房地產(chǎn)調控各利益相關(guān)方的角力注定緊張而漫長(cháng)，自4月中旬的調控政策出臺至今兩月余，強烈觀(guān)望情緒下，部分重點(diǎn)城市成交量持續萎靡。研究機構的最新統計數據表明，重點(diǎn)城市成交量全線(xiàn)下降，部分新盤(pán)、二手樓盤(pán)均曝出“零成交”。在此壓力下，部分重點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)已現整體松動(dòng)跡象。業(yè)內人士預測，第三季度特別是八九月份的房?jì)r(jià)將進(jìn)一步下跌，屆時(shí)，北京、上海和廣州等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的松動(dòng)將會(huì )最為明顯。
　　這也使越來(lái)越多的人更加堅定地認為新一輪房地產(chǎn)調控舉措能夠達到既定目標，專(zhuān)家認為，接下來(lái)政策持續的力度不會(huì )減弱，一系列長(cháng)期性制度建設也正接力當前的調控逐步走向深化。

　　觀(guān)望加劇　成交量萎靡仍會(huì )持續

　　樓市買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈正陷入更深的膠著(zhù)狀態(tài)。就在大多數人都選擇靜觀(guān)其變的時(shí)候，成交量更是顯得越發(fā)低迷，這在部分重點(diǎn)城市表現得尤為突出。
　　根據中原地產(chǎn)研究中心最新的統計數據，重點(diǎn)城市樓市成交面積環(huán)比全線(xiàn)下降，在其監測的35個(gè)城市中，成交面積幾乎全線(xiàn)下跌，其中南京下跌幅度最大，達75.27%，杭州、成都次之，下跌幅度均超過(guò)50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。
　　這種成交量的萎靡與5月份一脈相承。中國指數研究院的統計數據顯示，一線(xiàn)城市5月成交量減少一半，在其監測的30個(gè)城市中，成交面積幾乎全線(xiàn)下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。
　　不僅如此，“零成交”的現象正日益凸顯且范圍有擴大趨勢。不僅北京上海等一線(xiàn)城市諸多新開(kāi)盤(pán)項目被曝“零成交”，二手樓盤(pán)的零成交也逐漸蔓延，鏈家地產(chǎn)最近發(fā)布的數據顯示，在2010年上半年的二手房市場(chǎng)中，總成交超過(guò)40套的450個(gè)樓盤(pán)，均受到了宏觀(guān)調控新政的影響，自“新國十條”后，北京大多數二手樓盤(pán)尤其成交冷清，月均房源掛牌量超過(guò)10套的樓盤(pán)中，350多個(gè)樓盤(pán)“零成交”。另有數據稱(chēng)，5月份全國70個(gè)大中城市中有近30個(gè)城市出現“零成交”，進(jìn)入6月“零成交”的城市還會(huì )增加。
　　對此，業(yè)內專(zhuān)家普遍認為濃重的觀(guān)望情緒是成交量持續萎靡的主要原因�！斑@充分表明市場(chǎng)還處于深度博弈狀態(tài)，購房者和開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上還沒(méi)有達成均衡，房?jì)r(jià)還沒(méi)有實(shí)現實(shí)質(zhì)性下降之前，購房者仍會(huì )處在觀(guān)望狀態(tài)�！敝袊�房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強對《經(jīng)濟參考報》表示，從成交量下滑打破原有的均衡到建立新的均衡需要一個(gè)過(guò)程，因此在房?jì)r(jià)調整之前，成交量下滑甚至零成交的狀況還會(huì )持續。
　　的確，觀(guān)望背后購房者普遍對房?jì)r(jià)回落充滿(mǎn)期盼。人民銀行營(yíng)業(yè)管理部近日公布的二季度北京市城鎮居民購房狀況問(wèn)卷調查顯示，北京市認為未來(lái)一年房?jì)r(jià)將出現下跌的居民占比為34.4%，環(huán)比上升19.8個(gè)百分點(diǎn)，一年來(lái)首次超過(guò)預期上漲的占比。而居民對下季度房?jì)r(jià)下跌預期更加強烈，預期下季度房?jì)r(jià)將下跌的居民占比超過(guò)四成，比預期未來(lái)一年房?jì)r(jià)下跌的比例高6.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　進(jìn)程　房?jì)r(jià)現整體松動(dòng)跡象　三季度或“陡然”下降

　　隨著(zhù)成交量的持續低迷，“堅挺”的房?jì)r(jià)終于有些扛不住了，開(kāi)始逐漸進(jìn)入下降通道。業(yè)內人士指出，如果沒(méi)有成交，房?jì)r(jià)就很難堅挺得住，從龍頭企業(yè)到整個(gè)行業(yè)，從一線(xiàn)城市到二三線(xiàn)城市，從郊區到市區，房?jì)r(jià)下降的傳導效應正在顯現。廣州某房地產(chǎn)企業(yè)的一位工作人員告訴《經(jīng)濟參考報》記者，廣州郊區的房?jì)r(jià)松動(dòng)明顯，少數樓盤(pán)已經(jīng)出現了大幅度打折，但市中心和二三線(xiàn)城市還沒(méi)有什么松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房者仍處于觀(guān)望和博弈之中。雖然不同城市不同樓盤(pán)的房?jì)r(jià)變動(dòng)有所差異，但降價(jià)確實(shí)已經(jīng)不再是新政剛出時(shí)個(gè)別企業(yè)的“小打小鬧”。就連一向“唱漲”房?jì)r(jià)的華遠集團總裁任志強也改口了，他最近在博客文章里稱(chēng)，在強制的政策壓力之下，降房?jì)r(jià)已成為了主色調，降已成為了一種必然。
　　從恒大到萬(wàn)科、綠地，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入了降價(jià)的行列。中原地產(chǎn)研究中心的新房周報中指出，5月在部分城市出現降價(jià)促銷(xiāo)的恒大、萬(wàn)科等房企，上個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)明顯優(yōu)于同行，顯示出市場(chǎng)低迷之際，快速做出調價(jià)決策，搶占市場(chǎng)先機是可行之策。
　　特別是一些全國龍頭企業(yè)的價(jià)格調整，產(chǎn)生了帶頭示范的效果。上述行業(yè)分析師表示，這些企業(yè)的降價(jià)更能代表整個(gè)行業(yè)的走勢，未來(lái)將會(huì )有更多的開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)來(lái)出售樓盤(pán)。
　　“現在已經(jīng)出現了房?jì)r(jià)下降傳導擴散的現象，即由一線(xiàn)城市傳導到二三線(xiàn)城市，由郊區傳導到市區，降價(jià)應該是一種趨勢�！币患易C券公司的房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者。
　　中原地產(chǎn)研究中心的新房市場(chǎng)周報指出，二線(xiàn)城市成交量對新政的反應滯后于一線(xiàn)城市，新政前期成交量影響較小，進(jìn)入6月起開(kāi)始大幅下挫。
　　房?jì)r(jià)整體性松動(dòng)什么時(shí)候能由跡象變?yōu)楝F實(shí)呢？記者采訪(fǎng)到的業(yè)內人士普遍認為，今年第三季度特別是八九月份將會(huì )是一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節點(diǎn)，因為到時(shí)候新盤(pán)將相對集中地入市，市場(chǎng)供應量會(huì )放大很多。
　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓告訴《經(jīng)濟參考報》記者，房?jì)r(jià)將是階梯式的走勢，先是很長(cháng)時(shí)間的拉鋸，然后到了一個(gè)時(shí)點(diǎn)后就會(huì )“陡然地下降”�！艾F在還處于第一個(gè)階段，而到了第三季度房?jì)r(jià)將會(huì )有進(jìn)一步的下跌，其中全國性的大開(kāi)發(fā)商比較集中的北京、上海和廣州的房?jì)r(jià)松動(dòng)將會(huì )最為明顯�！�
　　陳國強表示，不同區域不同項目的調價(jià)幅度會(huì )有差別，在價(jià)格泡沫明顯、虛高情況嚴重，特別是投資性需求占比高的區域，價(jià)格調整的力度和空間就會(huì )大一些。
　　上述廣州房地產(chǎn)業(yè)內人士則認為，真正的松動(dòng)可能得到年底上市公司“沖業(yè)績(jì)”的時(shí)候，沒(méi)有辦法必須得以降價(jià)提高銷(xiāo)售量。

　　效果初顯　長(cháng)期制度建設正接力調控

　　在成交量持續低迷和房?jì)r(jià)已現整體性調整跡象的背景下，相當一部分業(yè)內人士認為，短期內出臺更加嚴厲調控措施的可能性較少。
　　“樓市調控新政剛出來(lái)的時(shí)候，5月份基本沒(méi)有樓盤(pán)降價(jià)，甚至有的還在上漲，那時(shí)存在政策進(jìn)一步加強的風(fēng)險。但隨著(zhù)6月份有越來(lái)越多的樓盤(pán)在降價(jià)，政策調控的效果逐漸顯現，而且已經(jīng)出臺的政策是非常嚴厲的。所以從目前的情況來(lái)看，政策風(fēng)險并不大，短期內出臺強化政策的可能性比較小�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)行業(yè)分析師說(shuō)。
　　另一方面，受訪(fǎng)專(zhuān)家也一致認為，在實(shí)現“價(jià)格回歸到合理區間”這一調控目標之前，政策力度不會(huì )減弱，并且保障性住房建設等一系列長(cháng)期性制度建設正承接當前調控逐步走向深化。
　　“從短期到中長(cháng)期的內在邏輯來(lái)看，這一輪房地產(chǎn)調控新政應該會(huì )引導制度建設�！必斦�部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康26日在中國房地產(chǎn)50人論壇年會(huì )上表示。在他看來(lái)，制度建設的框架必然要涉及到能否在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節設計與房地產(chǎn)相匹配的稅制。
　　雖然盛傳的稅收新政尚未落地，但作為一種制度建設，開(kāi)征物業(yè)稅或擴大房產(chǎn)稅征收范圍可以通過(guò)加大投資者持有房產(chǎn)的成本，起到抑制需求和市場(chǎng)過(guò)度投機的作用，并能在短期內可以影響人們的心理預期，有利于擠出房地產(chǎn)泡沫。從長(cháng)期來(lái)看，則不僅有利于保證地方政府穩定財源而且也是完善財產(chǎn)稅制的重要步驟。
　　“調控政策出現松動(dòng)的可能性很小，況且價(jià)格回歸到比較合理的區間不是調控的唯一目標，加大保障性住房建設等也都是調控的基本內容和目標�！标悋鴱姳硎�，住房保障政策作為未來(lái)住房制度當中的一個(gè)基本制度安排，需要長(cháng)期持續地落實(shí)。住房和城鄉建設部、國家發(fā)改委、國土資源部等六部委于近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好住房保障規劃編制的通知》，部署2010年至2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃編制工作。
　　規劃編制是重點(diǎn)是，著(zhù)力解決低收入家庭住房困難問(wèn)題，力爭到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，力爭到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障；努力解決中等偏下收入家庭住房困難，要加快建設公共租賃住房、限價(jià)商品住房，著(zhù)力解決新就業(yè)職工、進(jìn)城務(wù)工人員等中等偏下收入家庭的住房困難；積極推進(jìn)各類(lèi)棚戶(hù)區改造和舊住宅區綜合整治。
　　此外，改變住房供應的模式，進(jìn)一步規范市場(chǎng)秩序，土地市場(chǎng)的規范管理等方面也都是調控的基本內容和目標，陳國強預測下一步會(huì )在完成上述調控目標方面做更多的努力。