WIND數據統計顯示，截至8月15日，以證監會(huì )行業(yè)為標準，兩市已有包括“萬(wàn)保金招”四大地產(chǎn)龍頭在內的40家上市房地產(chǎn)公司發(fā)布了2010年中期業(yè)績(jì)報告。數據顯示，上市房地產(chǎn)公司庫存整體增加明顯，而現金流量則出現趨緊的跡象。分析人士認為，樓市下半年供應將明顯放大，年底或將迎來(lái)成交量放大和價(jià)格下跌的局面。

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　　現狀　40家房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金凈流量-600億元

　　WIND統計顯示，截止到2010年上半年報告期末，這40家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負債率為61.13%，但在這40家上市公司中，資產(chǎn)負債率接近或達到70%的有22家，占比高達55%，四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高達76.77%，而萬(wàn)科A、金地集團和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也分別達到了69.83%、69.85%和61.30%。
　　此外，從報告期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流入凈額來(lái)看，40家地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-600.95億元，而去年同期則是401.36億元，相差超千億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-233.48億元，萬(wàn)科A、金地集團和招商地產(chǎn)也分別達到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在去年上半年，這個(gè)數字則分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。
　　從報告期投資活動(dòng)現金流量?jì)纛~來(lái)看，2010年上半年，這40家上市公司投資活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-30.57億元，而去年同期則僅為-8.66億元。對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌對《經(jīng)濟參考報》記者表示，由于前期拿地較多，今年上半年房地產(chǎn)投資增長(cháng)仍然較快。廣發(fā)證券房地產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿也對記者表示，雖然樓市新政4月頒布后對市場(chǎng)造成了影響，但總體上來(lái)看，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的新開(kāi)工腳步并沒(méi)有因此放緩。
　　國家統計局最新公布的數據顯示，1至7月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23865億元，同比增長(cháng)37.2%。7月當月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4118億元，同比增長(cháng)33.0%。1至7月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積32.43億平方米，同比增長(cháng)29.4%；房屋新開(kāi)工面積9.22億平方米，同比增長(cháng)67.7%。
　　業(yè)內人士告訴記者，上半年開(kāi)發(fā)商擴張腳步依舊，實(shí)際上有難言之隱。一方面，2008年下半年后開(kāi)發(fā)商一直減少開(kāi)工，緩慢推盤(pán)，項目建設進(jìn)入滯緩期，至2009年底，經(jīng)歷了一年的去庫存化之后，大多數開(kāi)發(fā)商均面臨新增供應不足的問(wèn)題，部分城市甚至無(wú)盤(pán)可賣(mài)，在這種情況下，加緊開(kāi)發(fā)是必然的選擇。另一方面，隨著(zhù)新政的實(shí)施，政府和監管部門(mén)對開(kāi)發(fā)商囤地的打擊力度也越來(lái)越大，由于前期拿地力度較大，這時(shí)候也不得不加大開(kāi)發(fā)力度。最新消息顯示，繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監會(huì )后，監管部門(mén)近期也向住房和城鄉建設部表達了類(lèi)似意見(jiàn)，希望后者能提供開(kāi)發(fā)商的名單以便監管。

　　壓力　5545億元存貨考驗資金鏈

　　WIND統計顯示，以上40家房地產(chǎn)上市公司今年上半年籌資活動(dòng)現金流量?jì)纛~為625.86億元，去年同期則為-21.30億元；截止到報告期末，40家房地產(chǎn)公司現金及現金等價(jià)物凈增加額為-5.90億元，去年同期則為371.38億元。
　　業(yè)內人士分析，從現金流量情況來(lái)看，上半年房企主要依賴(lài)于大量的借貸保持了高速擴張。但地產(chǎn)調控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現了比較大的變化，據央行統計數據，2010年第二季度，銀行開(kāi)發(fā)貸款新增量為1200億元，遠低于2009年同期的3800億元。除銀行貸款外，企業(yè)債、證券市場(chǎng)融資也比較困難，而銀監會(huì )日前發(fā)布了《關(guān)于規范銀信合作理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》，要求銀行將之前的銀信理財合作業(yè)務(wù)中，所有表外資產(chǎn)在今明兩年全部轉入表內，并按150%的撥備覆蓋率計提撥備，更是使得地產(chǎn)融資雪上加霜。
　　銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋告訴記者，受制于調控政策，目前房地產(chǎn)公司主要通過(guò)“合作”方式，通過(guò)讓渡一部分土地權益或在不影響控股的前提下出售一定的公司股權來(lái)獲得資金。
　　開(kāi)工沒(méi)有放緩，融資愈加困難，而房屋的成交量也依然在底部震蕩，國家統計局統計數據顯示，1至7月，全國商品房銷(xiāo)售面積4.58億平方米，比去年同期增長(cháng)9.7%，增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。
　　實(shí)際上，已公布的上市公司的存貨數據顯示，以上公布中報的房地產(chǎn)企業(yè)，上半年存貨總量已經(jīng)達到了5545.29億元。其中，“萬(wàn)保金招”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨高達2845億元，同比大幅增長(cháng)55.3%，而在今年一季度末存貨才增長(cháng)一成有余。
　　以萬(wàn)科A為例，中報顯示，年初公司計劃全年竣工面積為504萬(wàn)平方米，截至6月底，已完成的竣工面積為128萬(wàn)平方米，僅占全年計劃數的25.4%。這就意味著(zhù)，在下半年，萬(wàn)科竣工面積將達到376萬(wàn)平方米，為上半年的近3倍。此外，盡管樓市整體成交量低迷，萬(wàn)科A仍在中報中表示，2010年的新開(kāi)工計劃已經(jīng)考慮到市場(chǎng)調整的可能性，公司暫無(wú)需考慮對新開(kāi)工計劃進(jìn)行調整，開(kāi)發(fā)進(jìn)度按計劃進(jìn)行，部分年內新增的項目也將在本年開(kāi)工。
　　沈愛(ài)卿表示，從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存正在緩慢回升，而資金鏈則出現了趨緊的跡象，預計未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將出現更多的促銷(xiāo)等方式來(lái)回籠資金。顧云昌則表示，目前開(kāi)發(fā)商資金鏈上“有壓力，但還不緊張”，但他預計，如果銷(xiāo)量繼續下滑，再加上開(kāi)發(fā)商受到的貸款方面的限制，這種狀況將在國慶前后出現變化。

　　后市　地產(chǎn)龍頭“口風(fēng)”齊變　樓市將迎量升價(jià)降

　　業(yè)內人士告訴記者，目前主要房地產(chǎn)商對地產(chǎn)調控政策放松的預期正在迅速消失，而地產(chǎn)商的這種政策“判斷”或將對其下半年的銷(xiāo)售行為產(chǎn)生重大的影響�！岸唐趦瓤床坏秸�策放松的可能，未來(lái)公司將加大銷(xiāo)售力度以回籠資金�！币晃簧鲜蟹科蟮膬炔咳耸繉τ浾弑硎�。
　　實(shí)際上，從四大地產(chǎn)龍頭的中報來(lái)看，這種跡象也有所顯露。在對下半年房地產(chǎn)調控政策及樓市的整體走向上，四大地產(chǎn)龍頭不約而同地認為，下半年樓市供應將出現較大變化。
　　萬(wàn)科A認為，大多數城市的新房存量仍然處于近年來(lái)的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫存開(kāi)始結束自2009年市場(chǎng)回暖以來(lái)的持續下降，隨著(zhù)下半年新盤(pán)上市高峰的到來(lái)，預計新房可售庫存量的增加速度將有所上升。而“成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨一定庫存壓力和資金壓力�！北＠�地產(chǎn)也表示，“2009年底開(kāi)始出現的供應不足的情況，有望在今年下半年得到根本性的改善�！�
　　對于下半年的市場(chǎng)變化，金地集團認為，在下半年，市場(chǎng)供應量的上升將推動(dòng)調整繼續深化。一方面，供應的增多會(huì )加大市場(chǎng)競爭，從而使買(mǎi)方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項目也會(huì )根據市場(chǎng)的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結合，房?jì)r(jià)的進(jìn)一步下滑可能將順理成章，而一個(gè)更為理性的定價(jià)將會(huì )推動(dòng)交易量恢復平穩，從而促使市場(chǎng)在新的平臺上達到均衡。
　　具體到下半年的經(jīng)營(yíng)策略，金地集團表示，將以銷(xiāo)售為先，通過(guò)更為多樣化的銷(xiāo)售渠道，更有針對性的銷(xiāo)售方案，更具靈活性的定價(jià)策略來(lái)加快公司銷(xiāo)售現金流的回收。招商地產(chǎn)也表示，短期內，公司擬采取措施，促進(jìn)銷(xiāo)售，積極優(yōu)化庫存結構。
　　統計數據顯示，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷(xiāo)售目標的五成。其中，保利地產(chǎn)上半年完成銷(xiāo)售金額217.55億元，完成銷(xiāo)售計劃的43%；金地集團上半年銷(xiāo)售額則為53.76億元，僅完成全年210億元目標的1/4；招商地產(chǎn)上半年完成銷(xiāo)售額61億元，僅完成全年銷(xiāo)售目標的40%。盡管如此，不但沒(méi)有開(kāi)發(fā)商明確下調銷(xiāo)售目標，相反卻有房企上調銷(xiāo)售目標。恒大地產(chǎn)宣布上調今年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)目標至400億元，包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤(pán)力度。
　　顧云昌表示，地產(chǎn)龍頭的示范效應不可小覷，在供應量加大的情況下，加上剛性需求的入場(chǎng)，下半年樓市成交量有望出現回升。在價(jià)格方面，他表示，部分房?jì)r(jià)泡沫較大的城市房地產(chǎn)價(jià)格將繼續松動(dòng)，但松動(dòng)幅度不會(huì )太大。