一線(xiàn)城市住宅用地市場(chǎng)依舊沒(méi)有回暖跡象。最新消息稱(chēng)，北京昌平回龍觀(guān)舊村改造地塊日前因投標企業(yè)不足三家流標。雖然北京8月入市的13幅經(jīng)營(yíng)性用地中有八幅涉及住宅項目，但相當一部分業(yè)內人士對一線(xiàn)城市未來(lái)一段時(shí)間內住宅用地的供應量和成交量持悲觀(guān)態(tài)度。
　　專(zhuān)家表示，長(cháng)期來(lái)看供應量不可能通過(guò)無(wú)限制的增加來(lái)維持，現階段應探索促使大量閑置用地有效進(jìn)入市場(chǎng)的機制，有關(guān)部門(mén)還應適時(shí)考慮平衡容積率和調整各種土地類(lèi)型的配比關(guān)系。

　　部分一線(xiàn)城市住宅用地小幅增加

　　進(jìn)入8月，部分一線(xiàn)城市住宅用地將出現小幅增加。根據北京市整理儲備中心的最新數據，正在交易的經(jīng)營(yíng)性用地共計13幅，其中8幅地塊涉及住宅項目。
　　不過(guò)，“整體來(lái)看，土地供應偏少，不是數量上的而是結構性的減少，即商品住宅用地供應偏少，四個(gè)一線(xiàn)城市全部如此�！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說(shuō)。上海規劃和國土資源局近日發(fā)布的土地出讓公告表明，最新推出的9幅地塊，其中8塊為商業(yè)用地(或商業(yè)辦公綜合用地)。
　　剛剛過(guò)去的7月，一線(xiàn)城市更是延續著(zhù)上半年土地供應量尤其是住宅用地供應量較少的局面。相關(guān)統計顯示，整個(gè)7月，北京共公開(kāi)出讓3塊住宅用地，深圳則沒(méi)有住宅用地成交。
　　在上海，雖然7月土地成交情況環(huán)比大幅提升，但住宅用地依舊成交低迷。美聯(lián)物業(yè)的統計數據顯示，7月上海共有45塊土地獲得成交，環(huán)比6月提高了136.8%，但絕大部分的成交是工業(yè)用地，其他類(lèi)型土地在該月占比分額相加僅為16%，幾塊住宅用地基本上都是以低價(jià)成交。
　　相當一部分業(yè)內人士對未來(lái)一段時(shí)間內住宅用地的供應量持悲觀(guān)態(tài)度。美聯(lián)物業(yè)研究中心，因為開(kāi)發(fā)商們的低價(jià)抄底心態(tài)及資金鏈的日趨緊張等問(wèn)題都使得目前的土地市場(chǎng)難復去年的活躍。
　　徐楓還表示，如果把時(shí)間軸拉長(cháng)，每年的新增供應大體會(huì )呈現逐漸下降的情況�！巴恋禺吘故窍∪辟Y源，長(cháng)期來(lái)看，供應量不可能通過(guò)無(wú)限制的增加來(lái)維持�！�
　　在她看來(lái)，現階段應探索促使大量閑置用地有效進(jìn)入市場(chǎng)的機制，有關(guān)部門(mén)還應適時(shí)考慮平衡容積率和各種土地類(lèi)型的配比關(guān)系。以容積率為例，“我國部分地方曾經(jīng)大面積建設高爾夫球場(chǎng)，造成了土地資源的巨大浪費，隨后部分城市又掀起興建別墅的潮流，中國應該有別墅，但是否需要造這么多還值得商榷。另外我們在容積率方面應該有平衡，不能一味透支未來(lái)的生存環(huán)境，所以現在可能需要考慮多建造一些高層建筑，而不要再建那么多的Town　House和獨棟別墅了�！�

　　央企仍是今年拿地主力

　　房地產(chǎn)調控新政出臺后的區域“地王”多為央企以及國企制造，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企拿地總金額超過(guò)300億元。業(yè)內人士認為，2009年央企拿地屬于資金推動(dòng)型，現在央企拿地則是利潤推動(dòng)型，由于央企資金雄厚和看好后市，今年的土地市場(chǎng)上央企以及國企仍將是拿地的主力，要防止央企拿地可能導致的樓市反彈。
　　一度風(fēng)光無(wú)限的央企以及國企重新成為土地市場(chǎng)上的“主角”。房地產(chǎn)調控新政出臺后，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市成交總價(jià)前十名的地塊中，多數被國企收入囊中。另?yè)�統計，新一輪調控政策出臺后的三個(gè)多月內，16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企拿地總金額超過(guò)300億元。
　　各城市在新政出臺后成交的總價(jià)最高地塊，基本上都被央企或地方國企獲得。8月4日，遠洋地產(chǎn)第一次涉足上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，便以19億元拿下上海羅店新鎮F1-6地塊和F1-4地塊，樓板價(jià)超過(guò)21000元/平方米，成為該區域新的單價(jià)地王。
　　就在遠洋地產(chǎn)奪下上海單價(jià)地王的前一天，中糧地產(chǎn)擊敗了杭州當地的民企，取得了杭州市下城區某地塊的國有土地使用權，總價(jià)為97888萬(wàn)元。
　　事實(shí)上，自6月份以來(lái)，央企在土地市場(chǎng)開(kāi)始頻頻出手。市場(chǎng)甚至傳言說(shuō)，國資委通過(guò)約談等方式“授意”房地產(chǎn)央企下半年在各自專(zhuān)注的領(lǐng)域加速擴張。
　　分析人士指出，在宏觀(guān)調控下，非國企的房地產(chǎn)企業(yè)拿地相對謹慎，相比之下，就顯得央企的手筆較大。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是資金密集型的行業(yè)，加上4月份宏觀(guān)調控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)手上的現金逐漸積累起來(lái)，資金需要流向，只是央企先行一步，下半年民企也將跟隨步伐。
　　調控新政實(shí)施后，央企拿地是否一種抄底行為，這引起了市場(chǎng)的猜測。中原中國地產(chǎn)研究中心在分析了調控新政出臺前后京、滬、廣、深四大城市所有成交地塊后發(fā)現，央企“抄底”動(dòng)機愈發(fā)明顯——拿地次數占比從新政前9%上升至19%，土地儲備占比亦從新政前的17%上升至22%。
　　亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅告訴《經(jīng)濟參考報》記者，現在央企到底是抄底拿地還是在高價(jià)位拿地，還得看整體市場(chǎng)環(huán)境的變化。在經(jīng)濟形勢整體穩定和向好的背景下，即使目前拿地成本看起來(lái)比較高，但隨著(zhù)開(kāi)發(fā)周期往后推進(jìn)，地塊的增值就會(huì )形成投資價(jià)值的增長(cháng)。
　　郭毅認為，現在央企拿地還不算特別沖動(dòng)，因為市場(chǎng)環(huán)境和市場(chǎng)前景怎么樣還需要判斷，他們也是在大的宏觀(guān)經(jīng)濟和市場(chǎng)背景下，根據自己企業(yè)對市場(chǎng)的判斷來(lái)拿地，包括哪些區域可能是熱點(diǎn)，哪些區域的地塊會(huì )稀缺，最終的目的還是為了獲取更多的利潤。
　　如果將時(shí)間拉回到一年前的2009年，央企與民企的地王爭奪戰可以用“兇猛”來(lái)形容。拿地的央企不僅包括主業(yè)為地產(chǎn)的企業(yè)，如保利、中海、遠洋、華潤等，主業(yè)為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的央企也參與其中。這些央企來(lái)自鋼鐵、冶金、醫藥、農業(yè)、糧油、化工等行業(yè)，他們組成了新的拿地大軍。
　　中服地塊是一個(gè)縮影。中服地塊被認為是北京CBD“最后的黃金地塊”，自去年12月入市以來(lái)，手握重金的央企便對該地塊表現出了濃厚的興趣。由于中服地塊的競拍條件較為苛刻，業(yè)內人士紛紛質(zhì)疑這是要內定遠洋地產(chǎn)。隨著(zhù)3月“暫停熱點(diǎn)地區高價(jià)土地交易”新政的出臺，中服地塊被暫停交易。日前，中服地塊被拆分成4個(gè)地塊后重新入市，由于競標門(mén)檻大大降低，市場(chǎng)認為央企和民企之間的競爭將更加激烈。

    土地招拍掛制度將進(jìn)一步完善

　　普遍認為，土地市場(chǎng)降溫的一個(gè)主要原因便是土地出讓方式的轉變。權威人士曾對《經(jīng)濟參考報》透露，在《土地管理法》修訂之后，相關(guān)部門(mén)可能對土地招拍掛制度進(jìn)行較大力度的完善。專(zhuān)家表示，如何更好地運用招標、拍賣(mài)和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個(gè)重要任務(wù)。
　　事實(shí)上，北京、上海等地已開(kāi)始探索完善招拍掛制度的一系列新舉措。北京4月中旬推出的一系列完善招拍掛制度的新舉措便包括改進(jìn)只是以“價(jià)高者得”的掛牌土地出讓方式，更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式。上海有關(guān)部門(mén)也曾向媒體公開(kāi)表示，還可能出現另外的招標方式，比如為地價(jià)設定一個(gè)封頂價(jià)格或者不再競地價(jià)改為競地塊中的配建的保障房面積、公共設施面積等。
　　北京、上海等地的這種“改良”使得延續多年的“價(jià)高者得”的土地出讓模式發(fā)生了重大轉變。此前，由于采用招標方式出讓土地使用權所占比重較低等原因，“價(jià)高者得”一直是土地出讓的主流原則，這一點(diǎn)隨著(zhù)地王頻繁出現也為越來(lái)越多的人所關(guān)注。
　　“就招拍掛制度本身來(lái)說(shuō)，也確實(shí)應進(jìn)行類(lèi)似的轉變�！敝袊�房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
　　眾所周知，招標出讓是根據出讓使用權地塊開(kāi)發(fā)利用的條件和要求，從價(jià)格、規劃方案、競標人的資格、社會(huì )效益等多方面綜合考慮來(lái)決定中標者。掛牌、拍賣(mài)出讓方式都是采用“價(jià)高者得”的原則，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的當下，掛牌出讓最終就進(jìn)入了現場(chǎng)競價(jià)，“與拍賣(mài)沒(méi)什么區別”。加之招標出讓比重低，現行招拍掛制度似乎就“只有拍賣(mài)一種形式了”，在供不應求的情況就容易越拍越高。
　　因此，顧云昌認為，在供不應求的情況下，采取招標的辦法有利于地價(jià)保持平穩，如何更好地運用招標、拍賣(mài)和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個(gè)重要任務(wù)。
　　國土資源部有關(guān)負責人也透露，在對土地出讓制度進(jìn)行評估的過(guò)程中有關(guān)人士也提出了一些問(wèn)題，比如在招標、拍賣(mài)出讓土地過(guò)程中，為防止運作不規范造成的一些不公平，相關(guān)程序還需要進(jìn)一步嚴格規范和更加嚴謹。再比如，商業(yè)規則方面的不完善之處還需要進(jìn)一步彌補等等。