人均GDP與瑞士一樣高，但量度貧富懸殊程度的基尼系數高達0.433，僅次于中非共和國；居住成本為亞洲第三，置業(yè)成本在全球大城市中高居第四，零售商鋪租金更排名全球第二———它就是香港，一個(gè)高地價(jià)政策“病毒”已經(jīng)侵入土地政策和地產(chǎn)市場(chǎng)結構中、“實(shí)力雄厚的地產(chǎn)商與普羅市民之間由來(lái)已久的分歧正不斷加深”的社會(huì )。
在《地產(chǎn)霸權》一書(shū)的前言里，作者潘慧嫻描述了這樣一個(gè)令人詫異的不一樣的香港。作者可以算是在香港地產(chǎn)界浸淫多年的圈內人，曾為在港舉足輕重的新鴻基地產(chǎn)集團創(chuàng )辦人郭得勝擔任私人助理達八年之久，后來(lái)又在馬來(lái)西亞糖王郭鶴年的地產(chǎn)企業(yè)嘉里建設擔任高管負責土地及物業(yè)的估價(jià)與收購。她在移居加拿大后潛心著(zhù)述，用兩年時(shí)間寫(xiě)就并自費出版本書(shū)英文原版《土地和香港的統治階級》，被《加拿大書(shū)評年鑒》選為2007年編輯推薦書(shū)籍。
壟斷王國如何形成？
作者從自己的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗出發(fā)，配合詳盡的資料數據，深入剖析香港地產(chǎn)業(yè)的運作與結構，力圖破解高房?jì)r(jià)的謎團與地產(chǎn)霸權的內幕。此書(shū)的繁體中文版加入2010年的最新分析及資料，在短短半年內連出六版，質(zhì)疑其言過(guò)其實(shí)者有之，贊賞其為民聲怨者有之，批判其無(wú)甚高論者有之，但此書(shū)毫無(wú)疑問(wèn)地已成為香港引發(fā)社會(huì )坊間熱議的話(huà)題之作。
“到底是誰(shuí)在控制香港？”以往的民間說(shuō)法或許認為答案不是政府，而是財雄勢大的馬會(huì )和匯豐銀行。但作者指出，如今很多人更傾向于將答案指向香港“六大家族”———李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭裕彤家族、包玉剛/吳光正家族以及嘉道理家族。這六大家族代表的跨行業(yè)企業(yè)財團“透過(guò)把持沒(méi)有競爭的各種經(jīng)濟命脈，有效操控全港市民需要的商品及服務(wù)的供應及價(jià)格”�！暗禺a(chǎn)霸權”的觸角已經(jīng)擴展到電力、煤氣、交通運輸、通訊等公用事業(yè)以及批發(fā)零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，成為香港“連續第十六年獲選為全球最自由經(jīng)濟體系”的贊譽(yù)背后隱藏的吊詭，更是香港政府多年來(lái)奉行的自由放任不干預政策這把雙刃劍帶來(lái)的“行業(yè)及經(jīng)濟集中度不夠管制，缺乏全面競爭”的難題。
這些壟斷王國是如何形成的？作者的分析是：港英及特區政府自由放任的土地制度與高地價(jià)政策，為少數特權人士提供了壟斷與致富的便捷途徑。這一主張其實(shí)可以簡(jiǎn)化為三點(diǎn)，即：作為“天時(shí)”的高地價(jià)政策，作為“地利”的廉價(jià)土地供應，以及作為“人和”的官商勾結。
長(cháng)期以來(lái)，香港政府均采用以高地價(jià)為主線(xiàn)的政策組合與施政方針，居高不下的地價(jià)自然導致樓價(jià)水漲船高�！吨杏⒙�(lián)合聲明》更是列明每年土地供應只有50公頃，所造成的土地供不應求的恐慌，讓地產(chǎn)商得以乘勢哄抬樓價(jià)，自置居所的剛性需求未獲滿(mǎn)足的小業(yè)主們唯有任人宰割；更為嚴重的是，樓價(jià)只升不降的現象客觀(guān)上協(xié)助了地產(chǎn)商抬升房?jì)r(jià)、快速出貨，讓港人陷入了不重視踏實(shí)致富、只盼望炒樓暴富的惡性循環(huán)，讓香港經(jīng)濟在扭曲的經(jīng)營(yíng)成本與被限制競爭的態(tài)勢下難以斷臂重生、成功轉型。
炒起樓市所需要的廉價(jià)土地供應又從何而來(lái)？大地產(chǎn)商手中的土地原來(lái)并非主要依靠競投得到，而是可以低價(jià)大量收購當年政府發(fā)展新市鎮時(shí)給予原有土地所有者的“換地權益書(shū)”，或者在與政府商議厘定補地價(jià)的過(guò)程中刻意壓價(jià)。此外，財力雄厚的地產(chǎn)商還可以向農民大舉收購土地，或收購擁有大量土地儲備的巴士、煤氣、電力等行業(yè)公司，或以“更改土地用途”的黑箱作業(yè)方式廉價(jià)得地。
在作者看來(lái)，上述因素只是為地產(chǎn)商壟斷提供了可能性；真正讓地產(chǎn)霸權成為現實(shí)的原因，在于香港容易引致官商勾結的危險的政治體制。雖然香港社會(huì )不存在醞釀“政企不分”或在職官員尋租的環(huán)境，但高級官員在退休后，可以利用自己多年來(lái)的內部知識、政界人脈和隱性利益輸送，到大地產(chǎn)集團擔任高薪要職。這讓香港政府對地產(chǎn)商集團曲意逢迎、偏袒維護，卻對公眾利益和弱勢群體關(guān)注不足。維持樓價(jià)的賣(mài)地權事實(shí)上由寥寥數家大地產(chǎn)商決定，居屋、公屋等這些真正與市民基本生活需要相關(guān)的房屋供應卻動(dòng)輒停建；樓宇強制拍賣(mài)政策協(xié)助地產(chǎn)商更為便利地侵犯私人財產(chǎn)權；公平競爭法的缺位讓地產(chǎn)商得以輕易進(jìn)入并壟斷不同行業(yè)；最低工資法例的久議不決讓跨行業(yè)財閥能以相對低廉的工資成本同時(shí)在多個(gè)行業(yè)獲利。地產(chǎn)巨頭最終得以游走于灰色地帶，不受管制地壟斷坐大，賺取暴利，而“消費者沒(méi)有選擇和議價(jià)能力，唯有被迫為各類(lèi)基本商品和服務(wù)支付昂貴的價(jià)格”。
“親地產(chǎn)商”的政府
當財富結構連接上了政權結構，當一個(gè)“親地產(chǎn)商”的政府日漸成形，社會(huì )資源被進(jìn)一步掌控，多元發(fā)展的可能性被扼殺。借用丘吉爾1909年的批評土地壟斷發(fā)言來(lái)說(shuō)：“歸根結底，那都是因為土地，而不管有關(guān)的公眾及私人利益很重要或微不足道，地主都能分一杯羹，并幾乎榨取每項利益�！弊髡咴诖苏Z(yǔ)出驚人———香港的現狀事實(shí)上是“新封建制度”：“從歷史可見(jiàn)，中世紀的統治者往往靠攏強大的地主，而不論回歸前后，香港政府都有這種傾向”，“從統治者與經(jīng)濟財閥互相勾結來(lái)看，目前的統治者與封建時(shí)代大同小異�！弊髡哒J為，“領(lǐng)主式”的社會(huì )層級已然形成，地產(chǎn)商儼如領(lǐng)主貴族般高懸于社會(huì )頂層，低下階層可以類(lèi)比于奴隸階級，而即使所謂中產(chǎn)階級也只不過(guò)是一群不斷向地產(chǎn)商進(jìn)貢并提供服務(wù)的“屬地農民”。
這是危言聳聽(tīng)嗎？雖說(shuō)見(jiàn)仁見(jiàn)智，但不同立場(chǎng)的讀者都不得不承認，高度壟斷之下形成的合情、合理甚至合法的政經(jīng)關(guān)系與權錢(qián)交易，已經(jīng)讓今日之香港社會(huì )存在不容忽視的對立態(tài)勢、仇富心態(tài)與怨憤情緒。身為全港最大土地所有者以及唯一公屋供應者，政府未能成功負起中間人的職責去平衡富人與弱勢社群的利益，反倒在一再的不作為、亂作為中損害誠實(shí)、高效、成熟的公務(wù)員體系與民眾間形成的互信與互諒；跨行業(yè)企業(yè)財閥在土地及公用事業(yè)方面的壟斷令各行業(yè)競爭不足，地產(chǎn)掛帥的經(jīng)濟結構也讓各項經(jīng)濟資源錯配以及生產(chǎn)效率低下，最終很可能導致經(jīng)濟衰疲、民生凋敝、矛盾激化。溫家寶總理所言的香港社會(huì )的“深層次矛盾”已非虛指，更是為“東方之珠”敲響了警鐘。
面對各種社會(huì )和經(jīng)濟弊病，“香港若要復原，應馬上對癥下藥”。作者為此開(kāi)出的藥方，最關(guān)注的是徹底改革香港現有的土地制度以及政府的土地政策與房屋政策，通過(guò)施行低地價(jià)政策扭轉營(yíng)商成本高企的局面，使香港恢復相對的成本競爭力和對外資的吸引力。作者希望，政府恢復公開(kāi)公平的土地拍賣(mài)，避免地產(chǎn)商依靠勾地機制主導土地供應的數量、選址、時(shí)間與定價(jià)；及時(shí)推行一系列保障性住房計劃，等等。
值得注意的是，本書(shū)能在高度商業(yè)化與關(guān)聯(lián)化的香港順利出版，終為香港社會(huì )的大氣候與媒體的小氣候之幸也。無(wú)論本書(shū)對專(zhuān)業(yè)研究者來(lái)說(shuō)是否無(wú)甚新意，它的熱銷(xiāo)熱議恰恰反映了全社會(huì )對地產(chǎn)這個(gè)讓香港的政治、經(jīng)濟、民生牽一發(fā)而動(dòng)全身的行業(yè)的深切關(guān)注，以及對社會(huì )公義和人本主義的堅持。如果這種平和的探討、持續的對話(huà)與多元的評論得以堅持，香港完全有可能在一定程度上達致全社會(huì )的共識，從而避免對立與碎片化。相比之下，本書(shū)的簡(jiǎn)體中文版有意無(wú)意地刪去了原書(shū)中抱持新左派立場(chǎng)的香港本土八零后青年所作的序言與附錄。這固然避免了鮮明的激進(jìn)態(tài)度與強烈的政治訴求有可能帶來(lái)的盲目與敵意，但原有的爭鳴色彩也全然盡失。因此，我依然推薦有條件的讀者能努力覓得該書(shū)繁體中文版，在細細閱讀中好好觀(guān)察這原汁原味的香港社會(huì )切片標本。