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| 朱貴明
著(zhù),社會(huì )科學(xué)文獻出版社 |
坦率地講，中國的房?jì)r(jià)跌漲問(wèn)題根本不是個(gè)可以討論的問(wèn)題。因為中國的房?jì)r(jià)本質(zhì)上是一個(gè)政府問(wèn)題，而不是市場(chǎng)問(wèn)題。略懂常識的人都知道，價(jià)格的跌漲要么由市場(chǎng)控制，要么由政府掌握，或二者共同為之，但如果所有關(guān)鍵的要素都在政府手中，就算各種資本都能平等進(jìn)入，各路房地產(chǎn)業(yè)神仙均可深度參與，房?jì)r(jià)也可能受到市場(chǎng)影響出現跌漲，但它卻改變不了根本問(wèn)題，地都在政府手中。
《房?jì)r(jià)必跌？！》作者說(shuō)了真話(huà)：需求不決定中國的房?jì)r(jià)，供求均衡這個(gè)經(jīng)濟學(xué)的經(jīng)典理論在中國的房地產(chǎn)面前黯然失色。中國的房地產(chǎn)老板似乎吃定了一件事：地在我手中，房子在我手中，泱泱大國十數億民眾，只要十分之一的人買(mǎi)房，那中國的房地產(chǎn)業(yè)就長(cháng)盛不衰，中國的房地產(chǎn)業(yè)就必然是最賺錢(qián)的行業(yè)。如果糧都在某個(gè)人手中，販糧的、開(kāi)飯店的也不過(guò)是二道販子、三道販子，定價(jià)權不會(huì )在這些人手中，更不會(huì )在吃飯的人手中。房地產(chǎn)商沒(méi)有原罪，但他們是高房?jì)r(jià)幫兇，讓他們“打起來(lái)”貌似競爭，糧價(jià)才會(huì )抬高。
這就是中國的房?jì)r(jià)糾結所在。但顯然，某個(gè)人手中有糧和政府賣(mài)地不在同一個(gè)層次，因為政府還掌握著(zhù)政策，當然包括錢(qián)袋子。作者對房地產(chǎn)業(yè)的資金流分析清晰地展示了這樣一個(gè)博弈的過(guò)程：“以購房者所購房產(chǎn)以及購房者未來(lái)收入作抵押，銀行貸款給購房者，購房者加上自身首付，向開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)商品房，開(kāi)發(fā)商資金再流向政府�！弊髡咭脵嗤Y料分析顯示，其中以最高時(shí)候占總房?jì)r(jià)40%的土地出讓金、占總房?jì)r(jià)13%以上的稅收流向政府（更有權威數據顯示是20%）。由于銀行絕大部分國有，各級政府從左邊口袋拿出地，右邊口袋就能裝滿(mǎn)錢(qián)。
這種背景下要考慮的是，政府準備通過(guò)經(jīng)營(yíng)城市賺回多少錢(qián)。此種情景，房?jì)r(jià)維持在一個(gè)只有部分人能購房的水平才是最佳狀況，低房?jì)r(jià)、居者有其屋的最大后果是，土地不能升值，這不是財政收入總嫌不夠的各級地方政府想要的結果，只有很大一部分人買(mǎi)不起房的時(shí)候房產(chǎn)才成為一種真正稀缺的資源。
但由此，我不能同意作者“房?jì)r(jià)必跌”的結論。作者認為，由于上述因素催生地方政府極力推高房?jì)r(jià)，房地產(chǎn)業(yè)泡沫不可避免地脹大，中國必然陷入在全球各地靈驗的房地產(chǎn)周期理論，泡沫必將擠破，房?jì)r(jià)必將下跌。
作者以我國香港地區的房?jì)r(jià)漲跌、日本上世紀80年代房地產(chǎn)業(yè)泡沫與經(jīng)濟大蕭條、美國1997年至2009年房地產(chǎn)周期及次貸危機為論據，證明中國房?jì)r(jià)下跌是一個(gè)不可避免的客觀(guān)現象。對于市場(chǎng)高度發(fā)達的美日與香港地區的房地產(chǎn)業(yè)我比較陌生，無(wú)法判斷作者的分析是否符合邏輯。但需要引起注意的是，這三地無(wú)一不是市場(chǎng)高度發(fā)達之區域，銀行不是政府私生子，真正自負盈虧；土地出讓金也不能隨政府之意揮霍；政策盡管也受大資本的影響，但不至于政府在作為裁判的同時(shí)，總是照顧自己家運動(dòng)員的利益。此三地房地產(chǎn)業(yè)的漲跌是真正的市場(chǎng)行為。
而中國的房地產(chǎn)業(yè)顯然不是如此。就好比，沒(méi)有人不承認西方的金融體系高度發(fā)達，而中國的金融改革剛剛起步，但在金融危機中中國的金融體系卻能獨善其身，奧妙不是中國的金融有金剛不敗之身，而在于它根本不在其中。
因此，周期理論對中國的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，由于存在的背景很不一致，其理論價(jià)值必然大打折扣。但我并非否認房?jì)r(jià)在中國下降的可能，它的前提有三，需要細致觀(guān)察：
其一，政府能容忍多大程度的房?jì)r(jià)下跌？中國的房?jì)r(jià)是回到2000年，還是2005年，又或是2008年底的水平？這個(gè)問(wèn)題還暗含了政府采取何種視角，即認為怎樣一個(gè)水準的房?jì)r(jià)既能保障一定程度的自有住房水平，還能保障城市繼續得以“經(jīng)營(yíng)”。
其二，政府對房地產(chǎn)業(yè)泡沫的掌控能力，即泡沫將以何種形式被擠破，或者自動(dòng)破滅。中國政府不再是1990年代的政府，泡沫自動(dòng)破滅的可能性非常小。不過(guò)借用一個(gè)汶川地震后官方常用的詞語(yǔ)，只要經(jīng)濟的基本面沒(méi)有動(dòng)搖，那我們可以認為，房地產(chǎn)泡沫在一定程度上仍然是可控的。
其三，不要忘記，中國的有錢(qián)人越來(lái)越多，他們買(mǎi)得起房，越貴就越喜歡買(mǎi)——中國目前可以賺錢(qián)、或者說(shuō)高回報賺錢(qián)的機會(huì )太少了（尤其是股市已經(jīng)成為傳說(shuō)的背景下），誰(shuí)都知道，房子是不動(dòng)產(chǎn)，必然保值升值。更何況，這個(gè)進(jìn)程伴以城鎮化進(jìn)程，泡沫在一定程度上可能被新增城市人口抵消。
房?jì)r(jià)問(wèn)題，解鈴還須系鈴人——近段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)半市場(chǎng)化趨向或可見(jiàn)端倪，盡管持續效果仍待觀(guān)察。判斷政府實(shí)現良治的決心、能力，才是中國房?jì)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵所在。