透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)（六）

　　樓市調控新政正在令市場(chǎng)發(fā)生新的變化�！督�(jīng)濟參考報》記者近日從北京我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等多家房產(chǎn)中介獲悉，4、5月份頻繁出臺的房地產(chǎn)調控政策導致部分購房人由觀(guān)望轉向租房，這令房屋租賃市場(chǎng)在傳統淡季迎來(lái)了新一輪租金上漲熱潮。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心統計顯示，今年的4、5月份，北京的住宅租賃市場(chǎng)沒(méi)有出現淡季特征，交易量甚至比正月十五后到3月底的旺季還上升了6%，整體租金均價(jià)比去年4、5月份上漲了近20%。
　　在購房遇冷，租賃市場(chǎng)火爆的同時(shí)，記者發(fā)現，購房人與租房者的心理正在發(fā)生微妙的變化，究竟是租房合算還是購房合算？如何做出理性的選擇？再次成為關(guān)注的熱點(diǎn)。多位專(zhuān)家對《經(jīng)濟參考報》表示，“居者有其屋”不一定是“居者有房產(chǎn)”，房屋租賃市場(chǎng)應該發(fā)揮更大的作用以實(shí)現“居者有其屋”。但傳統住房觀(guān)念的轉變，不是一個(gè)短期的過(guò)程，在此期間，租賃市場(chǎng)的完善、體制的保證不可或缺。

　　數字　“轉售為租”和“由買(mǎi)轉租”雙雙增加

　　“房?jì)r(jià)降了，房租卻漲了�！痹阢y行工作的小雄抱怨。一年前他在崇文區所租的一居室月租為2800元，5月續租時(shí)房東說(shuō)至少要漲到3100元。本報記者走訪(fǎng)多家房地產(chǎn)中介之后也發(fā)現，與一年前相比，北京一套普通一居室和兩居室的租金漲幅都在15%至20%左右。在北京崇文區國瑞城、新景家園等臨近地鐵的幾個(gè)小區，月租普遍上漲300元至500元左右。在北京宣武區椿樹(shù)園小區，一套80平方米的兩居室月租普遍在4000元以上，而半年前租金為3500元左右。
　　“轉售為租和由買(mǎi)轉租的趨勢已經(jīng)十分明顯�！薄版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)分析師張月告訴《經(jīng)濟參考報》記者。據“鏈家地產(chǎn)”統計數據分析，5月開(kāi)始二手房新增房源掛牌量增幅開(kāi)始全面回落，回落幅度相比4月底達到27%，而出租房源增速明顯，最高峰時(shí)租賃房源已超越二手房45%左右。此外，系列調控政策至少造成了60%左右的需求者觀(guān)望，其中有近一半的需求者面臨著(zhù)重新租房的生活。
　　北京中原三級市場(chǎng)研究部的統計也顯示，新政出臺之后租賃成交量相比新政之前成交量上漲了55%，與此同時(shí)，租賃房源量增長(cháng)也十分明顯，房源上漲幅度達到了28%，而在往年4月份都為租賃市場(chǎng)的季節性淡季。在供需兩旺的促進(jìn)作用下，租金價(jià)格環(huán)比也出現了上漲，新政后一個(gè)多月來(lái)北京市二手房租金價(jià)格環(huán)比上漲了5.1%，單位使用面積租金首次突破50元每平米，特別是一些租賃熱點(diǎn)區域，一套住房的租金能上漲300元/月左右，上漲幅度超過(guò)7%。
　　北京中原認為，這是一種“替代效應”，并且隨著(zhù)樓市調控力度加大，很多人推遲了購房計劃，租房需求增大在一定程度上推高了租金上漲。
　　面對不斷變化的市場(chǎng)和進(jìn)一步上漲的租金，一些購房者再次在買(mǎi)房和租房之間徘徊。張月認為，當前特殊的市場(chǎng)特質(zhì)催生了特殊的市場(chǎng)需求，無(wú)論是承租人還是出租者，都有一部分是被動(dòng)甚至被迫轉型的，因此，這部分人始終面臨著(zhù)是否該重新轉向房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的問(wèn)題，也就是說(shuō)，面臨著(zhù)租房還是買(mǎi)房的抉擇。
　　“這段時(shí)間，是考驗購房者和售房者智慧的時(shí)候�！庇袠I(yè)內人士如此評價(jià)道。

　　比較　租金與月供決定租房或買(mǎi)房

　　有關(guān)數據顯示，在國外，城市居民住房自有率最高的是美國，為68%，英國為56%，歐洲其他國家一般為30%至50%，而根據我國建設部公布的數據顯示，城市居民住房自有率接近82%，這個(gè)比率已經(jīng)處于世界前三位之列。美國52%的首次購房者年齡超過(guò)30歲。德國初次購房或建房者的平均年齡高達42歲。日本年輕人奮斗10年左右才基本能攢齊購房的首付。
　　專(zhuān)家就此表示，應當從多方面來(lái)理解“居者有其屋”的含義，它應當不僅包括買(mǎi)房子來(lái)住，也包括租房來(lái)住，而且租房是高房?jì)r(jià)下對解決住房問(wèn)題的合理補充。從這個(gè)角度看，如果單純依托買(mǎi)房解決“居者有其屋”的問(wèn)題，恐怕尚需時(shí)日。
　　“從現在的情況來(lái)看，房?jì)r(jià)上漲很快，租金仍然便宜，租售比嚴重失調，單從經(jīng)濟角度來(lái)看，租房還是比買(mǎi)房合適，尤其是在大城市�！鄙虾Ｘ斀�(jīng)大學(xué)副校長(cháng)、不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(cháng)王洪衛在接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，對于年輕人來(lái)說(shuō)，從租房開(kāi)始，然后再逐步買(mǎi)小房子、買(mǎi)大房，不失為一種理性的選擇。一味強求、早早當上房奴并不是好事。
　　中國社科院金融所金融實(shí)驗研究室主任劉煜輝也表示，過(guò)重的購房負擔和房奴的還貸壓力會(huì )讓中產(chǎn)和準中產(chǎn)們難以想象更為長(cháng)遠的個(gè)人發(fā)展。只有通過(guò)擴大供給、使云端上的房?jì)r(jià)回歸合理區間，從而改變“一生拴在一套房上”的現狀，才能讓潛在的中產(chǎn)階層從買(mǎi)房的負擔中騰挪出來(lái)。
　　從經(jīng)濟上說(shuō)，租房明顯優(yōu)于買(mǎi)房。如果你有300多萬(wàn)元現金，準備購房結婚，以北京市內南二環(huán)的一套二手房為例，面積100平方米，單價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，不考慮其它因素，手中的現金恰能用來(lái)購買(mǎi)這套二手房。根據目前房屋租賃市場(chǎng)情況，該套住房的租金為每月5000元，年租金為6萬(wàn)元。按目前銀行一年期定期儲蓄存款利率計算，300萬(wàn)元每年能夠帶來(lái)6.75萬(wàn)元利息收入，扣除房租后凈剩7500元，租房的優(yōu)勢明顯。
　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張月認為，當前市場(chǎng)環(huán)境下，不同人群買(mǎi)房購房面臨的成本和收益均有所不同，例如，同為初次購房，有的人可能過(guò)幾年以后會(huì )賣(mài)掉再買(mǎi)，有的人可能再買(mǎi)一套將首套出租，甚至有的人不堪貸款壓力賣(mài)掉再改為租房，那么他們所付出的前期成本以及轉型后的對沖成本都各不相同。
　　“單身、處于創(chuàng )業(yè)期、剛就業(yè)的人群，我們建議租房居住�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)研究中心齊凡認為，單身客戶(hù)沒(méi)有太多的家庭負擔，而且未來(lái)工作變動(dòng)也存在不可預知性，不需要特別急著(zhù)去買(mǎi)房；而創(chuàng )業(yè)者現在的首要任務(wù)是完成原始積累，不宜將過(guò)多的資本投入到購房中去。而對于即將踏上工作崗位的應屆畢業(yè)生，和收入較低的務(wù)工人員，考慮到他們的經(jīng)濟能力和目前的租金情況，建議他們可以選擇合租方式居住，以減少租房支出。
　　“對于已經(jīng)具備一定經(jīng)濟能力的客戶(hù)，和特殊剛需客戶(hù)，我們還是建議買(mǎi)房�！饼R凡說(shuō)，從已出臺的樓市調控政策看，對購買(mǎi)首套房基本沒(méi)影響。而且在新政調控一個(gè)多月后，部分區域的二手房?jì)r(jià)已經(jīng)出現一定幅度回調，價(jià)格處于相對低位。尚未購房的客戶(hù)，如果租金和月供差不多的話(huà)，不妨考慮購房置業(yè)。

　　觀(guān)點(diǎn)　轉變購房理念須體制完善

　　盡管有不少購房者對上述經(jīng)濟賬心知肚明，但仍然還是勒緊褲腰帶要買(mǎi)房，這或許與某些傳統觀(guān)念有關(guān)。在某媒體發(fā)起的網(wǎng)絡(luò )調查中，在“如果您現在沒(méi)有房住，打算買(mǎi)房還是租房”一項里，有56%的人還是愿意買(mǎi)房。在“假如您現在有20萬(wàn)元，您打算干嗎”的問(wèn)題里，有近71%的網(wǎng)友愿意買(mǎi)房，大家首選買(mǎi)房的原因還是考慮到安定的生活是一切的基礎，有了自己的房子住，感覺(jué)才更安全。
　　“華人社會(huì )都喜歡置業(yè)，喜歡儲蓄，在房?jì)r(jià)上漲快速的時(shí)期，房屋的增值保值功能明顯，有儲蓄功能。中國社會(huì )傳統習慣還是要有自己的房產(chǎn)，過(guò)度強調不去買(mǎi)房也做不到�！敝袊�房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌在接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，中國人一定要擁有一套屬于自己的房子，這一方面是購房傳統觀(guān)念的影響，另一方面也是由中國樓市現狀決定的。
　　在顧云昌看來(lái)，過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)帶來(lái)投資房產(chǎn)的巨大升值空間，也是增加購房壓力的重要原因。與此同時(shí)，“目前我國的社會(huì )保障還不齊全，房屋租賃市場(chǎng)的服務(wù)與監管也并不完善，讓人們心理感覺(jué)有自己的房子才有保障�！�
　　王洪衛說(shuō)，消費觀(guān)念的轉變不是一代人就能解決的問(wèn)題，諸如結婚時(shí)一定要買(mǎi)房等傳統的老一輩觀(guān)念還是影響了年輕人，一時(shí)難以轉變，這同時(shí)也是一個(gè)社會(huì )問(wèn)題，需要完善的體制來(lái)保障。
　　從國外的經(jīng)驗來(lái)看，鼓勵房屋租賃，是西方國家房地產(chǎn)政策的普遍特點(diǎn)。德國健全的租房市場(chǎng)和較高的租房居住條件就使得六成德國家庭寧愿一輩子租房。事實(shí)上，在德國每個(gè)月供房子只需要花掉德國平均水平家庭收入的1/5。日本的租房市場(chǎng)也很健全：不僅網(wǎng)點(diǎn)多，租房服務(wù)也十分正規，對房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)者有嚴格的考核制度。此外，日本政府還向民眾推出一種無(wú)需要中介費和保證人的“公團住宅”，房租相對來(lái)說(shuō)更加便宜。日前，澳大利亞的專(zhuān)家學(xué)者們也紛紛呼吁政府改革租房機制，讓買(mǎi)不起房而不得不租房的民眾能在出租房?jì)茸〉酶�安心，比如管控房租價(jià)格、監管租房質(zhì)量等。
　　“而中國的政策顯然還沒(méi)有做到�！鳖櫾撇�說(shuō)，目前房屋租賃市場(chǎng)還有一些問(wèn)題，比如房源不足、價(jià)格不穩、市場(chǎng)監管存在缺位、租賃合同隨意變動(dòng)、租戶(hù)的權益得不到有效維護等，這些都嚴重阻礙租房市場(chǎng)的發(fā)展，制約著(zhù)人們的租房意愿。希望政府部門(mén)切實(shí)加強對房屋租賃市場(chǎng)的建設和監管，提供多渠道、多形式的房源，滿(mǎn)足不同群體的住房需求。
　　“房?jì)r(jià)目前上漲的壓力仍然很大，土地供應的緊張導致供不應求的狀態(tài)現在還沒(méi)有改變，貨幣擴張的速度很快，城市化過(guò)程中需求的旺盛仍會(huì )延長(cháng)一段時(shí)間。10至15年之后，隨著(zhù)城市化進(jìn)程和人口紅利的結束，再加上政策調節的累積效應，房?jì)r(jià)上漲會(huì )趨于平穩，供求關(guān)系也會(huì )平穩下來(lái)。投資房地產(chǎn)的收益率下降，房產(chǎn)的投資投機功能衰退，持有房產(chǎn)的人的收入將主要靠租金來(lái)支撐�！鳖櫾撇�說(shuō)。(完）