作者:柴效武 出版社:中國民主法制出版社

    一、住房是老人養老的糖果屋
    膾炙人口的《格林童話(huà)》中，曾經(jīng)講述了一個(gè)“糖果屋”的有趣故事。如今的“糖果屋”已經(jīng)不再是小孩子才會(huì )去看的童話(huà)。老年人用房子養老，這個(gè)房子就成了真正意義上的“糖果屋”。盡管以房養老的理念與運作方式，在中國還處于探索的過(guò)程中，但“糖果屋”的童話(huà)卻漸漸躍入眼簾，成為人們可以觸摸到的現實(shí)。盡管老人的房子不是用糖果做成的，但我們遵循以房養老的理念，將要介紹的若干具體操作方式，則要讓老人的房子變?yōu)橥砟曜阋允孢m享用衣食之源的“糖果”。
    當我們步入百貨超市，會(huì )看到花花綠綠、色彩繽紛的各式“糖果”。以房養老的現實(shí)生活中，可資以養老的“糖果屋”同樣可以采取多種表現形式。形形色色的“糖果屋”，把老人的養老生活裝扮得更加絢麗多彩。
    老人們如何以房養老，我們?yōu)橛兄居诖说睦先藗�，提供了眾多的“糖果”，或者是一個(gè)可供自主選擇的大“菜單”，同時(shí)，我們對菜單中的各個(gè)大菜逐一作出介紹，幫助老年人根據自己的經(jīng)濟能力和意愿愛(ài)好，在菜單中自主隨意地“點(diǎn)菜”，選擇適用的以房養老模式。
    二、以房養老理念的提出
    2003年7月，我們在浙江大學(xué)召開(kāi)了“以房養老”的大型研討會(huì )。會(huì )上，我提出了第三個(gè)老太太以房養老的理念，將以房養老的實(shí)質(zhì)歸結為“死后錢(qián)財生前用”，并用“60歲前人養房，60歲后房養人”，這個(gè)大家清晰明白的語(yǔ)言，形象地說(shuō)明了以房養老的含義和具體操作模式，并對以房養老推出將會(huì )帶來(lái)的社會(huì )經(jīng)濟效應，以及將要遇到的種種風(fēng)險，給了較為清晰的勾勒和描畫(huà)。
    長(cháng)期的計劃經(jīng)濟時(shí)代里，在“低收入、低消費、廣就業(yè)”的政策影響下，我國大多數的老年人都是積蓄不多，只能靠有限的退休金艱苦生活。上世紀末期，國家推行住房制度改革，大量公房對外出售，使不少老職工用較低的價(jià)格買(mǎi)下了價(jià)值較大的房產(chǎn)，再加上商品房的大量開(kāi)發(fā)，房?jì)r(jià)的飛速上漲，許多老人擁有的房產(chǎn)達到數十萬(wàn)乃至百萬(wàn)元之多，但他們每個(gè)月可支配的養老金收入卻僅僅為數百元或千數元，房子再好，價(jià)值再高，但首先要供自己晚年居住，就不可能先行出售或出租贏(yíng)利來(lái)?yè)Q取養老所必需的各種錢(qián)財，日常生活就只能是“端著(zhù)金飯碗討飯吃”，并不很富足。
    老人擁有房產(chǎn)的價(jià)值盡管很高，使用壽命也很長(cháng)，通�？梢赃_到四五十年之多，但自己本人的壽命卻僅僅為十多年或二三十年，去世后遺留的較多房產(chǎn)價(jià)值就只能遺留給子女或上交社會(huì )，行同浪費。我們設想在不影響老人正常生活居住的情形下，通過(guò)一定的金融保險機制或非金融保險機制，將老人死亡后遺留房產(chǎn)的價(jià)值部分提前變現搞活，形成一筆穩定可靠且延續終生的現金流入，用于補貼晚年的養老生活，就是我們這兒談到的以房養老。這一理念經(jīng)過(guò)數年的廣泛宣傳，目前已經(jīng)為越來(lái)越多的有識之士知曉并樂(lè )意接受。
    房產(chǎn)是大多數老人的最大一筆財富，幾千年來(lái)流傳的“養兒防老、房產(chǎn)繼承”的傳統觀(guān)念，使他們習慣于死亡時(shí)將房產(chǎn)遺留給自己的子女繼承。但是，一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，有相當部分的老年人或者沒(méi)有兒女，或者兒女的經(jīng)濟狀況頗佳，并不需要來(lái)自父母的遺產(chǎn)饋贈，或者兒女還有點(diǎn)不大孝順，當他們死亡后把房子交付子女時(shí)，并沒(méi)有在生前得到來(lái)自?xún)号�的精心照顧，日子過(guò)得就是非常辛苦。
    這一怪圈應當如何打破呢？中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團的理事長(cháng)孟曉蘇教授，近幾年來(lái)一直在倡導以房養老的新思想，并提出在我國積極推行倒按揭養老的建議。目前，還專(zhuān)門(mén)開(kāi)辦了幸福人壽保險公司來(lái)研發(fā)并主打倒按揭以房養老的業(yè)務(wù)。對老年人的這種“房產(chǎn)富人，現金窮人”現象，孟教授就用了“一邊捆著(zhù)草，一邊餓著(zhù)�！边@句風(fēng)趣的語(yǔ)言來(lái)解釋。為什么“餓著(zhù)的�！背圆坏健袄χ�(zhù)的草”，原因很簡(jiǎn)單。大家或許沒(méi)有這方面的意識，或許意識到這一現實(shí)的不合理，卻又局限于濃郁的傳統觀(guān)念和體制障礙無(wú)從有效排解�，F在有了以房養老的新理念，再加上以倒按揭為代表的以房養老的系列產(chǎn)品的出臺，“餓著(zhù)的�！本秃苋菀壮缘健袄χ�(zhù)的草”了。
    三、以房養老并非只有倒按揭一種方式
    曾經(jīng)有位老年人向我提出這樣的疑惑:“以房養老是大家熱衷評論的熱門(mén)話(huà)題，其中最為典型的倒按揭模式的推出，又由于種種條件限制，在短時(shí)期內難以順利成行。我們年齡都很大了，可能等不到銀行和保險公司推出這一金融保險產(chǎn)品了。在這種狀況下，還有什么更好的養老模式，可以給我們大家做些介紹呢”？
    這位老大爺的提問(wèn)是很對的。日常談到以房養老，進(jìn)入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來(lái)品，正式名稱(chēng)為反向抵押貸款，但如就此認為以房養老只有倒按揭這一種方式，顯然是個(gè)極大的誤讀。難道以房養老就是“自古華山一條路”，除了倒按揭這種美國來(lái)的舶來(lái)品，就沒(méi)有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。
    從廣義的角度看待以房養老，各種以房養老模式可簡(jiǎn)單地分為金融保險和非金融保險模式，前者如倒按揭、房產(chǎn)養老壽險和售房養老等，必須要金融保險機構參與其間才可能實(shí)施；后者如我們還將要談到的售房入院養老、租房入院養老、房產(chǎn)置換、房產(chǎn)租換、異地養老、基地養老等，則都屬于非金融保險領(lǐng)域，它并不需要保險公司和銀行的介入，老年人自己就可以實(shí)地操作，會(huì )遇到的風(fēng)險則要小得多。
    以房養老是我們凝結了若干理論之后創(chuàng )建的一種新的養老保障理論，是我們今天正在大力倡導，并努力促使其早日得以實(shí)現的一種新的養老理念，一種將房產(chǎn)與養老通過(guò)金融保險機制相結合，實(shí)現功能自主創(chuàng )新的新思想，這就是如何運用大家都擁有的住房中蘊含的巨大價(jià)值，尤其是運用每個(gè)人最終死亡后仍然會(huì )遺留房產(chǎn)的巨大余值，將其在自己生前就提前變現套現做養老使用。在這個(gè)理念之下，則聚集了眾多的具體操辦模式，倒按揭只是其中最為典型也最為復雜的一種。
    以房養老應當如何搞，有著(zhù)較多選擇，需要給予積極關(guān)注�？梢圆扇〉姆绞蕉喽�，并不僅僅局限于倒按揭。據我們的廣泛調研和深入研討，以房養老的各種操作模式可分為金融行為和非金融行為，前者必須通過(guò)金融保險機構才得以順利運營(yíng)，包括倒按揭、售房養老和房產(chǎn)養老壽險等；后者則是老年人開(kāi)動(dòng)腦筋，再加上社會(huì )的有意倡導后，就完全可以自行操作的各種簡(jiǎn)易方法，包括遺贈扶養、房產(chǎn)置換、房產(chǎn)租換、售房入院、投房養老、售后回租、招徠房客、異地養老、養老基地等。這些看上去大相徑庭的做法，其實(shí)都可以實(shí)現以房養老的大目標。
    當我們步入百貨超市，會(huì )看到花花綠綠、色彩繽紛的各式“糖果”。在以房養老的現實(shí)生活中，可資以養老的“糖果屋”也同樣可以采取多種表現形式。形形色色的“糖果屋”，把老人的養老生活裝扮得更加絢麗多彩。
    各種以房養老模式中，倒按揭是其中設計最為精妙、計算最為復雜、制度最難確立、涉及面最為廣泛、相關(guān)制約因素最多的一種。今天，我們如貿然實(shí)施這一金融產(chǎn)品，并非完全不能操作，只是還有眾多的工作要做，有某些限制條款尚待克服，相關(guān)理論體系有待進(jìn)一步的構建，有關(guān)政策法規平臺還未能完全建立，金融保險體制與機制還需要做相當的新的構筑，居民百姓的倫理習俗觀(guān)念還有較大障礙要予突破，相關(guān)聯(lián)的眾多中介機構還不能完全服務(wù)到位，具體的產(chǎn)品研發(fā)、市場(chǎng)調研、制度要素設計等，也都有著(zhù)眾多的工作等待大家齊心協(xié)力共同完成。
    當然，倒按揭盡管涉及面廣，事項復雜，難以操作，但并非高不可攀。我們目前正在緊張的產(chǎn)品研發(fā)與制度設計之中，等將一切工作大部做完，這個(gè)新型金融產(chǎn)品就會(huì )在不遠的將來(lái)同大家見(jiàn)面的。還需要說(shuō)明的是，倒按揭產(chǎn)品即使推向了社會(huì )，起初也只是個(gè)試點(diǎn)，等待試點(diǎn)成功，才可能面對社會(huì )作大規模推出。因此，目前還不可能對此大規模運做之前，可預期的未來(lái)也無(wú)法將它較快地向全國全面推出之時(shí)，大家先試試其他各種非金融機制運作的辦法，都是可以的。
    總之，以房養老的實(shí)質(zhì)，是要通過(guò)種種的金融與非金融的運營(yíng)機制與手段，將老年人身故后將會(huì )遺留房產(chǎn)的巨大價(jià)值，提前變現套現到生前使用，是要將廣大家庭普遍擁有的住房資源給予價(jià)值上的變現盤(pán)活，空間上的充分運用，權屬層面的有益轉換，使得它能在養老保障問(wèn)題上派上更大用場(chǎng)，以切實(shí)可行地達到用房子養老的目標，都是我們這里談到的以房養老。簡(jiǎn)單而言，就是“以房換錢(qián)養老”，這就解決了目前國家、社會(huì )乃至家庭個(gè)人，最為頭痛的養老資金籌措的大問(wèn)題。
    四、以房養老的模式有哪些
    以房養老的理念目前已經(jīng)炒作地熱火朝天，但如何用房子實(shí)現養老的目標，則是大家不夠明晰的。我們經(jīng)過(guò)長(cháng)期的調查研究，認為以房養老的種種可行手段，大致可歸納為優(yōu)劣不等的30種，以適用于不同類(lèi)型的老年人。這里首先對各種以房養老的模式大致加以介紹，全書(shū)中再一一詳細評說(shuō)。
    1．將已具有完全產(chǎn)權的住房先行出售，再通過(guò)“售后回租”、另租房居住或入住高質(zhì)量的老年公寓、養老基地的方法實(shí)現以房養老。既可以獲取一大筆款項用于日常生活，又能保持晚年期對住房甚至是原有住房的長(cháng)期乃至終生的使用權，照常有房可居。高興時(shí)還可以趁腿腳靈便到處旅游觀(guān)光乃至周游世界，這就為以房養老的實(shí)施增添了相當的保險系數和生活樂(lè )趣。售房入院養老已經(jīng)為較多的老年人所采納，將售房款辦理一個(gè)養老年金壽險，獲取終生的現金流入保障，無(wú)疑更為妥帖。
    2．將具有完全產(chǎn)權的住房先行出租，再另租房居住或租住老年公寓、養老院的方法達到以房養老的目的。既保障晚年期照常有房可居，并獲取持續穩定的租金收入用于養老生活，又能保證在自己身故后原有住房仍能照常遺留給子女，符合國人養兒防老、遺產(chǎn)繼承的傳統習俗，為以房養老理念的順利實(shí)施減弱了相當的阻力和障礙，可推動(dòng)以房養老事業(yè)在一個(gè)新的層面做出大范圍的拓展。租房入院養老，目前已為較多的老年人接受并在紛紛實(shí)踐之中。
    3．今日的房?jì)r(jià)高企，預期將來(lái)還會(huì )有持續長(cháng)期的上漲空間，將家中閑置的錢(qián)財不是簡(jiǎn)單存入銀行，也非冒險拼搏于股市，而是用來(lái)購置第二套或更多套住房投資盈利，將來(lái)養老需要錢(qián)財時(shí)，就可以變賣(mài)或出租該住房滿(mǎn)足所需。個(gè)人投資理財中，投房養老是大家喜聞樂(lè )見(jiàn)的好辦法。
    4．老人退休后，空有一套價(jià)值頗高的住房，卻很少養老金收入，每日發(fā)愁無(wú)錢(qián)養老，或者說(shuō)雖有一些養老金卻希望將晚年生活過(guò)得更好。美國等經(jīng)濟發(fā)達國家目前推出的倒按揭，用房子養老就是個(gè)很好選擇，這是我們將在后面要重點(diǎn)介紹的。
    5．老人退休后，賣(mài)出原本居住的大屋，再買(mǎi)進(jìn)適合居住的小屋，用售房購房的差價(jià)款用作股市或債券投資，可為養老提供更有實(shí)力的保障。老人還可將該筆差價(jià)款辦理養老年金壽險，每年支取現金用來(lái)養老，等到一定年份再將該小屋用以房養老的辦法，繼續獲取現金流入應對日常對現金的需要，或可把這個(gè)小房子對外出售，自己住到養老院安度晚年。
    6．我們設想在大城市周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟相對不夠發(fā)達的區域，建造大規模的養老基地，將城市的老年人自愿移入居住，實(shí)施基地養老。這一做法既可以大大提升養老的品位和生活質(zhì)量，又相對節約了養老成本。老年人住在基地養老后，還可以將原居住于城市的已閑置住房，通過(guò)出租或出售的方法將價(jià)值搞活�；�地生活中的一切用費，都可以在住房的價(jià)值搞活中得到完全解決，或還有相當的富余。某個(gè)基地長(cháng)期居住感覺(jué)厭煩后，還可以換住其他基地，做旅游觀(guān)光式養老。這是以房養老與基地養老、旅游養老相結合的有效舉措。
    7．老年人將位于鬧市區的高價(jià)住房出售，在市郊選擇適合養老的地段購買(mǎi)低價(jià)位的新住房，既改善了養老的環(huán)境品位，又節約了大筆錢(qián)財用于補貼養老金的不足。整日與大自然做伴，游山玩水也是不亦樂(lè )乎。
    8．老年人同親朋好友約定，由對方負責養自己的老，自己死亡后，將住房遺贈給對方。這是我國幾千年來(lái)民間社會(huì )廣泛流傳，今日仍由國家法律認可的“遺贈扶養”式養老。它作為“你給我住房，我為你養老”的鼻祖，已有了悠久歷史，今日有必要重新提出并予發(fā)揚光大。
    9．孤寡老人在家中招徠年輕的大學(xué)生做房客，一掃往日的沉悶暮氣，增添了青春活力，身邊既多了人員照顧，又有一筆可觀(guān)的房租作為生活費補充；對年輕大學(xué)生而言，也有助于解決住房和情感歸宿問(wèn)題；城市的住房資源也得到較好運用，極大地緩解了住房的緊張局面，可謂一舉三得。
    10．我們還設想了出售產(chǎn)權、保留使用權的“售房養老”和“房產(chǎn)養老壽險”等做法，即大家售房不離家，既享有在老環(huán)境與老街坊照常居住生活的便利，又享有將住房資產(chǎn)提前變現套現，取得款項用于養老的優(yōu)惠，這都有其可借鑒之處。
    11．美國的許多家庭，曾經(jīng)出現了富有特色的家庭內部售房養老的交易行為。父母將自有住宅出售給子女，借以換得房款做養老金。這是將父母與子女間傳統的贍養與繼承關(guān)系，用金錢(qián)的方式加以明碼標價(jià)、等價(jià)交換，對不樂(lè )意贍養父母而只喜歡承繼房產(chǎn)的不肖子孫是一大打擊，對老人的合法權益是一大保護。它同舊觀(guān)念是格格不入，但仔細思索后也使人耳目一新。
    12．以房養老不僅對有住房的富人非常有用，對住房面積不大、價(jià)值有限的窮人而言，同樣可發(fā)揮積極功用。如幾個(gè)經(jīng)濟貧困、稍有廉價(jià)住房的老年人，開(kāi)動(dòng)腦筋對該住房予以有效利用，對養老問(wèn)題做個(gè)特殊組合，合作購房，共同居住開(kāi)銷(xiāo)，結成一個(gè)養老共同體搭伴養老，就是度過(guò)貧困、消除寂寞無(wú)助的好辦法。
    以上談到用房子養老的各項可行手段，正為老人的以房養老行為，提供了一個(gè)包容有多個(gè)“大菜”的可供大家自主選擇的一桌豐盛大餐，并幫助老年人在“大菜單”中，根據自己的經(jīng)濟能力和意愿喜好，自主隨意地“點(diǎn)菜”，選擇最適合自己的以房養老模式。正像某些新聞媒體的信息報道經(jīng)常標榜的那樣，“這里總有你需要的信息”。以下介紹的20多種以房養老方式，總有其中一兩種正好能對上老年人的“胃口”。各種以房養老手段的使用也非單打一和一次定終身，而是可以根據時(shí)勢的需要，給予相當的模式轉換與綜合融匯使用，以期能對養老保障事業(yè)發(fā)揮更大的功用。
    本書(shū)撰寫(xiě)的目的，正在于對各種以房養老的具體模式給予較為深入全面的介紹。