在抑制房地產(chǎn)投機的同時(shí)，許多國家和地區還不遺余力地采取多種措施完善住房保障制度，有效地解決了購房困難群體，尤其是中低收入家庭的住房問(wèn)題。

　　美國：實(shí)物與貨幣補貼相結合模式

　　在美國，通常年收入低于2萬(wàn)美元(1美元約合6.83元人民幣)的家庭被視為低收入或者是貧困家庭，來(lái)自這樣家庭的人口目前約有3900萬(wàn)人，占美國總人口的12.1%。多年來(lái)，美國政府為解決這部分低收入者的住房問(wèn)題絞盡腦汁，現已形成了一整套比較完善的住房保障制度。
　　實(shí)物補貼。一是公共住房，指政府房屋署撥款建設并直接管理的房屋。這種房屋主要用于出租，其租金標準根據家庭收入而定，一般為家庭收入的1/3。二是廉租公屋，指政府為低收入偏上家庭提供租住的公有住房。其家庭年收入限制標準相對較高，如一家一口為28150美元，兩口為32150美元，一般租金標準要超過(guò)家庭收入的1/3。一旦家庭收入超過(guò)以上標準，便要搬出去，否則，將大幅提高租金，最高租金可達基準租金的5倍以上。但是，低收入者租住符合政府規定的住房，只需支付其家庭收入25%的租金，超過(guò)部分的房租由政府代為支付。
　　貨幣補貼。一是租金補貼。這一政策主要針對低收入者承租私人房屋。政府鼓勵私人將符合出租標準的房屋出租給低收入者。當低收入者承租后，便將自己收入的1/3付給房主作為房租，其余部分由政府代付。二是購房補貼。根據美國前總統布什2003年簽署的《美國首付款法案》，凡能夠支付月供房屋抵押貸款、但沒(méi)有足夠的錢(qián)支付房屋首付款的美國家庭，可向地方相關(guān)機構申請低收入家庭特別資助，政府將幫助購房者交齊首付款和辦理房屋過(guò)戶(hù)手續時(shí)的有關(guān)費用。為購房的中低收入家庭提供1萬(wàn)美元或者是住房買(mǎi)入價(jià)格6%的首付款資助，該法案每年至少幫助6萬(wàn)低收入家庭支付首付款和交易費用。
　　用義工降低修繕成本。由于勞動(dòng)力成本高昂，美國修繕?lè )课莸馁M用中人力成本一般都高于材料費。對此美國政府和很多社區組織都鼓勵志愿者無(wú)償幫助低收入者進(jìn)行房屋修繕，以降低修繕成本，志愿者也借此得到較好的履歷記錄。這些記錄可以幫助他們在今后的就業(yè)過(guò)程中受到用人單位的優(yōu)先錄取，而接受援助的居民則有義務(wù)以社區義工等形式回報社會(huì )。

　　德國：發(fā)放住房補貼為主的模式

　　住房補貼分為租房補貼和購房補貼兩類(lèi)。租房補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。德國約有60%左右的居民租住住房，其中約1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。近年來(lái)，為保證每一家庭都能夠有足夠的住房租金支付能力，德國住宅補貼法規定，居民實(shí)際繳納租金與可以承受租金(一般為家庭收入的1/3)的差額由政府承擔，補貼資金的來(lái)源由聯(lián)邦政府和州政府各承擔50%。此外，財政還給予收入較低的購房人不同程度的購房補貼。目前，約有86%的德國人都可以享受不同額度的住房補貼。
　　至于將房子租給誰(shuí)，德國政策規定主要取決于誰(shuí)“對需求最緊迫”。首先，無(wú)房戶(hù)原則上會(huì )得到優(yōu)先照顧；其次，收入低也是一個(gè)重要的參考因素，如果一個(gè)家庭每月用于房租的支出大大超過(guò)月收入的30%，就算困難戶(hù)；第三，失業(yè)者、多子女家庭、孕婦、單身母親、殘疾人、病人、社會(huì )弱勢群體，以及原住房條件惡劣等等，也都在考慮之中。

　　新加坡：政府建房為主的模式

　　該模式以新加坡為典型代表。按照1964年推出的“居者有其屋”組屋計劃，新加坡政府成立專(zhuān)門(mén)的法定機構，對占住戶(hù)80%的中低收入者，統一供應組屋，并實(shí)行嚴格的限房?jì)r(jià)、限戶(hù)型政策，保證大多數居民買(mǎi)得起組屋。政府規定，每戶(hù)中低收入家庭可以購買(mǎi)一套組屋，購買(mǎi)組屋居住不滿(mǎn)5年出售要納較高的稅。
　　同時(shí)，還對少數低收入困難家庭實(shí)行更加優(yōu)惠的住房保障政策。一是對占居民家庭總數8.5%的困難戶(hù)供應由政府補貼的小戶(hù)型組屋。政府補貼標準為：兩室一套的，政府補貼購房總價(jià)的1/3；三室一套的，政府只補貼5%；四室以上大戶(hù)型的不補貼。二是對占居民家庭總數8.5%、月收入不超過(guò)800新元(1新元約合4.98元人民幣)的特困戶(hù)，政府租給面積更小的舊組屋(一般為40平方米左右)，月租金僅為十幾新元。

　　德、法、日：法律強制模式

　　法國和德國是法律強制模式的典型代表。法國政府專(zhuān)門(mén)頒布法律，從2000年開(kāi)始，規定任何開(kāi)發(fā)商在住宅建造規劃中，至少拿出20%的面積，賣(mài)給社會(huì )福利房屋管理公司，由其出租或出售給低收入者，并提供房屋的日常維護和管理，其余80%則按市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售。這樣做的好處：一是促進(jìn)不同社會(huì )層次的居民在居住上相互摻雜和融合，防止人為地將一座城市分割為富人區和窮人區，特別是避免出現貧民窟；二是促進(jìn)了街區內多種多樣的經(jīng)濟文化生活的融合。
　　針對二戰后大量中低收入者的住房困難問(wèn)題，德國政府于1950年頒布《住宅建設法》，推動(dòng)福利性公共住宅的建設。其中大眾化的公共住宅全部由國家投資興建，主要向低收入、多子女及領(lǐng)取養老金者等家庭提供。為了避免人為造成富人區和貧民窟，德國政府也規定，房地產(chǎn)商每興建一個(gè)住宅區，必須用20%的面積建造福利住房。經(jīng)過(guò)多年努力，德國較好地解決了中低收入者的住房問(wèn)題。
　　為解決戰后住宅嚴重缺乏問(wèn)題，日本政府在1951年頒布《公營(yíng)住宅法》，明確指出公營(yíng)住宅的受益對象為低收入家庭。這一法則的實(shí)施極大地緩解了低收入家庭的住房緊張狀況。根據1996年新修訂的《公營(yíng)住宅法》，日本公營(yíng)住宅的房源有三：一是地方公共團體建設公營(yíng)住宅；二是地方公共團體收購的民間住宅；三是地方公共團體租用的民間住宅。

（作者為新華社世研中心孫時(shí)聯(lián)、中行國際金融研究所周景彤)