9月1日，樓市進(jìn)入了傳統意義上的銷(xiāo)售旺季——“金九銀十”。在這一敏感時(shí)刻，北京、上海等地樓市出現了“量?jì)r(jià)齊升”的現象，引發(fā)了各方的關(guān)注。
　　種種跡象表明，后續樓市調控的復雜性正在加劇，壓力也在加大，政策的傾向將成為下一步樓市走向的關(guān)鍵性因素。有專(zhuān)家表示，如果9、10月份樓市真的出現“量?jì)r(jià)齊升”，不排除政府進(jìn)一步出臺樓市調控政策的可能；也有專(zhuān)家表示，年內樓市調控或仍將以維穩為主，即在不放松的同時(shí)也不加碼。

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　　反彈　成交出現放量跡象

　　即將進(jìn)入“金九銀十”之際，樓市成交開(kāi)始出現放量的跡象。以北京為例，亞豪機構統計顯示，截至8月29日，扣除保障房的期房商品住房共成交了3865套、成交面積48.3萬(wàn)平方米，環(huán)比7月同期，成交套數增加了6%，成交面積增加了22%。
　　中原地產(chǎn)統計的市場(chǎng)周報顯示，8月20日至8月26日成交量連續第二周大幅反彈，九個(gè)監測城市總成交量環(huán)比上升了17%。除天津小幅下降8%，其余8個(gè)城市環(huán)比均有不同程度的增加。一線(xiàn)四大城市中，除北京大幅增加52%外，其余3城市增幅均在一成以?xún)�；二線(xiàn)城市中，渝、蓉、杭三市環(huán)比增幅都在兩成以上。
　　中國指數研究院最新一期的統計數據也顯示，上周(8月23至29日)多數城市成交量出現上漲。在監測的35個(gè)城市中，半數以上城市成交面積環(huán)比出現上漲，其中寧波上漲最為明顯，漲幅達125.14%，福州次之。在10個(gè)重點(diǎn)城市中，武漢、天津、重慶和深圳環(huán)比下跌，其他城市成交面積均環(huán)比上漲，其中北京漲幅達46.36%，居首位，成都、上海次之，漲幅均在20%以上。
　　對于部分城市出現成交回暖的原因，北京中原地產(chǎn)認為，首先，宏觀(guān)調控持續4個(gè)多月來(lái)，購房者并未看到明顯的價(jià)格下調，開(kāi)始擔心調控效果；其次，4個(gè)多月時(shí)間積壓了比較多的需求，這部分需求在個(gè)別項目調低售價(jià)時(shí)就明顯開(kāi)始放量；第三，部分市場(chǎng)炒作原因。樓市持續4個(gè)多月的調控，已經(jīng)影響了很多開(kāi)發(fā)商，這使得一些開(kāi)發(fā)商用“金九銀十”可能恢復上漲等手段影響購房者抄底。
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，樓市成交量是在個(gè)別熱銷(xiāo)樓盤(pán)帶動(dòng)下出現的回升，絕大部分項目仍未擺脫滯銷(xiāo)困境，目前樓市仍然存在著(zhù)供給價(jià)格過(guò)高與需求購買(mǎi)力不足的結構矛盾�！�
　　高姍認為，目前樓市成交量的增加僅是短期特殊市場(chǎng)行情下的波動(dòng)，并非真正意義上的回暖。在調控初期，購房人開(kāi)始觀(guān)望時(shí)，開(kāi)發(fā)商靈活性不夠，應對失措，未能及時(shí)根據市場(chǎng)反應調整操盤(pán)策略，導致了觀(guān)望情緒的加重，成交量快速下降，樓市進(jìn)入冷靜期。目前，調控已經(jīng)歷了4個(gè)多月，開(kāi)發(fā)企業(yè)對后市走向的判斷逐步理性，對開(kāi)發(fā)策略、預期收益均做出了調整，部分樓盤(pán)調低售價(jià)促進(jìn)了成交。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團市場(chǎng)總監林蕾表示，目前樓市以成交量為代表的回暖是一種“假性回暖”，因為無(wú)論是從政策面、市場(chǎng)面和企業(yè)面都不支持樓市的真正回暖。

　　逆流　部分城市房?jì)r(jià)上漲

　　盡管樓市成交能否真正回暖尚無(wú)定論，但部分城市房?jì)r(jià)已開(kāi)始止跌甚至出現價(jià)格上漲�！督�(jīng)濟參考報》記者8月31日從21世紀不動(dòng)產(chǎn)獲得的數據顯示，8月16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，環(huán)比增長(cháng)72.4%，成交均價(jià)重回2萬(wàn)元大關(guān)，為每平方米21368元，環(huán)比上漲18.6%。上海市場(chǎng)近期在部分豪宅的帶動(dòng)下，均價(jià)環(huán)比上升明顯。
　　另?yè)?1世紀不動(dòng)產(chǎn)監測，8月下旬以來(lái)，北京二手房業(yè)主堅持不降價(jià)的情況普遍增多，有些業(yè)主表示其掛牌底價(jià)堅決不松動(dòng)。而據亞豪機構統計顯示，隨著(zhù)成交量的回升，成交價(jià)格也出現突破性上漲，截至8月29日，北京商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲11.4%，創(chuàng )調控以來(lái)最大漲幅。
　　與此同時(shí)，根據中國指數研究院8月最后一周監測的35個(gè)城市中，有接近一半城市的房?jì)r(jià)出現不同程度上漲。其中，武漢漲幅最大，環(huán)比上漲46.5%；上海和廣州等一線(xiàn)城市分別環(huán)比上漲5.69%和2.54%；三亞、�？诘瘸鞘蟹謩e環(huán)比上漲了46.06%和12.79%。
　　對此，一位業(yè)內人士向記者表示，在調控力度并未出現絲毫放松跡象的前提下，部分城市房?jì)r(jià)出現的上浮并不具備現實(shí)條件，不排除人為炒作的因素，開(kāi)發(fā)商資金鏈的壓力依然巨大，這將迫使后市進(jìn)一步降價(jià)。
　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹8月31日通過(guò)博客表示，今年4月份以來(lái)，住房成交量明顯下降，這幾周有些城市的成交量回升，并不一定是住房?jì)r(jià)格上漲的先兆。理由主要有三點(diǎn)：住房供應量下半年加大；保障房將推向市場(chǎng)；一系列調控政策出臺，開(kāi)發(fā)商資金緊張，這一點(diǎn)很重要。
　　潘石屹表示，上市開(kāi)發(fā)企業(yè)在所有開(kāi)發(fā)商中應該是資金狀況不錯的，但今年半年報公布結果讓市場(chǎng)很吃驚，有些上市開(kāi)發(fā)企業(yè)的負債率高達100%以上。這都是這半年來(lái)發(fā)生的變化，真正降價(jià)的壓力是來(lái)自企業(yè)內部資金的緊張。
　　由于信貸收緊、股市再融資受阻、銀信合作被叫停等，開(kāi)發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。業(yè)內人士認為，如果樓市成交持續清淡，銀行信貸持續吃緊，一些財務(wù)指標不夠穩健的開(kāi)發(fā)商終將出現資金問(wèn)題。加之在建項目的資金消耗速度非�？�，投資沉沒(méi)成本高而不具備彈性，完工百分比越高的項目，更想盡快回籠資金，這些都將加劇開(kāi)發(fā)商資金壓力并迫使其降價(jià)。
　　最新統計數據還顯示，已公布中期業(yè)績(jì)的112家A股上市房地產(chǎn)公司，共有77家公司經(jīng)營(yíng)性現金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析師表示，約七成公司經(jīng)營(yíng)性現金流為負，說(shuō)明整個(gè)行業(yè)資金吃緊。

　　考驗　后續調控壓力加大

　　部分城市樓盤(pán)“量?jì)r(jià)齊升”的現象正在讓本輪樓市調控效果備受考驗。目前，樓市已經(jīng)進(jìn)入深度博弈期，買(mǎi)賣(mài)雙方幾乎勢均力敵，政策的走向將成為今后樓市走向的關(guān)鍵性因素。
　　中原地產(chǎn)華北區域董事總經(jīng)理李文杰告訴《經(jīng)濟參考報》記者，本輪樓市調控的效果肯定有，但當前樓市調控面臨的局面仍然十分復雜，投機性需求能否長(cháng)期受到抑制仍存較大疑慮，后續樓市調控的壓力在加大。
　　林蕾表示，國務(wù)院副總理李克強8月份兩次有關(guān)抑制房地產(chǎn)投機行為、繼續貫徹調控政策的講話(huà)，已明確傳達出中央政府“調控不放松”的態(tài)度。將這一表態(tài)與當前調整經(jīng)濟結構、轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式的大背景聯(lián)系起來(lái)，有理由猜測，自2010年4月17日啟動(dòng)的本輪調控，不會(huì )很快結束，而且有可能成為2004年以來(lái)持續時(shí)間最長(cháng)的樓市調控。
　　雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于穩定，但如果所謂的回暖伴隨著(zhù)價(jià)格的反彈，那么，出臺更嚴厲調控政策的可能性并非不存在。
　　林蕾認為，近期出臺對住宅征收房產(chǎn)稅的可能性不大，但若有必要，至少會(huì )加快出臺預售資金監管的政策。雖然上周傳聞國有商業(yè)銀行停止發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的消息未予證實(shí)，但從實(shí)際情況看，銀行存在繼續緊縮開(kāi)發(fā)貸款的趨勢。這些措施對開(kāi)發(fā)商原本緊張的資金鏈是一個(gè)很大的挑戰，從而增加了其降價(jià)的壓力。
　　高姍也認為，成交量的快速反彈、成交價(jià)格的止跌回升，易讓決策層認為本輪調控未達預期效果，從而追加實(shí)施更為嚴厲的調控手段。目前北京正在醞釀的房地產(chǎn)預售金監管以及籌備已久的房地產(chǎn)稅，包括正在開(kāi)展的打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為等新的調控政策一旦推出并落到實(shí)處，房地產(chǎn)業(yè)將不可避免的遭受新一輪的打壓。
　　不過(guò)，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強并不認同“將出臺第二輪樓市調控”的說(shuō)法。他在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，本輪樓市調控措施好多都是長(cháng)期性政策，不可能說(shuō)變就變，對政府來(lái)說(shuō)，需要的是進(jìn)一步深化和細化。
　　“短期內，房?jì)r(jià)反彈并不具備條件，因為目前樓市仍存去庫存化階段，下半年的銷(xiāo)售壓力比上半年更大。為此，開(kāi)發(fā)商應調整心態(tài)，采取務(wù)實(shí)、靈活的銷(xiāo)售策略，主動(dòng)讓利，以換取成交量�！标悋鴱娬f(shuō)。
　　李文杰對此也認為，在樓市調控方面，政府要考慮的因素其實(shí)非常多，并非只考慮房?jì)r(jià)，鑒于下半年中國經(jīng)濟增速有所放緩已成共識，這或許會(huì )影響到后續的樓市調控，即在不放松的同時(shí)也不加碼。
　　無(wú)獨有偶，國家發(fā)改委投資研究所所長(cháng)羅云毅此前曾表示，上半年政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控基本上達到了預期，現在還看不到出臺新的房地產(chǎn)調控政策的前景，主要問(wèn)題還是進(jìn)一步完善政府提出的房地產(chǎn)調控措施。