一邊是持續走低的樓市成交量，一邊是依然居高不下的房?jì)r(jià)。進(jìn)入七月，樓市的博弈氣氛愈發(fā)濃厚。記者從北京、上海、深圳等地的多家機構獲悉，由于成交量的持續走低，京滬深三地樓市庫存略有上升，消化周期延長(cháng)。專(zhuān)家認為，樓市庫存未出現大幅度激增，與開(kāi)發(fā)商有意“磨洋工”放緩開(kāi)發(fā)節奏，造成供應趨緊等假象進(jìn)而堅守高房?jì)r(jià)密切相關(guān)。目前，庫存量正在由底部緩慢回升，但尚未達到影響企業(yè)運營(yíng)安全的程度。

　　北京：推盤(pán)量驟降 商品住宅庫存略增

　　亞豪機構統計顯示，北京4月還有42個(gè)項目推出，但5、6兩月推盤(pán)量驟然下降，每月僅20余個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，6月新增供應套數相比新政出臺前的4月下降了20%。截止到7月21日，僅有10個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，雖然還有10余個(gè)項目計劃在7月剩余的兩個(gè)周末推出，但開(kāi)盤(pán)項目總量將難以達到預期開(kāi)盤(pán)的34個(gè)項目。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍告訴《經(jīng)濟參考報》記者，商品住宅庫存量的大小取決于樓市供需關(guān)系變化，在調控政策出臺前，樓市投資、投機消費盛行，旺盛需求導致樓市呈現供不應求的市場(chǎng)格局，供應不足的缺口由庫存補足，商品住宅庫存量逐步回落，最低回落至87000套左右。目前受調控作用，雖然對購房需求產(chǎn)生了強勁的抑制，但供應層面同樣受到了影響，由于銷(xiāo)售速度的下降導致新盤(pán)推出的放緩，在供需雙雙回落之下，商品住宅庫存增加也并不明顯，調控百余日以來(lái)的5、6兩月僅累計增加了2000套。
　　據介紹，北京樓市庫存量最高的階段是2008年11月，2010年6月末以北京樓市9萬(wàn)套庫存量相比2008年11月末商品住宅近15萬(wàn)套的庫存量，已減少了6萬(wàn)套，其中大部分是上輪調控松動(dòng)后，樓市供應“青黃不接”，庫存量被大量消化所致。據亞豪機構統計顯示，已售出的6萬(wàn)套庫存住宅中，有4萬(wàn)套是在2009年6月前消化的，這4萬(wàn)套的消化周期為7個(gè)月，而2009年6月末至2010年6月末的一年時(shí)間，樓市庫存僅減少了2萬(wàn)套。
　　在開(kāi)發(fā)商減少供應量的同時(shí)，房?jì)r(jià)依然堅守高位。亞豪機構統計顯示，新政出臺以來(lái)，北京共有65個(gè)樓盤(pán)推出了后期新項目，除大興區的兩項目因區域供應量大、競爭激烈，下調項目售價(jià)外，還有萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景、藍岸麗舍、新華聯(lián)運河灣三個(gè)項目停漲，其余60個(gè)項目均對開(kāi)盤(pán)報價(jià)進(jìn)行了不同幅度的上調，平均漲幅近三成。

　　上海：成交量下降過(guò)半 住宅可售量漲20%

　　和北京的情況相類(lèi)似，由于成交的持續走低，上海樓市庫存量略有上升。數據顯示，上海上半年新房成交29652套，對比去年上半年和下半年的78337套、83320套，下滑幅度達63%、65%。而21世紀不動(dòng)產(chǎn)等中介機構數據統計顯示，上半年二手房共成交6.91萬(wàn)套，也較去年上、下半年分別下降50%和57%。而上海商品住宅可售量較新政前上漲幅度接近20%。

　　截至7月27日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統計的可售一手商品住宅達589.8萬(wàn)平方米(41753套)。如果按照2009年年中商品住宅近200萬(wàn)平方米的月銷(xiāo)售量計算，目前上海一手商品住宅庫存只夠銷(xiāo)售3個(gè)月；如果按照近兩個(gè)月的銷(xiāo)售水平——40萬(wàn)平方米計算，至少還需14個(gè)月。
　　根據中國指數研究院最新的統計，受新出臺政策影響，上海商品住宅可售量較新政前上漲幅度接近20%，成交量低位徘徊。截止到上周，2010年周均成交面積僅為24.2萬(wàn)平方米，而2009年周均成交面積卻高達50.2萬(wàn)平方米。
　　二手房方面，截至7月27日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統計的備案掛牌二手房源達到1572萬(wàn)平方米(137977套)，創(chuàng )歷史新高。
　　根據中國房地產(chǎn)信息集團測算，上海一手商品住宅每套均價(jià)約260萬(wàn)元。按照工薪家庭每年7萬(wàn)元的收入標準測算，一個(gè)工薪家庭要想在上海買(mǎi)一套房子，不吃不喝也要整整37年才能買(mǎi)得起。薛建雄認為，開(kāi)發(fā)商有意放緩開(kāi)發(fā)節奏，造成供應趨緊假象，這是房?jì)r(jià)居高不下的主要原因。
　　上海中原研究咨詢(xún)部龔敏表示，第三季度進(jìn)入傳統樓市淡季，在政策撲朔迷離階段，開(kāi)發(fā)商通過(guò)減少供應防御過(guò)度降價(jià)屬于正�，F象。預計供應復蘇至少要到9月份才能來(lái)臨。

　　深圳：開(kāi)發(fā)商“磨洋工”放緩項目入市步伐

　　和北京、上海相比，深圳的商品住宅庫存量則相對偏低。深圳市房地產(chǎn)信息系統顯示，截至7月23日，全市新房可售房源為29623套、346萬(wàn)平方米。雖然庫存相對較少，但由于成交面積一直在低位運行，消化庫存周期延長(cháng)。中國指數研究院的統計顯示，截止到上周，2010年深圳商品住宅周均成交面積為4.8萬(wàn)平方米，而2009年周均成交面積高達12.4萬(wàn)平方米。

　　記者了解到，面對前景不明朗的樓市環(huán)境，深圳開(kāi)發(fā)商也放緩在建項目的入市步伐。據深圳市規劃國土委統計，今年上半年，商品房竣工面積198.22萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)20.6%；商品房新開(kāi)工面積273.05萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)22.4%。然而在竣工面積大幅增加的情況下，深圳樓市的有效供應并沒(méi)有隨之增加，反而是大幅減少。根據深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監測，2010年上半年全市住宅推售面積133.6萬(wàn)平方米，同比大幅減少四成多，推售套數為16452套，同比減少31.2%。
　　深圳社科院城市營(yíng)運中心主任高海燕說(shuō)，遇到市場(chǎng)不好的情景，開(kāi)發(fā)商會(huì )調節項目建設、新盤(pán)入市的節奏，“磨洋工”的情況很常見(jiàn)，這是很多開(kāi)發(fā)商應對調控的“理性選擇”。
　　記者曾致電多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就專(zhuān)家的說(shuō)法進(jìn)行求證，但并未得到正面答復。
　　中原集團研究中心董事程澐認為，在住宅需求急速萎縮的情況下，開(kāi)發(fā)商大都采取“慢開(kāi)盤(pán)、低銷(xiāo)售”的經(jīng)營(yíng)策略，在不降價(jià)的同時(shí)，通過(guò)放緩開(kāi)盤(pán)速度試探市場(chǎng)反應，然后再決定房?jì)r(jià)漲跌。
　　DTZ戴德梁行近日發(fā)布的報告也指出，未來(lái)一段時(shí)間內，國內房?jì)r(jià)回調幅度有限，依據在于當前各城市的房地產(chǎn)庫存量。2009年房地產(chǎn)庫存峰值時(shí)期，大部分城市去庫存化時(shí)間在12個(gè)月以上，個(gè)別城市高達32個(gè)月。而目前上海、廣州及長(cháng)沙呈負庫存狀態(tài)，深圳及武漢庫存積壓稍顯過(guò)剩，去庫存時(shí)間分別為8.6個(gè)月及11.2個(gè)月，而北京的去庫存時(shí)間僅為2.3個(gè)月。因而房?jì)r(jià)波動(dòng)幅度有限，一線(xiàn)城市或將下調20%-25%，二線(xiàn)城市或將下調15%-20%。