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“6540萬(wàn)套空置房”一事正在持續發(fā)酵。
雖然這一數據招來(lái)多方質(zhì)疑，且事后已被斷定為不實(shí)報道，但這場(chǎng)由空置房引發(fā)的“口水戰”仍未有停歇的跡象，關(guān)于全國具體有多少套空置房至今也沒(méi)有一個(gè)權威結論�！督�(jīng)濟參考報》記者向國家統計局求解真實(shí)的空置房數據，國家統計局28日給予回復，但并未提供具體數據。當記者向中國指數研究院、戴德梁行、中原地產(chǎn)等機構求解這一數據時(shí)，也未能獲得一個(gè)全面的數據。
“雷人”的6540萬(wàn)套空置房
對于急切希望了解到相關(guān)情況的人士而言，仍舊一頭霧水。專(zhuān)家認為，雖然國內對空置房尚未有一個(gè)統一的認定標準，但有關(guān)部門(mén)不應“失聲”，應給出說(shuō)法，從而為更長(cháng)遠的樓市調控提供決策參考。
在媒體此前的廣泛報道中，以下幾個(gè)數字被反復引述——國家電網(wǎng)公司在全國660個(gè)城市的調查顯示，有高達6540萬(wàn)套住宅電表連續6個(gè)月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。消息出來(lái)后，國家電網(wǎng)公司進(jìn)行了辟謠。
國家電網(wǎng)外聯(lián)部相關(guān)人士在電話(huà)中向《經(jīng)濟參考報》記者證實(shí)，國家電網(wǎng)從來(lái)沒(méi)有統計和發(fā)布過(guò)此類(lèi)數據。不僅如此，這些數據也受到了業(yè)內人士的普遍質(zhì)疑。
經(jīng)濟學(xué)者郭凱稱(chēng)，6540萬(wàn)套房，以70平方米一套計算，合45億平方米，而中國2009年竣工住宅用商品房?jì)H5.77億平方米，也就是說(shuō)，除非1995年以來(lái)所有新建成的商品住宅房都是空置的，積累到去年，才有望達到6540萬(wàn)套。這顯然是不可能的。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭也認為，6540萬(wàn)套空置房的數據很“雷人”，實(shí)不足信。
他指出，以2009年底我國城鎮人均住房建筑面積達到29平方米左右來(lái)計算，則全國城鎮存量住宅總面積為180億平方米；若按套均100平方米計算，則6540萬(wàn)套住宅的建筑面積為65億平方米，這就意味著(zhù)當前我國城鎮住宅空置率高達36%。
另?yè)䦂蟮�，北京�?lián)合大學(xué)應用文理學(xué)院城市科學(xué)系老師張景秋和孟斌曾經(jīng)帶領(lǐng)課題組，對北京50多個(gè)2004年至2006年售出后入住的小區用電情況進(jìn)行了調查，其結論是，電表幾乎不走的比例高達27.16%。而電表不走的比例還在陸續上升，2007年時(shí)達到29%。并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。
但上述國家電網(wǎng)人士稱(chēng)，由于我國用電情況比較復雜，通過(guò)電表使用情況來(lái)反映房屋空置率是不現實(shí)的，比如幾戶(hù)合用一表、使用插卡電表等，都無(wú)法真實(shí)反映房屋所有者的居住情況。如果一戶(hù)居民擁有兩套住房，輪換居住的話(huà)，兩套住房都有連續的用水、用電記錄，更是無(wú)法貿然判斷房屋是否空置。
“所以，通過(guò)用水、用電、用氣等能源資源消耗方式來(lái)統計房屋空置率是不科學(xué)的，也是不可行的�！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。
張景秋也曾對媒體表示，這種空置率的計算方法只是探討的方向，其數據并不具有權威性。因人力和物力的限制，有效的調查樣本僅880個(gè)；用電調查只進(jìn)行了兩次，可能會(huì )造成誤差，如住戶(hù)可能外出旅游，沒(méi)有在家。另外，調查的電表都是安在樓道能直接看到數字的，沒(méi)有入戶(hù)調查，這也會(huì )存在誤差。
謎一樣的空置房數量
全國空置房的真實(shí)數量是多少呢？為了求解這一數字，連日來(lái)，《經(jīng)濟參考報》記者進(jìn)行了多方求證，但仍舊一頭霧水。國家統計局沒(méi)有就記者提出的這一問(wèn)題給出具體數據，同時(shí)，在記者聯(lián)系的中國指數研究院、中原地產(chǎn)、DTZ戴德梁行、仲量梁行等機構中，也沒(méi)有一家機構能夠就這一問(wèn)題給出答案。
中國指數研究院提供的數據顯示，截止2010年6月底，北京商品住宅可售套數為89489套，可售面積為1185.45萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為413.3萬(wàn)平方米；上海商品住宅可售套數為40902套，可售面積為577.66萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為443.17萬(wàn)平方米；廣州商品住宅可售套數為37404套，可售面積為472.43萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為137.11萬(wàn)平方米；深圳商品住宅可售套數為23171套，可售面積為229.42萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為67.24萬(wàn)平方米。
雖然空置率難以統計，但相關(guān)的市場(chǎng)和學(xué)術(shù)機構并未放棄這方面的努力和嘗試，只不過(guò)它們的統計結果并未得到廣泛的認可。
上海易居房地產(chǎn)研究院2009年發(fā)布的空置率報告稱(chēng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的2008年，全國商品住宅的空置率為6.34%，明顯低于近15年來(lái)11.28%的平均空置率，處于合理區間，全國空置率最高的城市是北京，高達16.64%，但上海只有10%。
房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)仲量聯(lián)行每個(gè)季度都對北京寫(xiě)字樓空置率的情況進(jìn)行統計。該公司北京研究部主管覃曉梅告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在仲量聯(lián)行的統計方法里面，與空置率相對的是入住率，只要是沒(méi)有搬進(jìn)去，就算空置，即便已經(jīng)簽訂了入駐合同。
據透露，該公司把北京的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓分為甲級和乙級，并且采取跟開(kāi)發(fā)商和業(yè)主合作的形式獲得業(yè)主入駐的數據。2010年二季度，北京甲級寫(xiě)字樓的空置率是22.8%。
“我們自認為22.8%的空置率數據還是比較準確的，但這樣的統計方法如果推廣到全國整個(gè)住宅市場(chǎng)的話(huà)，其結果就不好說(shuō)了。畢竟，全國住宅市場(chǎng)的總量要大得多，而且情況更為復雜�！瘪麜悦氛f(shuō)。
在統計方法上，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，要計算空置率，空置率的分子和分母就必須確定，這兩個(gè)基本問(wèn)題不統一，或者沒(méi)有基本的共識，那么討論空置率的問(wèn)題就沒(méi)有意義。
“分母把哪些房源作為整個(gè)存量基數來(lái)計算，本身會(huì )得出不同的結論。比如，目前市場(chǎng)上的房改房、小產(chǎn)權房、單位企業(yè)自蓋房是否都應該納入統計？還是說(shuō)只統計商品房呢？”陳國強說(shuō)。
失語(yǔ)的權威部門(mén)
在此番空置房的大討論中，媒體和民眾表現活躍，但國家統計局、住建部等相關(guān)部門(mén)并未就此發(fā)表任何觀(guān)點(diǎn)。到目前為止，空置房的具體數量有多少，何謂空置率，如何統計才算科學(xué)，空置率究竟有多高等問(wèn)題仍然莫衷一是。
國家統計局曾公布過(guò)全國商品房空置面積。記者從國家統計局網(wǎng)站能夠查到的最近的有關(guān)商品房空置面積的數字來(lái)自，其網(wǎng)站2009年2月17日刊登的“2008年度經(jīng)濟述評：中國需要一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)”一文。該文稱(chēng)，截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(cháng)21.8%，增幅比1-11月提高6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)32.3%，增幅提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。
目前，在國家統計局定期公布的“全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數”中，能夠查到商品房空置面積分類(lèi)指數的變化情況，但并沒(méi)有具體的空置面積數。
一位接近國家統計局的人士向《經(jīng)濟參考報》記者透露，由于這一數字較為敏感，而且統計局統計口徑與當下市場(chǎng)通用口徑存在一定的差異，這一數字早就不對外公布了。
國家統計局是否仍在統計這一數字、目前商品住宅的空置面積有多少、為何不再公布這一數據，帶著(zhù)這一系列疑問(wèn)，記者給國家統計局發(fā)去了采訪(fǎng)函，但統計局并未給出全面答復。
國家統計局僅回復稱(chēng)：“我局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統計中的空置面積，是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統計的報告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。目前空置面積只是針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計的未售未租面積�！�
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)呼吁，有關(guān)部門(mén)應該盡快進(jìn)行一次住房普查，對居民的住房使用情況進(jìn)行一次認真徹底的調查，以盤(pán)活存量，減少閑置，增加供給，從而緩解供需矛盾。
“在當前樓市調控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有意義的事。它將為下一步出臺房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅提供決策依據和參考�！敝熘幸徽f(shuō)。
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷(xiāo)售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
“首先要搞清楚什么是空置率，然后再來(lái)談空置率有多高。既然人口普查和經(jīng)濟普查那么大的數據量都可以做到，那么理論上空置率的統計有什么理由做不到？”覃曉梅說(shuō)。 |