作者：巴曙松 出版社：首都經(jīng)濟貿易大學(xué)出版社

　　在眾說(shuō)紛紜的房地產(chǎn)調控舉措中，關(guān)于稅收體制的改革可以說(shuō)是最為引人關(guān)注的措施之一。目前，已經(jīng)有一些城市結合自身特點(diǎn)先后推出了住房保有稅、特別房地產(chǎn)消費稅，有的城市也正醞釀著(zhù)推出房產(chǎn)稅。
　　與房產(chǎn)稅對應的物業(yè)稅稅制改革在我國已提議很久。2003年10月,十六屆三中全會(huì )《中共中央關(guān)于完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制若干問(wèn)題的決定》中首次提出:“實(shí)施城鎮建設稅費改革,條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅”，其后在2006年至2008年三年間先后在北京、深圳、南京、重慶、福建、天津等經(jīng)濟較發(fā)達省市進(jìn)行“空轉”試點(diǎn),并于2009年5月25日在中央下發(fā)的《國務(wù)院批轉發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)的通知》中,再次明確提出：“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開(kāi)征物業(yè)稅”。
　　物業(yè)稅如果推出，勢必對我國現有的房地產(chǎn)市場(chǎng)、地方政府的財政收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及購房者，必然會(huì )產(chǎn)生多方面的影響。
　　同時(shí)，物業(yè)稅的推出也是一項復雜的系統工程，如征收的依據是什么？征收范圍應該如何界定，是存量還是增量？自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是否區分，又如何區分？普通住宅與非普通住宅是否區別對待？第一套房與第二套、第三套房應如何區別？如何與現有的房地產(chǎn)稅費對接？按什么基數征收？是否隨市場(chǎng)價(jià)變動(dòng)？物業(yè)稅稅率如何確定？征管技術(shù)條件是否具備？物業(yè)稅開(kāi)征后對市場(chǎng)中各利益主體將會(huì )造成什么影響？物業(yè)稅的改革路徑是什么？現有的房產(chǎn)稅與物業(yè)稅是什么關(guān)系？這些問(wèn)題都有待明確和解決。
　　物業(yè)稅作為許多國家的一種成熟稅種，其開(kāi)征目的、征收方案及運行情況如何？也需要我們認真分析和研究。
　　目前關(guān)于物業(yè)稅改革的討論很多，但全面系統地梳理物業(yè)稅改革對各利益相關(guān)者影響的研究并不多見(jiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)第一線(xiàn)的討論中又十分急需。正是在上述背景下，我們受中華房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商會(huì )委托，并且在中華房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商會(huì )的大力支持下，承擔了“物業(yè)稅改革對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究”這一課題，本書(shū)是在此研究課題的基礎上形成的。
　　本書(shū)的研究是以當前物業(yè)稅改革的幾個(gè)典型方案為起點(diǎn)的。目前關(guān)于物業(yè)稅改革的方案大體可以分為三種：
　　方案一，僅對現有稅制中的房地產(chǎn)保有環(huán)節稅收進(jìn)行調整。即是將房地產(chǎn)保有環(huán)節的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅兩個(gè)稅種合并，將稅基由僅向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)征收擴展至將自用住宅也囊括在內，同時(shí)稅基的評估方法由賬面成本改為市場(chǎng)評估。
　　方案二，對現有的房地產(chǎn)稅費進(jìn)行調整，但不涉及土地出讓金。此方案是對房地產(chǎn)的稅費體系進(jìn)行系統地改革，力圖解決其間存在的稅費混雜、重復課稅、稅種配合失當、計稅依據及稅率過(guò)時(shí)、重交易輕保有等諸多問(wèn)題。同時(shí)，稅基的調整思路與前一種基本相同，即自用住宅也需交納物業(yè)稅，稅基的評估方法改為按市場(chǎng)價(jià)值評估。
　　方案三，對現有的房地產(chǎn)稅費、土地出讓金進(jìn)行綜合調整。由于除了房地產(chǎn)稅費收入外，土地出讓金也是政府收入的重要來(lái)源，因而將兩者結合起來(lái)考慮也是物業(yè)稅征收的設計思路之一。需要說(shuō)明的是，納入物業(yè)稅征收的只能包括政府收益這部分，而不是全部的土地出讓金。
　　本書(shū)首先嘗試從理論上分析了物業(yè)稅改革可能對地方財政收入、房地產(chǎn)不同需求主體、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、當前稅收征管方式等帶來(lái)的影響，隨后我們選取美國、日本、新加坡、中國香港地區四個(gè)典型國家或地區進(jìn)行了分析，為我國開(kāi)征物業(yè)稅的政策決策提供參考借鑒。在此基礎上，本書(shū)以1999-2008年以來(lái)全國30個(gè)省、自治區、直轄市關(guān)于房地產(chǎn)各稅種的稅收總額，以及相應地區的人口總數、財政支出、商品房銷(xiāo)售額、辦公樓銷(xiāo)售額等數據為基礎，通過(guò)計量分析，從實(shí)證的角度分析了不同的物業(yè)稅改革方案對房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jì)、地方財政收入的影響；另外，通過(guò)訪(fǎng)談、問(wèn)卷調查等方式，本文分析歸納了物業(yè)稅征收可能對不同需求主體帶來(lái)的影響。在此基礎上，本文提出了我國物業(yè)稅改革的政策建議。即，明確物業(yè)稅改革的目的主要是完善房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，并為地方政府提供穩定的稅源；明確改革方向，完善相關(guān)配套制度安排，為物業(yè)稅推出創(chuàng )造條件；物業(yè)稅改革應統籌規劃，因地制宜，分散決策；采取漸進(jìn)的改革路徑，由方案一開(kāi)始，先試點(diǎn)再推廣。
　　關(guān)于物業(yè)稅的討論在逐步增多，分歧也很明顯，我希望我們從具體備選方案的比較角度進(jìn)行的研究，可以對這個(gè)領(lǐng)域研究的深入有所幫助。（封面圖片僅為備選的示意圖，還會(huì )繼續修訂）