透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)（二）

　　5月17日，有消息稱(chēng)，國家有關(guān)部門(mén)將聯(lián)手繼續推出嚴厲的抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲政策。受此影響，滬市大跌137點(diǎn)，創(chuàng )今年以來(lái)最大跌幅。當天，關(guān)于“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟”的字眼又再次更多地顯現于網(wǎng)絡(luò )。
　　自4月17日房地產(chǎn)“國十條”調控政策出臺以來(lái)，A股持續下跌，一個(gè)月來(lái)滬市跌幅達20%。隨著(zhù)股市的大幅下行，市場(chǎng)上關(guān)于“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟”聲音也持續高漲�！敖壖苷摗钡穆曇粽J為，調控帶來(lái)的房地產(chǎn)下行將嚴重傷及國民經(jīng)濟的60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，甚至使中國經(jīng)濟處于崩盤(pán)的境地。

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　　回應　“綁架論”意在不要房地產(chǎn)調控政策

　　近日，本報記者采訪(fǎng)北京、上海數十家國內外權威機構和專(zhuān)家，他們總體認為，“房地產(chǎn)綁架論”沒(méi)有依據。在調控政策之下，房地產(chǎn)不會(huì )崩盤(pán)反會(huì )進(jìn)入良性發(fā)展，這有利于整體經(jīng)濟；銀行系統和資本市場(chǎng)也將有更安全和穩定的運行；正在醞釀的新興產(chǎn)業(yè)將把中國帶入一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟周期。
　　5月14日，在一個(gè)有關(guān)“循環(huán)經(jīng)濟”的論壇上，國家發(fā)改委有關(guān)官員就本報記者的提問(wèn)表示，“房地產(chǎn)綁架論毫無(wú)依據，其意在不要房地產(chǎn)調控政策。事實(shí)是，目前的事實(shí)和趨勢都在說(shuō)明，一方面，調整后的房地產(chǎn)有利于中國經(jīng)濟；另一方面，政府和全社會(huì )正在推動(dòng)的科技創(chuàng )新和新興產(chǎn)業(yè)正把中國帶入一個(gè)新的發(fā)展周期�！�
　　據記者查證，這是近來(lái)中央政府有關(guān)部門(mén)官員對“房地產(chǎn)綁架”論的首次正面回應。
　　記者采訪(fǎng)多位學(xué)者和專(zhuān)家，他們表示，近時(shí)漸起的“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟”論調的主旨是，首先，在全球金融危機的時(shí)期，房地產(chǎn)拯救了中國經(jīng)濟，沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，要實(shí)現今年和明年的經(jīng)濟增長(cháng)率幾乎沒(méi)有可能性。其二，當前的房地產(chǎn)調控將拖累中國經(jīng)濟。
　　中國宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)曹玉書(shū)表示，“短期看，樓市調控對經(jīng)濟增長(cháng)會(huì )有影響，但不會(huì )很大�！辈苡駮�(shū)分析說(shuō)，首先，房地產(chǎn)投資增速不會(huì )大幅放緩。按現行統計口徑，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻，主要體現為房地產(chǎn)投資的增長(cháng)，計入投資需求；購房消費不再重復統計計入消費需求。隨著(zhù)城鎮化、工業(yè)化的推進(jìn)，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)相當長(cháng)時(shí)間內都有相當強勁的發(fā)展空間。
　　“多數開(kāi)發(fā)商都看好樓市前景，加之資金充裕，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款的增量超過(guò)1.7萬(wàn)億元，遠高于2008年的5855億元，因此開(kāi)發(fā)商不會(huì )因為近期的調控而放棄房地產(chǎn)投資”。曹玉書(shū)說(shuō)，另一方面，政府在調控樓市的同時(shí)，將繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設，今年計劃安排保障性住房300萬(wàn)套。
　　著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉對記者表示，“流動(dòng)性過(guò)剩并不一定就表現為通脹，也有可能導致包括房地產(chǎn)在內的資產(chǎn)泡沫化，民眾不要以為資產(chǎn)價(jià)格上漲是好事，它的危害不比通脹損害輕�！�
　　根據國家統計局的數字，去年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源57128億元，其中國內貸款11293億元，自籌資金17906億元，其他資金27459億元，其他資金里面還包括了各地購房者的房貸。而房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金僅占30%，從上市銀行的數據中可以看到，資金流向房地產(chǎn)的比例更高。
　　中信證券最新研究報告也指出，由于寬松的貨幣政策給市場(chǎng)提供了大量的流動(dòng)性，這就直接造成了資產(chǎn)價(jià)格的上漲，從而推高市場(chǎng)對通脹的預期。當前調控房地產(chǎn)，實(shí)際上也是調整當前的經(jīng)濟結構。
　　中國發(fā)展研究基金會(huì )副秘書(shū)長(cháng)湯敏指出，中國需要建立一個(gè)類(lèi)似調控通貨膨脹的機制來(lái)對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調控，也有“每年不能超過(guò)3%至4%”這個(gè)非常清晰的目標。

　　判斷　房地產(chǎn)不會(huì )影響中國金融資產(chǎn)質(zhì)量

　　“判斷一個(gè)產(chǎn)業(yè)對一個(gè)經(jīng)濟體產(chǎn)生重大傷害的一個(gè)重要標志是，此產(chǎn)業(yè)的調整導致一國金融體系處于危險的狀態(tài)。而事實(shí)表明，目前中國房地產(chǎn)調控并不會(huì )影響銀行金融資產(chǎn)質(zhì)量�！钡乱庵俱y行全球分析師高登表示。
　　最近，銀監會(huì )要求，國內各大中型銀行要按季度開(kāi)展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。據了解，國內各大商業(yè)銀行最新的房貸壓力測試結果顯示，房?jì)r(jià)下跌30%至40%都在銀行可容忍的范圍之內。測試報告顯示，工行、建行對房?jì)r(jià)下跌可容忍度在35%左右，交行為30%，民生銀行可容忍度最高為40%，招行為37%。
　　據悉，銀監會(huì )從2008年下半年就開(kāi)始展開(kāi)房貸壓力測試，不同于此前的調研，這次房貸壓力測試中部分商業(yè)銀行將房地產(chǎn)貸款與地方融資平臺貸款之間的關(guān)聯(lián)度也考慮在內；一些銀行還參考了未來(lái)房地產(chǎn)政策的不確定性，比如房產(chǎn)稅開(kāi)征對房貸的影響。
　　“與以往不同的是，今年銀監會(huì )開(kāi)展的壓力測試頻率和要求更高，要求銀行把壓力測試模型做好。銀監會(huì )會(huì )根據壓力測試的情況以及其他的貸款風(fēng)險指標而調整提高撥備水平�！蔽髂献C券首席銀行研究員付立春說(shuō)。
　　此前的中金公司研究報告中預計，房?jì)r(jià)下跌30%，銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款不良率不會(huì )明顯上升。海通證券也認為，銀行業(yè)績(jì)受政策的負面影響不超過(guò)5%，銀行貸款質(zhì)量能夠經(jīng)受住房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)壓力的考驗。
　　記者從銀監會(huì )了解到，銀監會(huì )將要求中國各銀行重新評估每一個(gè)需要接受貸款的項目，在6月底提交全面的綜合報告，以了解銀行的風(fēng)險敞口。其中主要關(guān)注的領(lǐng)域就包括房地產(chǎn)行業(yè)。到第三季度，銀監會(huì )將派出自己的檢查團隊，檢查各銀行所報告的實(shí)際情況，對整改不力的銀行將采取加強監管的措施，或者減少其資產(chǎn)級別。
　　“對開(kāi)發(fā)商，銀行向哪些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放貸，必須有所選擇，并鼓勵所有的銀行制定名單。以保證銀行放貸安全和房地產(chǎn)結構調整�！便y監會(huì )有關(guān)負責人表示。
　　自4月16日以來(lái)，A股持續下跌，滬市跌幅達20%。與此同時(shí)，“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟”也隨之而起：房地產(chǎn)調控打擊股市，也將打擊中國經(jīng)濟。
　　多家市場(chǎng)機構在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，此輪股市下跌不完全是房地產(chǎn)調控的原因，外圍市場(chǎng)大幅波動(dòng)等因素也是一個(gè)推力。另外，目前A股的房地產(chǎn)板塊估值已經(jīng)過(guò)高，市場(chǎng)作出一些調整也是相當必要的。

　　進(jìn)程　新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)大國經(jīng)濟進(jìn)入新周期

　　“綁架論”認為，房地產(chǎn)影響上下游60多個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)下行必然影響整個(gè)經(jīng)濟。對此，世界知名評級機構穆迪公司產(chǎn)業(yè)分析師法爾克對記者表示，“一方面，從我們的觀(guān)察，中國房地產(chǎn)的調整將是結構上的調整，因為有更多保障性住房的計劃，這個(gè)行業(yè)投資和消費的總量將不會(huì )減少，甚至會(huì )增加，所以不會(huì )影響房地產(chǎn)上下游行業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)上下游雖然關(guān)聯(lián)到鋼鐵、水泥等行業(yè)，但這些關(guān)聯(lián)行業(yè)的供需關(guān)系并不惟一依賴(lài)房地產(chǎn)，中國的鐵路建設、城市化建設都將讓這些行業(yè)得到很好的發(fā)展�！�
　　數據顯示，今年以來(lái)，其他類(lèi)型的投資將填補房地產(chǎn)投資可能出現的下滑。受企業(yè)盈利預期向好等因素影響，制造業(yè)投資開(kāi)始提速，一季度增長(cháng)了25.8%。出口好轉也會(huì )刺激相關(guān)出口產(chǎn)業(yè)的投資，通信與電子設備行業(yè)投資增速已從1至2月的21%提高到一季度的34.9%，比去年底高出28.2個(gè)百分點(diǎn)。
　　亞洲開(kāi)發(fā)銀行的一位專(zhuān)家對記者表示，“危機之后，有一個(gè)方向越來(lái)越清楚，世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟要持續發(fā)展，決不能等待房地產(chǎn)等傳統產(chǎn)業(yè)再來(lái)一個(gè)高潮，必須要讓新科技帶動(dòng)新的產(chǎn)業(yè)，形成一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟周期�！�
　　有關(guān)專(zhuān)家表示，在現有的經(jīng)濟模式中，還沒(méi)有一種模式的成功是靠房地產(chǎn)撬動(dòng)的。相反，在房?jì)r(jià)到達瘋狂之巔，往往意味著(zhù)某種模式的失敗，如上世紀90年代的日本和次貸危機之前的美國。房地產(chǎn)不具備引領(lǐng)經(jīng)濟整體向上的創(chuàng )新能力。
　　“在后危機時(shí)期，比較其他主要國家的做法，從長(cháng)遠著(zhù)眼，需要利用科學(xué)技術(shù)逐步解決產(chǎn)能過(guò)剩，實(shí)現傳統產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng )新，新技術(shù)的革命，解決中國經(jīng)濟發(fā)展模式轉型�！眹�家發(fā)改委宏觀(guān)研究院的有關(guān)學(xué)者表示。
　　在后危機時(shí)期，一個(gè)大思路也正在凸顯，即以科學(xué)技術(shù)的功能應對金融危機，推動(dòng)危機后經(jīng)濟持續穩定發(fā)展。在前期財政主要投向基礎設施和社會(huì )保障的基礎上，現在需要有一個(gè)財政上的投資轉向，也就是技術(shù)創(chuàng )新的投入和推動(dòng)。其一，國家將加快實(shí)施與擴內需、保增長(cháng)關(guān)系密切的16個(gè)重大專(zhuān)項。這16個(gè)重大專(zhuān)項已積累多年，需要加快形成中間產(chǎn)品的研發(fā)設計。其二，積極推廣一批重大科技成果，支撐重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)振興。如為支持鋼鐵產(chǎn)業(yè)振興，國家正在形成鋼鐵可循環(huán)流程，節能環(huán)保流程，后危機時(shí)期將大規模推行。
　　“在中央政府的推動(dòng)下，國內新能源、新材料、節能環(huán)保等六大戰略性新興產(chǎn)業(yè)正在形成新的動(dòng)能，推動(dòng)中國經(jīng)濟進(jìn)入一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟周期�！眹�家發(fā)改委宏觀(guān)研究院有關(guān)專(zhuān)家表示。