透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)（三）

　　一邊是調控頻頻發(fā)力；一邊是樓市高燒不退。2010年以來(lái)，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格出現連續上漲，且同比漲幅呈現逐月上漲的態(tài)勢，從1月份的9.5%擴大到4月份的12.8%。即使到了5月份，樓市也是“量跌價(jià)挺”。
　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家認為，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)的購買(mǎi)力成為衡量財富持有及增值能力的重要標桿。在以“房產(chǎn)”為門(mén)檻的“財富拉力賽”中，普通勞動(dòng)者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬，加劇了“貧者愈貧、富者愈富”的社會(huì )經(jīng)濟分層態(tài)勢。

　　奧妙　“高杠桿率”催生地產(chǎn)富豪

　　2000年以來(lái)，北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現了普漲和暴漲。在高房?jì)r(jià)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)成為中國財富的代名詞之一，而住房消費則成為中國貧富分化最集中、最突出的領(lǐng)域。
　　《2010胡潤財富報告》指出，中國內地有87.5萬(wàn)個(gè)千萬(wàn)富豪和5.5萬(wàn)個(gè)億萬(wàn)元富豪。其中，十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國內地富豪數量的增長(cháng)主要依賴(lài)三個(gè)方面的因素，即股指上漲、房?jì)r(jià)上漲和GDP的快速增長(cháng)。
　　不僅如此，在福布斯中國富豪榜上，這兩年新晉的富豪無(wú)一例外地都是房企老板。他們大多通過(guò)在香港H股上市一夜暴富，碧桂園、龍湖、恒大這些房企的老板輪番地成了中國首富。不過(guò)，觀(guān)察他們的財富成長(cháng)路徑會(huì )發(fā)現，其財富的增長(cháng)并不是依靠自己公司的價(jià)值創(chuàng )造，而是在上輪和這輪房地產(chǎn)泡沫中“吸血”。
　　房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國最暴利的行業(yè)之一。有關(guān)數據表明，2005年至今，有近40家上市公司由原來(lái)的主業(yè)轉行房地產(chǎn)，占到目前地產(chǎn)類(lèi)上市公司總數的35%。而以上市公司的毛利率表現來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)表現最為突出，自2005年以來(lái)毛利率連續五年超過(guò)30%�！�
　　另?yè)�統計，在國外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑安裝成本占比在70%，利潤率大約在5%至8%之間。與此形成鮮明對比的，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑安裝成本占比35%，利潤率在15%左右。
　　國內房地產(chǎn)市場(chǎng)15%的利潤率看似不高，但開(kāi)發(fā)商的真實(shí)利潤水平卻遠高于此，其中的奧妙在于前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“高杠桿率”�！案吒軛U率”使中國的房地產(chǎn)偏離了其民生屬性，放大了房地產(chǎn)金融投資屬性的一面，加速了財富向地產(chǎn)商集中，并且增強了地產(chǎn)市場(chǎng)的投機性。
　　業(yè)內人士透露，調控前，開(kāi)發(fā)商購置土地或明或暗可以貸款，拿到土地證后又可以名正言順地向銀行抵押貸款，項目開(kāi)工后建筑承包商墊資建設也是行業(yè)管理，而且，雖然預售制度有很大變化，但開(kāi)發(fā)商花樣翻新地創(chuàng )造出各種變相的“賣(mài)樓花”方式，例如向意向購房者十幾萬(wàn)元高價(jià)出售會(huì )籍，獲得會(huì )籍后就可在開(kāi)盤(pán)時(shí)折價(jià)購房。通過(guò)利用制度上的不完善，許多開(kāi)發(fā)商可以用5倍、10倍的杠桿率來(lái)操盤(pán)，這樣一來(lái)100%的利潤率也不是神話(huà)。
　　“房?jì)r(jià)上漲催生了一批以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為代表的龐大利益群體。過(guò)多的資金流向了房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，再加上開(kāi)發(fā)商在獲取土地和銀行貸款上的便利，這些導致了財富向房地產(chǎn)領(lǐng)域的大轉移�！敝袊�社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)。

　　泡沫　“虹吸效應”助長(cháng)投機炒房

　　開(kāi)發(fā)商們樂(lè )見(jiàn)房?jì)r(jià)飛速上漲，但普通老百姓卻不得不為高房?jì)r(jià)“買(mǎi)單”。據易居中國測算，1996年至2008年期間，我國的房?jì)r(jià)收入比在5.5至7.5的區間波動(dòng)，總體水平高于發(fā)達國家的平均水平，而在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)收入比已超過(guò)10甚至15。這意味著(zhù)，普通工薪階層不吃不喝也要100多年才能買(mǎi)得起一套房子。
　　在以“房產(chǎn)”為門(mén)檻的“財富拉力賽”中，普通勞動(dòng)者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬。在千萬(wàn)富翁頻頻出現的同時(shí)，中國社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟藍皮書(shū)》稱(chēng)，我國85%的家庭沒(méi)有能力購房。
　　專(zhuān)家指出，市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，土地及資本要素具有勞動(dòng)所無(wú)法比擬的“致富”能力，房地產(chǎn)日益突出的資本屬性決定了：越過(guò)門(mén)檻的“有房者”和被擋在門(mén)外的“無(wú)房者”之間的差距將進(jìn)一步拉大，前者可能在樓市的“追漲殺跌”中不斷增加資本儲備和財富積累，而后者離一套僅作為消費品的住房所需的購買(mǎi)力都會(huì )越來(lái)越遠。
　　曹建海告訴《經(jīng)濟參考報》記者，投機是造成住房消費兩極分化的一個(gè)重要原因。在國內，炒房行為不受任何限制，交易成本極其低下，且幾乎沒(méi)有持有成本。炒房客通過(guò)倒買(mǎi)倒賣(mài)即可獲得高額利潤，而穩賺不賠。
　　余先生是北京一家小公司的老板，手里有一些積蓄，他既不想擴大公司規模，對炒股也不感興趣，于是他把閑錢(qián)都用在了買(mǎi)房子上面。短短幾年，他手里已經(jīng)有5套房子了，晉升千萬(wàn)富翁行列�！拔疫@幾年炒房子掙的錢(qián)，比開(kāi)公司掙的多多了。如果選對了房子，炒房賠錢(qián)的事基本不會(huì )發(fā)生�！庇嘞壬�說(shuō)。
　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“虹吸效應”已然顯現。作為一種經(jīng)濟現象，虹吸效應指的是各種經(jīng)濟要素向條件好的地區集聚和流動(dòng)。由于炒房行為帶來(lái)的巨大收益，越來(lái)越多的炒房客和炒房資金涌入房地產(chǎn)，在推高樓價(jià)的同時(shí)，房屋升值的好處越來(lái)越多地被炒房者所獲取，而普通老百姓的剛性需求則受到抑制，需要花費更多的金錢(qián)來(lái)購買(mǎi)房子，財富變相縮水，只能“望房興嘆”或因購房而成為“負翁”。
　　值得一提的是，炒房者并不直接創(chuàng )造社會(huì )財富，而是玩著(zhù)“擊鼓傳花”的游戲，不斷吹起樓市泡沫。一些炒房者與開(kāi)發(fā)商合謀，不斷推高房?jì)r(jià)，囤積大量房源，造成社會(huì )資源的極大浪費。
　　國家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣提供給《經(jīng)濟參考報》記者的數據顯示，國內將近50%的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額是由10%最富的人貢獻的。據透露，中國的房地產(chǎn)需求投機比重太大，平均數超過(guò)50%，深圳的投機性需求甚至更高。
　　據廣州媒體報道，在這一輪房地產(chǎn)調控新政出臺前，深圳一個(gè)投資客一次拋售680套房子。另?yè)�北京媒體報道，國務(wù)院樓市新政出臺后，北京北三環(huán)一個(gè)項目出現了大單拋售，一位浙江炒房客一次性?huà)伋?0多套房源，總價(jià)近1.3億元，折合平均單價(jià)為近4萬(wàn)/平方米。

　　糾結　高房?jì)r(jià)成貧富差距“助推器”

　　在北京某報社廣告部上班的藍先生至今還在為一套房子糾結�！拔襾�(lái)北京的這9年，房?jì)r(jià)至少漲了7、8倍了，這幾年省吃?xún)�用攢下的錢(qián)遠遠趕不上房?jì)r(jià)上漲的速度。由于戶(hù)口不在北京，我連申請經(jīng)濟適用房的資格都沒(méi)有。因為沒(méi)有房子，我結婚四年了都不敢要小孩�！彼{先生無(wú)奈地說(shuō)。
　　業(yè)內人士指出，高房?jì)r(jià)必然使得中國的貧富差距更加擴大。因為同樣收入，擁有房產(chǎn)和沒(méi)有房產(chǎn)、擁有多套房產(chǎn)和僅僅擁有一套房產(chǎn)者已然在資產(chǎn)上形成差異，而隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷走高這種差異表現得更為明顯且不斷擴大，高房?jì)r(jià)成了貧富差距的“助推器”。
　　國家信息中心發(fā)布的一份報告稱(chēng)，房?jì)r(jià)大幅增長(cháng)，特別是一些大中城市房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快，意味著(zhù)財富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟發(fā)達、居住環(huán)境較好的地區集聚，向少數高收入者，特別是投機購房者和房地產(chǎn)商手中集聚，這在一定程度上加重了我國收入分配的不平等狀況。
　　“與炒房者相比，普通收入群體要么辛辛苦苦工作卻付不起首付，要么用幾代人的積蓄購買(mǎi)一套房子，而且每個(gè)月還要還房貸，嚴重透支購買(mǎi)力。高房?jì)r(jià)問(wèn)題不僅關(guān)系到社會(huì )財富分配，更關(guān)系到社會(huì )公平的實(shí)現�！辈芙êＵf(shuō)。
　　九三學(xué)社曾經(jīng)提出，房?jì)r(jià)過(guò)高已成為影響我國經(jīng)濟健康發(fā)展和社會(huì )和諧的一個(gè)突出問(wèn)題，不但抬高了城市商務(wù)成本，降低了競爭力，而且擴大和加劇了社會(huì )貧富差距，成了社會(huì )矛盾最集中和最易激化的導火線(xiàn)。
　　國家發(fā)改委社會(huì )發(fā)展研究所所長(cháng)楊宜勇在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)不僅具有市場(chǎng)屬性，也具有民生屬性。作為一種生活必需品，富人占有了太多的房屋，為此，政府必須適當調整利益分配，向窮人傾斜，加大保障性住房供應。
　　國際上，廉租房一般要覆蓋15%至20%的人口，發(fā)達國家則覆蓋30%至40%的人口。而在中國，經(jīng)濟適用房?jì)H占總住房面積的6%，廉租房的覆蓋人口不及5%，歷年完成的保障性住房不及各地政府承諾的一半，如2009年承諾60多萬(wàn)畝保障性住房用地，而實(shí)際上只完成了30萬(wàn)畝。
　　有關(guān)專(zhuān)家建議，防止房?jì)r(jià)快速上漲而導致的貧富差距的加劇和社會(huì )矛盾的擴大，必須通過(guò)制度的完善來(lái)解決。如加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規行為和腐敗的打擊力度，保證房地產(chǎn)企業(yè)資本金到位，實(shí)現土地拍賣(mài)出讓陽(yáng)光化；盡快開(kāi)征物業(yè)稅，抑制個(gè)人和外資的房地產(chǎn)投機行為；建立和完善社會(huì )保障性住房制度，向市場(chǎng)提供更多廉價(jià)的土地和廉租、廉價(jià)房；完善社會(huì )公眾對政府官員的監督機制，等等。