樓市新政百日已過(guò)，調控效果初步顯現。多方數據顯示，波譎云詭的房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“價(jià)堅強”走向“價(jià)量齊跌”。由于剛性需求的拉動(dòng)，樓市降價(jià)后吸引了買(mǎi)家入市，一些地方出現了“價(jià)跌量升”的苗頭。
　　這究竟是短暫的“小陽(yáng)春”，還是樓市的轉折點(diǎn)？脆弱的成交量能否推動(dòng)下半年樓市打破僵局？開(kāi)發(fā)商在宏觀(guān)調控下何去何從？記者對此展開(kāi)調查。

　　脆弱的成交量市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去？

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，廣州、深圳等樓市成交量和成交面積環(huán)比降幅收窄或出現回升，一度冷清的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)感覺(jué)到一絲暖意。
　　在廣州，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量從6月中旬開(kāi)始有所反彈。廣州市國土房管局的統計顯示，6月廣州全市一手住宅成交均價(jià)12560元/平方米，環(huán)比下降3.0%；交易面積為52.52萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.3%，降幅較4月縮窄。
　　根據中國指數研究院統計，從6月下旬(6月14日到6月20日)開(kāi)始到7月中旬(7月19日～25日)，廣州一手房成交面積從6.9萬(wàn)平方米上升到10.52萬(wàn)平方米。
　　在另一個(gè)風(fēng)向標城市深圳，價(jià)格的下降也拉動(dòng)了銷(xiāo)售規模的增加。據深圳市房地產(chǎn)研究中心統計，6月住房?jì)r(jià)格繼續下降，與年初房?jì)r(jià)水平相比下降超過(guò)兩成，新建商品住宅銷(xiāo)售規模為14.21萬(wàn)平方米，比5月略有增加。
　　根據中國指數研究院對樓市交易情況的監測發(fā)現，在調查的35個(gè)城市中，大多數城市也存在“價(jià)跌量升”的苗頭。
　　招商證券最新房地產(chǎn)行業(yè)周報同樣顯示，7月19日到25日，北京、上海、廣州和深圳等一線(xiàn)城市周成交環(huán)比分別下降31%、上升23%、23%、2%；比前四周平均水平分別下降25%、上升35%、10%和13%。在二線(xiàn)城市，無(wú)錫、武漢、成都、重慶和福州等一手房5城市成交環(huán)比上升�！�
　　“市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去�！敝袊�指數研究院陳晟說(shuō)，“比5月冰凍期還差的境況不大可能再出現。但這不代表價(jià)格調整到位。目前的成交量是剛性需求支撐，仍然是脆弱的，還會(huì )經(jīng)歷一個(gè)通過(guò)降價(jià)提升成交量的過(guò)程�！�
　　此前國家統計局公布的數據顯示，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格由5月份的環(huán)比上漲0.2%，轉為6月份的環(huán)比下降0.1%。商品房銷(xiāo)售面積從5月的0.68億平方米上升到6月的0.92億平方米，扭轉了4月、5月銷(xiāo)售面積連續下降的趨勢。
　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲則表示，房地產(chǎn)統計存在滯后性，短期數據難以說(shuō)明問(wèn)題，必須等到季度數據出來(lái)，才能真正反映趨勢。

　　下半年預期房?jì)r(jià)下降樓市或將打破僵局

　　專(zhuān)家分析認為，調控政策的持續發(fā)力將促使更多開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)行列，成交量將進(jìn)一步回升，樓市可能將打破此前“零成交”的僵局。
　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)首席分析師趙強說(shuō)，“樓市新政后地產(chǎn)類(lèi)股票的變化可分為兩個(gè)階段：從4月17日開(kāi)始持續下跌，市場(chǎng)恐慌情緒嚴重，關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言四起；5月20日左右，股價(jià)在震蕩中逐漸回升，包括萬(wàn)科、保利、萬(wàn)保招金等表現超過(guò)大盤(pán)。市場(chǎng)對地產(chǎn)類(lèi)股票重新估值�！�
　　“股價(jià)超前反映了市場(chǎng)對于房?jì)r(jià)的預期�！壁w強表示，第一階段房?jì)r(jià)還未下跌，地產(chǎn)類(lèi)股價(jià)已經(jīng)跌去了40%。第二階段的股價(jià)回升表明，部分投資者認可房地產(chǎn)企業(yè)的中長(cháng)期價(jià)值，市場(chǎng)情緒不再悲觀(guān)。當然這種認識在投資者中存在分歧。
　　趙強說(shuō)，根據市場(chǎng)數據，個(gè)人判斷6月份房地產(chǎn)成交量已經(jīng)跌到了谷底。預計由于房?jì)r(jià)下降導致剛性需求進(jìn)場(chǎng)，7、8、9月成交量都將持續以10%的環(huán)比增速上升，但由于國家調控政策的效應，估計只能恢復到2009年70%的數量。
　　黎文江認為，下半年樓市將打破僵持，朝向價(jià)跌量升的趨勢移動(dòng)。交易量大幅的回升將發(fā)生在“金九銀十”的9月、10月。
　　“廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房存量有2萬(wàn)多套，下半年新增3萬(wàn)多套，預計下半年的供給接近6萬(wàn)套，而需求只有3萬(wàn)套左右，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)。預計廣州花都、番禺等周邊地區將降價(jià)20%，全市降價(jià)幅度達到10%。而亞運城將在下半年釋放5千套的供給，將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升�！崩栉慕�說(shuō)。
　　陳晟則認為，預計下半年各個(gè)城市的樓價(jià)下降幅度不一。二三線(xiàn)城市泡沫不多，主要由剛性需求拉動(dòng)，因此只要每平方米降價(jià)500元到1000元就可以顯著(zhù)提升成交量。而泡沫較大的城市和樓盤(pán)，比如北京通州，相對于2010年4月的樓價(jià)頂峰將下調10%到30%。
　　專(zhuān)家普遍認為，樓市調控政策的穩定性至關(guān)重要。暨南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院博導、教授杜金岷說(shuō)，房地產(chǎn)調控已經(jīng)不僅是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，它是百姓高度關(guān)注的社會(huì )問(wèn)題。調控的成敗關(guān)系政府的公信力，在真正達到調控目的前不能輕言放松。

　　開(kāi)發(fā)商何去何從保障房能否成避風(fēng)港？

　　調控冷風(fēng)習習，然而從已披露的中期財報看，房地產(chǎn)企業(yè)似乎業(yè)績(jì)不錯。其中率先喊出降價(jià)的恒大地產(chǎn)上半年銷(xiāo)售收入209.8億元，同比增長(cháng)104.90%。
　　廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，由于統計滯后，不少銷(xiāo)售額是去年完成放在今年上半年結算，2009年下半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺盛，翹尾因素造成了2010年上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)不錯的“假象”。而2009年上半年房地產(chǎn)企業(yè)普遍業(yè)績(jì)不佳，也成為同比增速較快的原因。
　　韓世同認為，從部分城市成交量驟降70%可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)上半年業(yè)績(jì)并沒(méi)有表面那樣光鮮，而下半年形勢依然不容樂(lè )觀(guān)。在國家堅持調控政策保持穩定的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)降價(jià)的措施來(lái)挽救成交量。
　　中國指數研究院陳晟表示，如果樓價(jià)下調10%至20%，只相當于地價(jià)下降7%，而現在部分地段地價(jià)已經(jīng)下降20%至30%，不少開(kāi)發(fā)商急于售出樓盤(pán)回籠資金拿地，已經(jīng)開(kāi)始布局全國進(jìn)行價(jià)格調整。
　　除了降價(jià)促銷(xiāo)、加大二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)力度外，原來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注保障房建設。遠洋地產(chǎn)、萬(wàn)科、綠地、保利等企業(yè)先后把目光投向了保障性住房建設領(lǐng)域。不少開(kāi)發(fā)商表示，保障性住房建設將是下半年工作重點(diǎn)。
　　一向重利的房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì )關(guān)注利潤不高的保障房領(lǐng)域呢？韓世同認為，以往保障性住房建設開(kāi)發(fā)商參與積極性不高，主要是因為利潤率低。不過(guò)，在慘淡的市況下，為了保證資金周轉速度，以及機器和人員不閑置，目前開(kāi)發(fā)商選擇余地不多。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，周轉速度快的保障房成為吸引開(kāi)發(fā)商的“藍�！�。
　　今年以來(lái)，多個(gè)城市宣布要加大保障性住房的建設力度。廣州國土房管局方面宣布，將力爭開(kāi)工建設約300萬(wàn)平方米的保障性住房，其中廉租房月2.3萬(wàn)套，經(jīng)濟適用房1.7萬(wàn)套。
　　隨著(zhù)政府不斷加大對經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障房的投入力度，參建保障房項目正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險的好去處。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商加大力度參與保障房建設，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。
　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲說(shuō)，更多民間資本介入保障性住房建設，一是能帶動(dòng)更多的社會(huì )力量和資源參與，二是可借助房地產(chǎn)企業(yè)成熟的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，提高保障性住房建設的效率。