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作者：蘇東
出版社：湖南人民出版社 |
時(shí)下的中國，房?jì)r(jià)，可以說(shuō)是幾乎從八歲到八十歲的人都有話(huà)要說(shuō)的敏感話(huà)題。很少有人可以躲得開(kāi)，也很少有人會(huì )不想發(fā)言不想表態(tài)。
雖然2010年被稱(chēng)作史上調控最嚴厲的一年，但是2011年開(kāi)年2個(gè)月的政策推出，迅速令社會(huì )各界感受到，這將會(huì )是對高房?jì)r(jià)發(fā)動(dòng)猛攻的一年。
首先是醞釀很久的房產(chǎn)稅終于于2011年1月27日，在重慶、上海兩市同時(shí)宣布開(kāi)始征收。關(guān)于房產(chǎn)稅，在本書(shū)中，作者已經(jīng)表明觀(guān)點(diǎn)，即絕不贊成房產(chǎn)稅的征收。且不說(shuō)征稅對百姓買(mǎi)房并不利，單征收房產(chǎn)稅本身就是加稅的一種，在中國當前稅負負擔已經(jīng)相當沉重的情況下，任何的加稅要求都應該是反對的。
政府機構總是傾向于多收稅的�！侗本┣嗄陥蟆吩谙嚓P(guān)新聞的報道中就稱(chēng)：“房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和開(kāi)征，最大的目的不是為樓市調控，不是為了降房?jì)r(jià)，而是國家在轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式，調整財政稅收結構時(shí)的一項有力措施�！�
當然，比較好的一點(diǎn)是，從兩市發(fā)布的房產(chǎn)稅征收方案來(lái)看，都相對溫和。第一，放過(guò)了大部分自住需求：上海人均60平方米以下不收，且不考慮之前的存量；重慶超過(guò)均價(jià)2倍以上的新房收取房產(chǎn)稅，只對獨棟核實(shí)存量。第二，稅費負擔比預想中的要低。
不過(guò)，輿論普遍認為，盡管從目前的政策看，試點(diǎn)納入征收范圍內的房源并不多，稅負也不算重，但兩地都給房產(chǎn)稅征收房源范圍的擴大預留了政策空間。此例一開(kāi)，長(cháng)此以往，很可能習慣成自然，甚至有人預計，房產(chǎn)稅將逐步推進(jìn)，征收對象要由“高檔住宅”逐漸覆蓋到“普通住宅”，征收城市將由主要城市覆蓋到全國各地。未來(lái)不管是自住還是出租人人持有的房產(chǎn)都有可能被課稅，這才是更加令人不安的事情。
為進(jìn)一步嚴控樓市，遏制旺盛需求導致的房?jì)r(jià)上漲，史上最嚴厲的限購政策也在逐步推開(kāi)，繼2010年國慶節前宣布停止三套房貸款等嚴厲調控政策后，2011年初政府又出臺“國八條”新政策，要求將住房限購令覆蓋全國。根據媒體報道，最終實(shí)行限購令的城市將增至72個(gè)。據稱(chēng)，限購令將“直接阻斷部分不合理購房需求”。在“最嚴調控”升級的壓力下，中國內地的樓市步入降溫通道：成交顯著(zhù)萎縮，在2011年春節前后樓市跌入“冰點(diǎn)”。
北京樓市調控新政揭開(kāi)神秘面紗，其中一些措施更是被業(yè)界視作史上全國各城市之中最嚴厲的政策。例如，自2月17日起，對已擁有2套及以上住房的北京市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶(hù)籍居民家庭，對無(wú)法提供北京市有效暫住證和連續5年(含)以上在北京市繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
面對北京高得離譜的房?jì)r(jià)，出臺這樣的限購措施也是不得已而為之，而且也肯定會(huì )取得一定成效。但“必須連續納稅5年”這條對年輕的北漂族無(wú)疑是下了驅逐令。
限購令只能夠起到在短期內讓樓市交易降溫的效果，但如果繼續實(shí)施下去將會(huì )醞釀出潛在的巨大后果。由于大量人口依舊繼續向大城市遷移，嚴厲的住房限購政策并不能改變人口的流向，但卻有可能極大地降低大中城市出租屋的供應。據估計，像北京、上海這樣的一線(xiàn)城市，每年凈增加外來(lái)人口高達60萬(wàn)以上。在限購政策影響下，這些人大多數都必須租房居住，如果二套房以上的購房被嚴厲限制，房租的飆升將不可避免。據《新京報》的報道，限購令頒布后，“超過(guò)八成受訪(fǎng)者表示房租漲幅較大，由于調控持續，房租預計將繼續上漲”。
2005年以來(lái)，在房?jì)r(jià)一片漲聲中，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的各種觀(guān)點(diǎn)也一度甚囂塵上，早些時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)被定位為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是GDP的重要增長(cháng)點(diǎn)，是擴大內需的重要支點(diǎn)。此后，高房?jì)r(jià)惹來(lái)怨聲載道，針對房地產(chǎn)的諸多觀(guān)點(diǎn)一并迸發(fā)�！胺康禺a(chǎn)業(yè)綁架銀行”，“抑制投機”一度成為房地產(chǎn)業(yè)的調控對象，與之對應的是經(jīng)濟適用房、兩限房應運而生。但是時(shí)至今日，充滿(mǎn)貓膩的經(jīng)濟適用房和兩限房對于房?jì)r(jià)的抑制實(shí)乃杯水車(chē)薪，收獲甚微，甚至與最初調控的目的依然南轅北轍。房?jì)r(jià)依然在飆升，我們忍不住要問(wèn)：房地產(chǎn)到底是怎么回事？房?jì)r(jià)到底是怎么回事？高房?jì)r(jià)是怎么形成的呢？是高房?jì)r(jià)誘發(fā)高地價(jià)還是高地價(jià)推動(dòng)高房?jì)r(jià)？土地供應為何長(cháng)期滯后？地方政府有沒(méi)有辦法擺脫對土地財政的過(guò)度依賴(lài)？北京上海深圳廣州等大城市的居住問(wèn)題如何才能合理解決？這一切一切的問(wèn)題，已經(jīng)不僅僅是象牙塔學(xué)術(shù)界的不同觀(guān)點(diǎn)爭論，而是關(guān)乎國計民生和未來(lái)社會(huì )穩定和經(jīng)濟起落的現實(shí)大問(wèn)題。
與諸多房地產(chǎn)的研究者不同，本書(shū)作者蘇東更注重“實(shí)證”。作者用十余年時(shí)間走訪(fǎng)了廣東、浙江、河北、山東等地，在了解房?jì)r(jià)的同時(shí)亦關(guān)注每一地的經(jīng)濟形態(tài)。他從諸多“親見(jiàn)”的事實(shí)和現象上溯本清源，查詢(xún)經(jīng)濟現場(chǎng)背后的內在力量，從“房?jì)r(jià)上漲”的表面事實(shí)背后，找尋經(jīng)濟規律的內在機理。
房地產(chǎn)的問(wèn)題，不僅關(guān)系房地產(chǎn)本身，更是城市化進(jìn)程、人口遷徙、資源調配等綜合要素共同作用所致，這才是中國特有的獨具特色的問(wèn)題，而討論房?jì)r(jià)問(wèn)題，已然不能只從房地產(chǎn)業(yè)本身討論起，需要將視野更大地拓展開(kāi)來(lái)，才能發(fā)掘房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展背后的真相。
事實(shí)上，本書(shū)實(shí)證地揭示：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因在于城市化運動(dòng)導致大量人口從農村集中遷移到城市。從國際慣例來(lái)看，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，未來(lái)中國內地的經(jīng)濟發(fā)展水平必定會(huì )達到至少如我國臺灣地區、韓國這樣的水平，即人均GDP達到一萬(wàn)美元以上。而一旦達到這樣的發(fā)展水平，農村人口占總人口的比例勢必下降，也就是說(shuō)，中國未來(lái)的農業(yè)人口很可能至多也就占到中國總人口的10％甚至以下。這也意味著(zhù)，未來(lái)很可能有大約6億的農業(yè)人口要向城市轉移。
同時(shí)，導致房?jì)r(jià)上漲的本質(zhì)原因是：土地供應不足。目前中國的城鎮建成區的總面積只有384萬(wàn)平方公里，僅占全國國土面積的04％，卻居住了6億多人口。相比之下，全國的農村宅基地占地為168萬(wàn)平方公里，占國土面積的175％，是城鎮用地的437倍，名義上居住了9億農民，實(shí)際上其中的至少2億人口已經(jīng)進(jìn)了城。由此可見(jiàn)，我們的城鎮建設占用的土地的供應量依舊很小。所以，解決房地產(chǎn)問(wèn)題，也不能夠只是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，必須從中國經(jīng)濟和城市布局的大格局下考量。
大多數住宅緊張的城市，也正是外來(lái)人口較多的城市，外來(lái)的人口數量通常都是非常龐大的，他們的住房需求量也必然極其龐大。很大程度上，也正是因為這種人口的遷移，造就了今天我們東部沿海大多數城市的住房高需求，再加上這部分城市的低供給，共同造就了我們這些城市的高房?jì)r(jià)。只有擁有得到極大擴大的土地供應，并隨之可以建造大量住房，才能夠從根本上遏制高房?jì)r(jià)。正如本書(shū)所一再強調的，解決中國房?jì)r(jià)高漲問(wèn)題，核心政策必須是極大地擴大土地和住房的供應量。
在本書(shū)中，作者深入了解和研究過(guò)各種言論，最終提出了一些前瞻性、建設性的解決方案。
例如，在開(kāi)發(fā)的層面，要打破大型房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷，鼓勵和支持中小企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。當市場(chǎng)上只剩下少數具備雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商時(shí)，壟斷就成了必然；而面對房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給嚴重不足，就需要有更多的中小開(kāi)發(fā)商出現，增加不同類(lèi)型的供給。
例如，要重新定位城市價(jià)值。讓上海擁有如此地位的不是它的工業(yè)，甚至也不僅僅因為它擁有一個(gè)很大的港口，是航運的中心，更重要的是：它有中國最大的證券交易所，以及明確的經(jīng)濟中心的聲望和實(shí)力。在一個(gè)金融中心那里，數量最多的金融部門(mén)都是圍繞證券交易所展開(kāi)的。圍繞著(zhù)證券交易所，可以形成大量金融方面的工作職位，而且幾乎全部都是高薪的職位。同樣，北京是政治文化中心，一些不必要的工業(yè)企業(yè)，以及中國最具實(shí)力的企業(yè)總部，沒(méi)有絕對必要駐扎在北京�？梢赃w出一些不是完全必要的工作崗位，控制城市膨脹。像上海通用和上海大眾這樣的組裝型生產(chǎn)廠(chǎng)設備搬遷起來(lái)并不難，即使搬遷也不會(huì )承受過(guò)高的損失。對上海而言，廠(chǎng)房搬遷，意味著(zhù)城區又得到了一塊城市發(fā)展的寶貴黃金用地，并且，還削減了城市就業(yè)人口，讓上海城市的空間變得更寬松，更加人性化。絕對可以說(shuō)是一舉兩得。想抑制北京的人口，削減北京的就業(yè)機會(huì )，辦法可能更為簡(jiǎn)單——由中央政府牽頭，遷出某些國家單位，特別是由國家投資在北京的諸多根本沒(méi)有必要留在北京的部門(mén)，包括眾多央企的總部、眾多科研院所、眾多國家所有的大學(xué)等。
在改善城市規劃以及提高容積率方面，作者也有細致的建議。比如說(shuō)北京的很多居民居住在五環(huán)、六環(huán)之外，但他們的工作、購物和娛樂(lè )都要到二環(huán)、三環(huán)來(lái)，這樣交通問(wèn)題就會(huì )越來(lái)越嚴重。應該在城市擴張的新區讓這些新的區域功能是齊全的，人們不離開(kāi)這個(gè)小區就可以解決其居住、工作和購物問(wèn)題，這樣融合的城市規劃才能夠從根本上解決交通擁堵的問(wèn)題。好的城市規劃可以緩解交通壓力，好的城市規劃就是要功能融合……
通過(guò)本書(shū)，讀者可以了解到，中國現時(shí)的房地產(chǎn)并非是人言人殊的一團亂麻，而是有一些客觀(guān)的規律可以認識；高房?jì)r(jià)的成因有著(zhù)其板結的原因，普羅大眾要順勢而為，尋找到為自己資產(chǎn)保值增值的合理路徑。同時(shí)，社會(huì )公眾也應該積極提出政策性建議，由各個(gè)層面為解決高房?jì)r(jià)問(wèn)題推動(dòng)政府立法和施政，真正為解決中國城市化過(guò)程之中的居住問(wèn)題找到負面效應盡可能減少、公共福祉最大化的良方。
陳志武教授對本書(shū)給予了高度肯定，他指出：“任何話(huà)題都該從多個(gè)角度去追問(wèn)，多問(wèn)才能超出表面，理清本質(zhì)。像房地產(chǎn)市場(chǎng)這么涉及每個(gè)人的生活，這些年誤區太多，需要像蘇東先生這樣的客觀(guān)視角�！�
經(jīng)濟學(xué)家茅于軾也向社會(huì )推薦：“要客觀(guān)冷靜地認識房地產(chǎn)問(wèn)題，請讀一讀這本書(shū)�！�