本報訊　記者近日在采訪(fǎng)中獲悉，當前一些開(kāi)發(fā)商利用地方招商引資的各種優(yōu)惠，以及房地產(chǎn)項目跨度長(cháng)、環(huán)節多、成本計算復雜的特點(diǎn)，千方百計偷稅漏稅。有關(guān)專(zhuān)家建議加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收征繳力度，打破房地產(chǎn)行業(yè)的暴利屬性，不僅能挽回稅收損失，也能促進(jìn)行業(yè)健康理性發(fā)展。

　　囤土地抬房?jì)r(jià)　成本低利潤高

　　內蒙古包頭市一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)吸引了大量社會(huì )資本進(jìn)入，與房地產(chǎn)項目暴利有很大關(guān)系。通過(guò)囤積土地、哄抬房?jì)r(jià)、漏稅避稅，房地產(chǎn)業(yè)利潤遠遠高于其他行業(yè)，可謂獨一無(wú)二。
　　“2002年以前我從事物流行業(yè)，一年賺300萬(wàn)至400萬(wàn)元就不錯了，利潤只有7%左右。后來(lái)轉行加工業(yè)，利潤達到20%�，F在搞房地產(chǎn)，3年前一個(gè)項目投了2億元，3年后除去成本凈掙2個(gè)億。搞了房地產(chǎn)，就不想再搞其他行業(yè)了�！边@位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
　　“房地產(chǎn)企業(yè)利潤來(lái)源有三個(gè)方面，一是囤積土地，二是抬高房?jì)r(jià)，三是避稅。其中稅收規避方式較多，所以地價(jià)和房?jì)r(jià)上漲部分幾乎都成為企業(yè)利潤�！边@位開(kāi)發(fā)商透露，“按規定，一個(gè)項目從拿地到建成房子用3年時(shí)間，需繳納近2%的土地增值稅，但通過(guò)與稅收部門(mén)協(xié)調，土地增值稅一般可以免征。國內一些大房地產(chǎn)公司往往囤積幾千畝土地，過(guò)幾年后轉手賣(mài)給小開(kāi)發(fā)商，一畝地掙七八十萬(wàn)元差價(jià)，這部分利潤幾乎都能避稅�！�
　　“從抬高房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)上漲越猛，開(kāi)發(fā)商利潤就越高，而稅收征繳方面卻很乏力。比如，現在房屋銷(xiāo)售環(huán)節征收16.5%的所得稅，2009年各地房?jì)r(jià)幾乎都上漲了50%，城市中心房?jì)r(jià)基本都翻了番。以前單價(jià)賣(mài)1萬(wàn)元的房子，交所得稅1650元，毛利潤為8350元；現在房?jì)r(jià)漲到2萬(wàn)元，交所得稅3300元，毛利潤為16700元。房?jì)r(jià)上漲后雖然稅收翻了番，但利潤增長(cháng)的更多。這就是開(kāi)發(fā)商大量囤地捂盤(pán)的原因�！�
　　這名開(kāi)發(fā)商說(shuō)，“從囤地捂盤(pán)的成本看，項目開(kāi)發(fā)的時(shí)間越長(cháng)成本越大，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節都可以外包，房地產(chǎn)公司平時(shí)根本不需要養多少人�，F在即便是西部很小的開(kāi)發(fā)商，手頭也有上億元的流動(dòng)資金，囤地捂盤(pán)帶來(lái)的成本不算什么�！�

　　做高成本延期結算　避稅漏稅花樣多

　　華泰證券高級研究員張馳飛介紹，2009年，房地產(chǎn)上市公司平均毛利潤為29%，凈利潤不到20%，從利潤情況看，并沒(méi)有比其他行業(yè)高出許多。但通過(guò)多種手段避稅漏稅后，利潤提升空間巨大。
　　據了解，江蘇地稅局2009年查處的房地產(chǎn)企業(yè)涉稅案件中，列前十位的企業(yè)涉稅金額高達1.1億元，最多的一家企業(yè)偷漏稅2500多萬(wàn)元。
　　中國財政學(xué)會(huì )理事、南京審計學(xué)院財政稅務(wù)研究所所長(cháng)蔣大鳴教授說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收漏洞多是事實(shí)，據某地稅務(wù)部門(mén)統計，有九成開(kāi)發(fā)商存在稅收問(wèn)題，有的地方實(shí)際征繳額與應征繳額之間存在很大差距。他介紹，房地產(chǎn)項目納稅主要有兩大塊：一是5.5%的營(yíng)業(yè)稅;二是33%的企業(yè)所得稅。而開(kāi)發(fā)商可通過(guò)多種手法避稅漏稅：
　　一、利用房屋預售收入定義不準確避稅。預售收入關(guān)系到營(yíng)業(yè)稅多少，我國稅收在測算預售收入環(huán)節，中央與地方的規定存在脫節。開(kāi)發(fā)商在匯總預售收入時(shí)，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預售收入縮小。有的開(kāi)發(fā)商等到房子基本上賣(mài)出去后，迅速將購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規定，銀行貸款不能算進(jìn)銷(xiāo)售收入，因此不用納稅。開(kāi)發(fā)商在“一貸一還”間，逃避了營(yíng)業(yè)稅。
　　二、應納稅所得額計算方式存在缺陷。所得稅是房地產(chǎn)項目需要繳納的最大稅款，也是避稅的最大黑洞。不少地方的地稅部門(mén)規定，“經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)驗收合格”，項目才算完工。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個(gè)工程項目通過(guò)驗收后才能進(jìn)行。因為一個(gè)項目需要建委、人防、消防、交管、技監、供水供電等10多個(gè)部門(mén)出具驗收報告后才算完工，漫長(cháng)的驗收過(guò)程為開(kāi)發(fā)商提供了偷稅便利，有些發(fā)商利用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項目，有意無(wú)意地將項目決算期推后。
　　在滾動(dòng)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商又會(huì )把前一項目中賺來(lái)的錢(qián)投入下一個(gè)項目，使其成本無(wú)法清算，最終形成企業(yè)所得稅應納稅部分難以確定。有的開(kāi)發(fā)商在住宅項目接近尾聲時(shí)，再投資建設商業(yè)項目，把住宅部分所賺利潤全部投入商業(yè)項目，避免交納巨額所得稅。
　　三、對項目銷(xiāo)售環(huán)節交納的所得稅，不少開(kāi)發(fā)商采取“拖”的辦法。最常見(jiàn)的操作手法是在一個(gè)項目?jì)攘粝聨滋追孔硬讳N(xiāo)售，項目因此無(wú)法結算。一些開(kāi)發(fā)商在交納預收企業(yè)所得稅后，一拖就是好幾年，造成稅收黑洞。這種手法也同樣被用于土地增值稅的清算中。
　　四、稅務(wù)部門(mén)和國土、規劃部門(mén)缺乏有效配合。目前對房地產(chǎn)企業(yè)征收的土地增值稅在實(shí)際征管中的有效辦法，應當按“規定預征率”預征，項目完工決算應進(jìn)行土地增值稅清算，但現實(shí)操作中，能清算的房地產(chǎn)企業(yè)很少。

　　地方招商引資“方便”房企漏稅

　　有關(guān)專(zhuān)家認為，開(kāi)發(fā)商漏稅現象普遍存在，與地方稅源之爭有密切關(guān)系。一些大開(kāi)發(fā)商往往是地方招商引資項目，通常享受稅收優(yōu)惠政策。稅務(wù)部門(mén)一方面要完成稅收任務(wù)，另一方面害怕與投資者產(chǎn)生不快。因此，開(kāi)發(fā)商要求的一些條件，地方政府和稅務(wù)部門(mén)能操作的往往都會(huì )給予方便。針對房地產(chǎn)稅收政策中的漏洞，有關(guān)專(zhuān)家建議：
　　一是有關(guān)政府部門(mén)加快建立房地產(chǎn)稅收控管體系，對現行政策不明確的地方，盡快執行統一政策。同時(shí)加強稅務(wù)、工商、國土、規劃、建設、金融等部門(mén)的信息交換與共享，最大限度掌握有關(guān)涉稅信息，做到應收盡收。
　　二是打破房地產(chǎn)暴利行業(yè)屬性，可考慮對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快地區設置新的稅種。
　　三是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，規范和遏制地方政府“稅源之爭”“財政返還”“財政補稅”等方式，將其視為“應收不收”，加大對房地產(chǎn)偷漏稅行為的打擊力度。