當始于4月15日的樓市調控已經(jīng)過(guò)去整三個(gè)月之時(shí)，中糧萬(wàn)科繼“紫苑”調整價(jià)格成功售罄之后，再一次選擇“低價(jià)開(kāi)盤(pán)”，只不過(guò)，這一次，故事的主角從“紫苑”項目變成了時(shí)下開(kāi)盤(pán)的中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目(下稱(chēng)長(cháng)陽(yáng)半島)。
　　幾經(jīng)思慮之后，中糧萬(wàn)科將長(cháng)陽(yáng)半島的開(kāi)盤(pán)價(jià)由原來(lái)預期中的均價(jià)15000元/平方米，下調至均價(jià)13400元/平方米，按照這一開(kāi)盤(pán)均價(jià)，作為商品房的長(cháng)陽(yáng)半島甚至僅比比鄰的6號地限價(jià)房項目12500元/平方米的平均售價(jià)高出不到1000元/平方米。由于長(cháng)陽(yáng)半島為精裝修產(chǎn)品，如果剔除裝修成本，長(cháng)陽(yáng)半島開(kāi)盤(pán)價(jià)格沒(méi)有比周邊限價(jià)房高出多少！
　　調控政策導致的市場(chǎng)預期變化之下，地產(chǎn)商們對市場(chǎng)的預期，也正在發(fā)生微妙的改變，除萬(wàn)科外，上海綠地、中鐵建設等全國性開(kāi)發(fā)商，也都開(kāi)始“適當降價(jià)，配合調控”。三個(gè)月的樓市調控，已經(jīng)顯現“成效”的曙光。

　　1600元的“調整”

　　“在此之前，我們預期的開(kāi)盤(pán)均價(jià)是15000元/平方米的水平，最高價(jià)是17000元/平方米，但是，結合目前調控之后的市場(chǎng)預期情況，我們還是把開(kāi)盤(pán)價(jià)格調整到均價(jià)13400元/平方米開(kāi)盤(pán)�！痹谡劦绞芨鞣疥P(guān)注的長(cháng)陽(yáng)半島項目開(kāi)盤(pán)定價(jià)的問(wèn)題時(shí)，中糧萬(wàn)科相關(guān)負責人告訴記者。
　　實(shí)際上，如今下調1600元/平方米價(jià)格開(kāi)盤(pán)的長(cháng)陽(yáng)半島項目，系中糧萬(wàn)科此前被媒體指為“房山地王”的長(cháng)陽(yáng)起步區一號地項目脫胎而來(lái)，彼時(shí)，該塊土地拿地的樓面價(jià)已經(jīng)接近6500元/平方米，也正因如此，外界一度認定，中糧萬(wàn)科在此項目上的定價(jià)，將不可能低于15000元/平方米。
　　然而，2010年4月“如期而至”的樓市調控，改變了這一切。在5月后開(kāi)盤(pán)的中糧萬(wàn)科紫苑項目上，中糧萬(wàn)科率先將銷(xiāo)售單價(jià)下調800元/平方米，最終換來(lái)了開(kāi)盤(pán)當日銷(xiāo)售率50%以上，不到三個(gè)月全部售罄的業(yè)績(jì)。
　　于是，中糧萬(wàn)科在長(cháng)陽(yáng)半島項目上，再行“發(fā)現價(jià)格”的“積極定價(jià)策略”，亦可在預料之中。13400元/平方米的開(kāi)盤(pán)均價(jià)，可謂名副其實(shí)的“低價(jià)入市”。

　　覆蓋剛性需求

　　記者掌握的情況表明，在前期的意向性客戶(hù)積累的過(guò)程中，800套左右批準預售房源的長(cháng)陽(yáng)半島，參與排號的人數，已然在6000人上下，雖然這其中包含一定比例的重復排號的人群，但即便如此，也已體現出了調控之下，剛性需求依然大量存在的現實(shí)。
　　“去年下半年以來(lái)部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，這一勢頭不可持續也不應該持續，這些市場(chǎng)做出調整、回歸理性是必然的，也是必須的。只有重新回到市場(chǎng)由自住購房者主導、價(jià)格由自住購房者的購買(mǎi)能力決定的狀態(tài)，行業(yè)才能獲得相對穩定的發(fā)展土壤�！北本┤f(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)總監肖勁表示。
　　肖勁的邏輯在于，調控之下，市場(chǎng)預期的調整會(huì )完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序性，而在這種完善了的秩序性之后，剛性需求就能夠得到合理的釋放，并且這種需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩定發(fā)展的本源所在。
　　而這一邏輯，亦是當初紫苑項目在降價(jià)800元/平方米開(kāi)盤(pán)后，能夠得到迅速的市場(chǎng)反饋的真正原因所在。
　　記者了解到，在長(cháng)陽(yáng)半島項目上，按照中糧和萬(wàn)科兩方的要求，在戶(hù)型設計、產(chǎn)品設計等方面，中糧萬(wàn)科都是有針對性地對準剛性需求的客戶(hù)群需求，項目自建10余萬(wàn)平米大型特色商業(yè)配套，與奧特萊斯共同打造國際化繁華商業(yè)氛圍，并將諸多教育機構引入片區，在北京首創(chuàng )15年全教育周期配套社區，均是直接指向自住客戶(hù)的剛性需求，而且也進(jìn)一步提升了社區品質(zhì)。
　　“樓市調控的關(guān)鍵在于防控資產(chǎn)價(jià)格泡沫中的不合理溢價(jià)部分被投機性需求不斷放大，而真正的與城市人居生活質(zhì)量基本保證和改善有關(guān)的剛性需求應當得以保護。真正覆蓋剛性需求，價(jià)格合理條件下的市場(chǎng)，應該形成供銷(xiāo)兩旺的局面�！比f(wàn)科集團副總裁毛大慶表示。
　　而北京市住房和城鄉建設委員會(huì )(下稱(chēng)住建委)的相關(guān)人士表示，從政府的角度而言，則一直關(guān)注調控之下，樓市剛性需求的動(dòng)向，而他也承認，自住型的剛性需求作為樓市健康平穩發(fā)展的主要支撐，從國務(wù)院到地方政府，都會(huì )予以支持。

　　調控效果隱現

　　“下半年的市場(chǎng)仍可能存在下滑態(tài)勢。銷(xiāo)售量繼續下跌，房?jì)r(jià)也可能下降，但到四季度可能會(huì )在現有基礎上有所回升。因為目前不少剛性需求的消費者仍在觀(guān)望，但下滑到一定程度，他們可能會(huì )‘出手’�！本G地集團董事長(cháng)張玉良表示。
　　而在此之前，綠地繼恒大之后，在全國范圍內啟動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)的策略。
　　中鐵房地產(chǎn)集團總經(jīng)理吳仕巖則認為，面對市場(chǎng)未來(lái)可能出現的調整，在大思路上，該公司將采取有效的“逆勢營(yíng)銷(xiāo)策略”，順應市場(chǎng)調整，積極響應政府號召，主動(dòng)配合有關(guān)調控措施，適度下調價(jià)格，但是在開(kāi)盤(pán)量上會(huì )有所控制，以降低風(fēng)險。
　　“今年1到6月份，新開(kāi)工面積的增長(cháng)速度，達到了68%，也是歷史上的最高位，在建的商品房的增長(cháng)速度達到28.7%，也是最高位�！弊》亢统青l建設部政策研究中心副主任秦虹認定，這些先行指標的創(chuàng )紀錄“新高”，無(wú)疑將會(huì )加大10月之后樓市的“基礎供應”。
　　而她提供的另一組數據則顯示，整個(gè)商品房銷(xiāo)售額的增長(cháng)速度直線(xiàn)往下降。她提醒記者關(guān)注去年的情況，“去年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交和價(jià)格是上揚的，但是它的前期開(kāi)發(fā)指標幾乎是平的，甚至是負的，但是今年成交和銷(xiāo)售額的增長(cháng)速度是下降的，但是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期指標是上升的�！彼龘�此認為，開(kāi)發(fā)商將在2010年的最后幾個(gè)月中，承受巨大的資金壓力。
　　這也是各方判斷10月新盤(pán)可能引發(fā)開(kāi)發(fā)商集中調整價(jià)格的主要原因所在�！皬氖袌�(chǎng)角度看，由于調控政策的影響，上半年上海新建商品住房的成交量明顯下降。受此影響，我們和許多其他開(kāi)發(fā)商一樣，未完成上半年的銷(xiāo)售計劃�！睆堄窳嫉脑�(huà)，或許可以很好地解釋這種壓力的邏輯所在，而這也恰是樓市調控預想中的效果所在。