合理期限內不得向業(yè)主收物業(yè)費

　　從今年10月1日起，北京市住宅小區業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。
　　經(jīng)過(guò)數年醞釀、幾經(jīng)修改的《北京市物業(yè)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)27日正式公布，定于今年10月1日施行。
　　長(cháng)期以來(lái)，前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題已經(jīng)成為物業(yè)管理矛盾的核心癥結。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，《辦法》明確了建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任，在合理期限內不得向業(yè)主收物業(yè)費。同時(shí)，責令物業(yè)公司每年定期“曬賬本”，有利于維護業(yè)主的權益。專(zhuān)家同時(shí)也指出，一些模糊概念還有待相關(guān)細則進(jìn)一步明確。

　　責任　明確前期開(kāi)發(fā)與后期管理分界點(diǎn)

　　去年底搬進(jìn)新房的80后小海夫婦最近的麻煩事不斷，先是暖氣滴水，隨后又發(fā)現水龍頭有問(wèn)題，最讓他們感到郁悶的是都搬進(jìn)來(lái)幾個(gè)月了還沒(méi)有完善的物業(yè)，“雖然事都不大，也不費什么事兒就能解決，但也不能總沒(méi)有人管呀！”
　　“開(kāi)發(fā)商總是變相地通過(guò)物業(yè)的手段來(lái)欺負業(yè)主逃避責任，而物業(yè)公司往往推諉說(shuō)這是開(kāi)發(fā)商的事情，到頭來(lái)業(yè)主的利益得不到很好保障，這是北京大多數樓盤(pán)都存在的普遍現象�！狈康禺a(chǎn)界知名人士杜猛直言不諱地指出。
　　27日出臺的《辦法》規定，新建住宅物業(yè)，建設單位應當配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )辦公用房等，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置。
　　與此同時(shí)，還明確要求建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。銷(xiāo)售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應當作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費、收費標準以及服務(wù)標準的約定應當符合本市相關(guān)規定。建設單位可以將全部專(zhuān)項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，《辦法》對開(kāi)發(fā)商提出了新的要求，物業(yè)公司正式進(jìn)駐之前或在交接過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商作為項目的投資運營(yíng)方，應該承擔更多的責任，特別是業(yè)主入住前后，新的物業(yè)公司工作還沒(méi)有完全到位之前，開(kāi)發(fā)商需要履行相關(guān)責任，否則就會(huì )出現管理真空。
　　北京市住房和城鄉建設委員會(huì )有關(guān)負責人在當天的新聞發(fā)布會(huì )上說(shuō)，《辦法》明晰了前期物業(yè)管理的法律關(guān)系。一方面，《辦法》規定，在業(yè)主大會(huì )成立之前，由建設單位承擔物業(yè)的維修養護和管理完善責任。配套措施還將規定在合理的期限內，建設單位應當按照約定的服務(wù)等級標準提供前期物業(yè)服務(wù)，但不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費�！�
　　另一方面，明確了前期開(kāi)發(fā)與后期管理的責任分界點(diǎn)�！掇k法》把物業(yè)共用部分交接查驗作為前期開(kāi)發(fā)與后期管理的分界點(diǎn)，業(yè)主大會(huì )成立并確定物業(yè)管理方式后，建設單位應當與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗交接。與此同時(shí)，引入第三方機構進(jìn)行承接查驗，并規范了交接查驗的標準和行為。

　　引導　《辦法》直面業(yè)主大會(huì )“五難”問(wèn)題

　　“啟動(dòng)難、籌備難、備案難、決策難、換屆難”，這是北京市業(yè)主大會(huì )成立和活動(dòng)面臨的“五難”問(wèn)題。
　　圍繞這些問(wèn)題，《辦法》完善了業(yè)主自我治理機制�！掇k法》規定，業(yè)主對物業(yè)管理區域共用部分實(shí)施共同管理，包括制定或者修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選舉或者更換業(yè)主委員會(huì )委員，確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費方案，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)等。
　　業(yè)主維權專(zhuān)家舒可心指出，《辦法》和物業(yè)管理條例最大的區別就是重新定義了物業(yè)管理，過(guò)去的物業(yè)管理只是業(yè)主聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，而《辦法》回歸了《物權法》中“業(yè)主共同管理”的本質(zhì)。業(yè)主的物業(yè)管理，只要業(yè)主自主決定了就行，可以聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以聘請職業(yè)經(jīng)理人，也可以自己管理。
　　2003年由國務(wù)院頒布出臺的《物業(yè)管理條例》明確界定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
　　“《物業(yè)管理條例》的規定容易讓人誤會(huì )，讓人們以為物業(yè)管理只有聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)這樣一種模式�！笔婵尚谋硎�，“這使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)沾沾自喜，覺(jué)得業(yè)主必須得找他們�，F在業(yè)主可以有了其他選擇，這樣可以促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高自身的管理水平�！�
　　關(guān)于“啟動(dòng)難”的問(wèn)題，《辦法》還規定了建設單位協(xié)助組織業(yè)主大會(huì )籌備和成立活動(dòng)的相關(guān)義務(wù)，同時(shí)特別規定了業(yè)主和建設單位均可以啟動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )。
　　北京市住房和城鄉建設委員會(huì )物業(yè)管理處處長(cháng)于良表示，由于長(cháng)期以來(lái)，業(yè)主行使權利的觀(guān)念比較單薄，而且受到時(shí)間、空間等因素的制約，造成業(yè)主在召開(kāi)甚至在啟動(dòng)業(yè)主大會(huì )的時(shí)候無(wú)法及時(shí)有效的進(jìn)行總結，因此確定了業(yè)主大會(huì )的雙啟動(dòng)機制。
　　舒可心認為，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商都可以設立業(yè)主大會(huì )，這一規定在全國都是具有突破性的。由開(kāi)發(fā)商設立業(yè)主大會(huì )的好處是，小區自始就有了業(yè)主組織，業(yè)主們只需改選業(yè)主委員會(huì )。

　　透明　物業(yè)公司被責令定期“曬賬本”

　　除明確規定建設單位應承擔的責任之外，《辦法》還特別提出物業(yè)公司應定期曬“賬本”，業(yè)內人士對此拍手稱(chēng)快。
　　根據規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照價(jià)格主管部門(mén)的規定，將服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算，業(yè)主提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì )要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進(jìn)行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。
　　“事實(shí)上，很多矛盾都產(chǎn)生于物業(yè)公司管理不透明，賬本不公開(kāi)�！标悋鴱娊榻B說(shuō)，盡管從每平米的價(jià)格來(lái)看不是很大的數字，但多年累積起來(lái)物業(yè)管理的費用就不是一筆小賬了，這些方面的確需要更加細化的要求，這是最基本的，也是改革的大方向。
　　不過(guò)，“絕大多數物業(yè)公司應該不愿意公布自己的賬本，因為在業(yè)主監督之下之前的很多貓膩都會(huì )暴露�！币晃粯I(yè)內人士透露，很多物業(yè)公司的賬目都是“兩張皮”，給業(yè)主看的是一本賬，實(shí)際上執行的是另一套�！澳米畹湫凸蛡虮０踩藛T來(lái)說(shuō)吧，物業(yè)公司告訴業(yè)主雇傭了12個(gè)保安，每人每月工資是2000元，其實(shí)，他們會(huì )暗中將保安的數量和工資大幅削減，服務(wù)質(zhì)量也必然會(huì )隨之大幅下降，而被‘省下’的費用自然進(jìn)了物業(yè)公司的腰包�！�
　　杜猛認為，《辦法》實(shí)施之后，在眾目睽睽地監督之下，物業(yè)公司偷稅漏稅行為、欺騙業(yè)主等行為都將受到有效規制，進(jìn)而有利于杜絕服務(wù)質(zhì)量“缺斤短兩”的現象。
　　此外，《辦法》還詳細規定了車(chē)位、水電、有線(xiàn)電視等物業(yè)的使用與維護相關(guān)內容，比如第三十二條規定，建設單位出售物業(yè)管理區域內車(chē)庫、車(chē)位的，應當在出售前依法辦理車(chē)庫、車(chē)位預售許可或者物權登記。物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位，不得出售給本物業(yè)管理區域業(yè)主以外的其他人。
　　家住豐臺的林先生自從買(mǎi)了車(chē)就一直為車(chē)位犯愁，“每天下班最重要的事情就是‘搶車(chē)位’，這可比網(wǎng)上的游戲費神費力多了”，他苦笑著(zhù)介紹，小區的物業(yè)將部分車(chē)位賣(mài)給“外頭”，“我們小區的居住群體比較單一，很容易分清楚哪些車(chē)是‘外來(lái)戶(hù)’�！�
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師齊凡認為，新《辦法》明確了車(chē)庫、車(chē)位首先要滿(mǎn)足業(yè)主需求，同時(shí)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司也不得隨意調高車(chē)位租金，這一點(diǎn)不僅保護了業(yè)主權益，也會(huì )避免物業(yè)公司濫用職權的行為發(fā)生。

　　建議　一些模糊概念還有待明確

　　接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家在充分肯定這一《辦法》的同時(shí)，專(zhuān)家認為一些模糊概念還有待進(jìn)一步明確。南京航空航天大學(xué)法學(xué)教授孟繁超接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，《辦法》起草的初衷是好的，既考慮到了業(yè)主的利益也考慮到了建設單位的利益，有利于業(yè)主維護自身權益。但《辦法》更多地是用行政管理方式解決物業(yè)管理問(wèn)題，規定的很多問(wèn)題對新小區指導意義較大而對老小區的指導意義相對較弱，沒(méi)有成立業(yè)主委員的住宅項目具體如何解決在參照《辦法》的同時(shí)還有待相關(guān)細則予以明確。
　　據悉，目前，在北京市7億多平方米的城鎮房屋建筑中，實(shí)施物業(yè)管理的已達4億多平方米。其中，3.2億平方米、3591個(gè)住宅項目由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，覆蓋了住宅總量的80%。目前，成立業(yè)主委員會(huì )的住宅項目有730個(gè)，占住宅項目總數的20%。
　　孟繁超強調說(shuō)，《辦法》中有一些概念并不是很清晰有待進(jìn)一步明確。比如，前期物業(yè)管理的概念應該如何來(lái)理解、界定。他指出，如果沒(méi)有相關(guān)的配套細則措施對一些模糊概念進(jìn)行界定將導致《辦法》的實(shí)際操作性相對較差而且容易引發(fā)爭議。
　　記者了解到，為了保證新《辦法》的貫徹落實(shí)，相關(guān)部門(mén)還將陸續出臺36項細則和示范文本，用組合拳的方式對物業(yè)管理進(jìn)行規范。
　　杜猛認為，《辦法》還不是太嚴格，應該設立淘汰機制，讓那些不合格的物業(yè)公司出局，還要真正做到由業(yè)主自主選擇物業(yè)公司。
　　陳國強指出，大部分開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，我個(gè)人希望開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間不要存在這種特殊關(guān)系，如果能夠走向社會(huì )化的招標的方式選擇物業(yè)公司，對于物業(yè)管理的進(jìn)一步規范化肯定是有好處的。對于關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的物業(yè)服務(wù)，如何更加規范和人性化是需要進(jìn)一步考慮的。
　　此外，業(yè)內人士指出，“曬賬本”不能僅僅走個(gè)形式，只公開(kāi)籠統的賬目就沒(méi)有意義了，要有明細賬，而且要定期向業(yè)主公開(kāi)這些賬目，有很清晰的明細，這可能是未來(lái)物業(yè)管理的方向和要求。
　　對于《辦法》關(guān)于物業(yè)公司提出的要求，接受記者采訪(fǎng)的物業(yè)公司人士認為，影響不大。一位不愿透露姓名的民營(yíng)房企工作人員也表示，目前很多物業(yè)公司都是開(kāi)發(fā)商的下屬公司，雖然他們之間有時(shí)會(huì )互相推諉、扯皮，但實(shí)際上雙方是利益共同體�！拔覀児�司也設立了自己的物業(yè)公司，很多項目的物業(yè)都由我們自己的公司來(lái)做，‘羊毛’出在羊身上，對開(kāi)發(fā)商這塊影響不大�！�