泛海被指閑置的土地，遠處是入住的泛海一期。本報記者 郭煦 攝

    “囤地”事件持續發(fā)酵。處于漩渦中的泛海建設4宗土地，因數次規劃調整、六年閑置遭受質(zhì)疑。
　　據房地產(chǎn)業(yè)內人士估算，在這6年間泛海建設僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤就超200億元。多位專(zhuān)家質(zhì)疑，泛海建設以“規劃調整”為借口“囤地”獲取暴利，并逃避相關(guān)的監管和查處。
　　泛海建設是否存在囤地行為，數次調整規劃是否違規，記者采訪(fǎng)了北京市國土資源局、北京市規劃委和北京市住建委等部門(mén)，但截至發(fā)稿時(shí)止，相關(guān)部門(mén)均未予以正面答復。

　　驚人　泛海土地閑置六年被指獲利超200億元

　　8月10日下午，《經(jīng)濟參考報》記者在泛海國際居住區現場(chǎng)看到，居住區一期工程已經(jīng)全部入住，而與一期僅一條馬路之隔待建的二期，圍墻內荒草叢生。
　　泛海物業(yè)租售中心高級置業(yè)顧問(wèn)張旭東告訴《經(jīng)濟參考報》記者，目前居住區一期已經(jīng)全部售罄，現在在該中心登記的均是業(yè)主在售的二手房，價(jià)格在45000元/平方米左右，該居住區樓房建筑面積在188平方米到300平方米不等。
　　張旭東說(shuō)，路對面的二期明年開(kāi)盤(pán)均價(jià)將在50000元/平方米以上，所以很多看重泛海的業(yè)主也愿意在這里購買(mǎi)二手房。
　　據《經(jīng)濟參考報》記者了解，2004年8月，泛海建設與北京市國土資源局簽訂土地出讓合同，取得北京東風(fēng)鄉泛海國際居住區二期項目1#、2#、3#、4#地塊開(kāi)發(fā)用地。
　　按照約定，泛海國際二期項目原定2005年2月27日開(kāi)工，2007年5月30日竣工。但到目前這4塊土地仍未開(kāi)工建設，閑置期長(cháng)達6年之久。
　　泛海建設的公告稱(chēng)，這四宗土地的建設用地面積30.57萬(wàn)平方米，規劃建筑面積為87.31萬(wàn)平方米，按照媒體報道的公開(kāi)資料計算，四塊地合同金額為2.24億元。
　　據泛海銷(xiāo)售中心置業(yè)顧問(wèn)鄒君竹介紹，泛海國際在2007年一期開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格在18000元/平方米起價(jià)銷(xiāo)售，預計明年新盤(pán)價(jià)格在50000元/平方米以上，至于二期何時(shí)開(kāi)工還不得而知，大約明年可能預售。
　　鄒君竹介紹說(shuō)，該項目二期1#地塊規劃為五星級商務(wù)酒店，緊鄰東四環(huán)，地理位置優(yōu)越，該酒店規劃樓高338米，將成為北京的地標建筑。
　　泛海建設董事會(huì )8月5日在其網(wǎng)站發(fā)出聲明稱(chēng)，不存在任何“捂地”的動(dòng)機和行為。項目的用地成本除需交納土地出讓金外，還包括拆遷、農民安置補償等多項費用，現已發(fā)生的拆遷補償費及基礎設施建設費已達40多億元。
　　有房地產(chǎn)業(yè)內人士指出，按出讓合同規劃建筑面積為87.31萬(wàn)平方米推算，明年二期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額將達到435億元。而當初泛海如果按土地出讓合同規定日期竣工，銷(xiāo)售價(jià)格應該與一期18000元/平方米相同，總銷(xiāo)售額是157億元。
　　“加上泛海1#地住改商所得利潤，整個(gè)項目因開(kāi)發(fā)商延期開(kāi)工將多賺近300億元，即使扣除泛海建設聲明稱(chēng)產(chǎn)生的成本費用，至少也要多賺超200億元。目前，泛海居住區住宅價(jià)格在45000元/平方米左右，而同一區域商業(yè)寫(xiě)字樓至少在70000元/平方米以上。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商將因規劃修改賺取不菲的利潤。如果開(kāi)發(fā)商不能在明年竣工銷(xiāo)售，該區域的樓價(jià)有望持續攀升，屆時(shí)賺取的利潤絕對不只這個(gè)數字�！鄙鲜鋈耸糠Q(chēng)。

　　疑惑　數次改規劃是否違規尚無(wú)權威說(shuō)法

　　針對外界的囤地質(zhì)疑，8月4日，泛海建設發(fā)布了澄清公告，稱(chēng)“公司負責開(kāi)發(fā)的北京東風(fēng)鄉1#、2#、3#、4#地塊未能按原計劃開(kāi)工建設主要是因為項目功能、規劃調整所致，不存在被政府收回的風(fēng)險�！�
　　公告稱(chēng)，北京東風(fēng)鄉1#、2#、3#、4#地塊為正在開(kāi)發(fā)的泛海國際居住區二期用地，分屬于公司控股子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司和北京星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司。2009年12月31日，因規劃調整，項目公司與北京市國土局簽訂了上述地塊土地出讓《補充協(xié)議》，并依據上述協(xié)議全額繳納了應補繳的土地出讓金。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，每一次調整規劃的確都會(huì )涉及到土地出讓金的變化，補繳土地出讓金的數額會(huì )根據調整規劃的時(shí)間、地塊所在位置以及容積率、面積、用地構成的變化而定，但具體怎么補繳、補繳多少甚至到底是否補繳都只有開(kāi)發(fā)商和出讓方才清楚。
　　就泛海建設是否已補繳土地出讓金，補繳了多少，按照怎樣標準補繳一事，記者致函北京市國土資源局，但沒(méi)有得到任何回復。
　　公告稱(chēng)，項目開(kāi)發(fā)受到廣泛關(guān)注，前期規劃的調整工作量較大，因而調整時(shí)間較長(cháng)。
　　記者注意到，這份公告透露的信息并不完整。比如2005年的那次規劃調整并沒(méi)有提及北京市規劃委核發(fā)的《規劃意見(jiàn)復函》，2007年至2008年的規劃調整不涉及4#地塊，為何4#地塊也遲遲不開(kāi)工等。此外，對于項目二期1#地塊五星級商務(wù)酒店調整到338米及其容積率變化的解釋未見(jiàn)于泛海建設的澄清公告。
　　公告列出了數次規劃調整的情況：
　　2005年，根據北京市、區(朝陽(yáng)區)兩級教委關(guān)于統一整合東風(fēng)鄉項目教育配套的要求，項目公司向北京市規委提出了相應調整東風(fēng)鄉1#、2#、3#、4#地塊規劃方案的意見(jiàn)。
　　2006年，經(jīng)北京市、區兩級政府主管部門(mén)批準，對北京東風(fēng)鄉1#、2#、3#、4#地塊整體調整，增加了辦公、商業(yè)、酒店等功能，減少了住宅用地面積，各地塊之間建設規模相應調換。2007年中，北京市政府批復同意，2007年9月，北京市規委核發(fā)2#、3#、4#地塊《規劃方案復函》。
　　2007年底，項目公司取得2#、3#、4#地塊部分《建設工程規劃許可證》，2008年2月取得該三地塊部分開(kāi)工證。但受奧運會(huì )影響，未能開(kāi)工。在此期間，依照北京市規委要求，東風(fēng)鄉1#地塊重新進(jìn)行的方案設計進(jìn)入新階段，經(jīng)過(guò)多輪的設計、報審，在維持總用地及地上建筑規模不變的前提下，2008年12月，北京市規委確定了1#地塊的建設規模，增加了1#地塊作為商業(yè)辦公用地的建設面積，相應減少了2#、3#住宅用地建筑規模，在此基礎上核發(fā)了2#、3#地塊新的《規劃方案復函》。
　　2009年以來(lái)，根據新的《規劃方案復函》，項目公司重新著(zhù)手辦理1#、2#、3#、4#地塊的前期手續，并陸續取得了2#、3#、4#地塊部分《建設工程規劃許可證》。同時(shí)，按照朝陽(yáng)區衛生局的要求，局部調整了東風(fēng)鄉項目配套門(mén)診部的規劃位置，對2#地塊、4#地塊規劃作了微調，并取得最新的《規劃意見(jiàn)復函》。目前，2#、3#、4#地塊正在申辦《建筑工程施工許可證》。
　　針對泛海建設數次修改規劃是否違規等問(wèn)題，《經(jīng)濟參考報》記者8月11日到北京市規劃委尋求解答，其辦公室一位杜姓女士表示，市規委也關(guān)注到了泛海建設的澄清公告，正在準備材料接受《經(jīng)濟參考報》記者的采訪(fǎng)，但截至發(fā)稿前，北京市規委仍沒(méi)有給出說(shuō)法。

　　聲音　專(zhuān)家稱(chēng)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由提請調整規劃

　　此前有消息稱(chēng)，泛海建設二期項目的4幅地塊是在2004年“8·31大限”前以協(xié)議方式拿地，未參加土地整理儲備中心的招拍掛也就難以斷定其是否屬于囤地行為。對此，接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家持有不同意見(jiàn)。
　　中國人民大學(xué)土地規劃中心主任、公共管理學(xué)院副院長(cháng)嚴金明表示，只要是土地出讓?zhuān)瑹o(wú)論是協(xié)議出讓還是招標拍賣(mài)掛牌出讓都應該有土地閑置的規定，而對閑置土地的處理辦法是由國家統一規定的。
　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對閑置土地處置做出了規定：滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權；在2008年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》規定，土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費。
　　“一般來(lái)說(shuō)，政府有關(guān)部門(mén)不到萬(wàn)不得已或者不是極其特殊的情況，都不應該隨便批準修改規劃�！眹澜鹈髡f(shuō)，即使出于公共利益的需要進(jìn)行規劃調整也要經(jīng)過(guò)嚴格程序，要詳細說(shuō)明進(jìn)行調整的原因、依據以及可能帶來(lái)的結果，比如從居住改為商業(yè)用途，地價(jià)就會(huì )漲很多，那么對地價(jià)增值部分應該如何處理等問(wèn)題都要進(jìn)行慎重思考，否則就會(huì )造成國有資產(chǎn)的流失和浪費。
　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞表示，一般的開(kāi)發(fā)商拿地之后都有通過(guò)調整規劃獲得更大收益的沖動(dòng)�！捌髽I(yè)要修改規劃必須提出充分的理由，要經(jīng)得起推敲，要兼顧企業(yè)利益和社會(huì )公眾利益，如果只是企業(yè)為了獲利而對社會(huì )無(wú)益甚至導致公眾利益受損那就不應被允許�！�
　　嚴金明也認為，“一般而言，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由提出調整規劃。規劃權是一種公權力，絕對不能公權私化�！蓖恋爻鲎屩�后的規劃調整必須集體決定，如果涉及重大變動(dòng)甚至都應提請地方人大審議批準，總之一定要保證程序合法，特別是用途、容積率、建筑密度等方面的變動(dòng)必須經(jīng)過(guò)更加嚴格的程序，要接受更嚴格的審批和監管，必須陽(yáng)光操作，不能簡(jiǎn)單化。
　　針對各種質(zhì)疑，記者致電泛海集團公共關(guān)系副總監李雪，她稱(chēng)，關(guān)于四地塊土地閑置一事一切以泛海建設發(fā)出的公告為準，針對記者提出的其他相關(guān)問(wèn)題她表示不方便回答。針對此事，本報將持續關(guān)注。