近期美國前總統克林頓訪(fǎng)華引起很大關(guān)注。他對于中國的發(fā)展模式提出了一點(diǎn)建議，希望中國不要把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)�？肆诸D是一位頗有遠見(jiàn)卓識的政治家，他對中國的經(jīng)濟增長(cháng)模式了然于胸，對于美國因為過(guò)分倚重房地產(chǎn)業(yè)而給經(jīng)濟帶來(lái)重創(chuàng )也是心有余悸。
2013年福布斯中國富豪排行榜顯示，今年的首富是大連萬(wàn)達集團的王健林，其從事的產(chǎn)業(yè)正是房地產(chǎn)。直到現在，房地產(chǎn)業(yè)仍然是非常賺錢(qián)的行業(yè)，是超級富豪的孵化器。解決了住房的剛性需求后，國人購置二套以上房產(chǎn)等固定資產(chǎn)，已經(jīng)變成了一項投資需求。越來(lái)越多的企業(yè)主不再擴大企業(yè)經(jīng)營(yíng)，而是參與到房產(chǎn)的投機經(jīng)營(yíng)中來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)跟土地財政緊密相連，各地房?jì)r(jià)之所以居高不下。因為房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟，不少地方政府采取不斷提高土地出讓金的辦法來(lái)解決資金難題。房?jì)r(jià)高企，最終都轉嫁到了消費者頭上，不少人節衣縮食，從銀行按揭貸款，成為房奴，沒(méi)有多余的收入來(lái)提升自己的生活品質(zhì)，這也就是中國內需增長(cháng)乏力的原因。
在美國，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一段高速繁榮的時(shí)期，不少投機客從中獲利�？墒菦](méi)過(guò)幾年，隨著(zhù)美聯(lián)儲調高利率至正常水平，引起房?jì)r(jià)大跌，美國的房利美和房地美債券退市，次貸危機爆發(fā)，影響范圍波及全球。美國次貸危機引起的全球金融風(fēng)暴，很大原因就是房地產(chǎn)泡沫；中東迪拜債務(wù)危機也主要是房地產(chǎn)泡沫引起。所以，國際經(jīng)驗給我們提出一個(gè)警示，房地產(chǎn)泡沫危害很大，必須及早重視，否則會(huì )鑄成大錯。
美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與蕭條，值得我們認真深究一番，從中探尋出一些有益的規律來(lái)。房地產(chǎn)的繁榮與蕭條一直在全球各地上演，但21世紀的這輪房地產(chǎn)行情卻具有典型意義，其中尤以美國為最，漲入天堂，跌入地獄。究竟是什么原因導致了房地產(chǎn)的繁榮與蕭條？在美國經(jīng)濟學(xué)家托馬斯·索維爾的著(zhù)作《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書(shū)中，我們可以了解到美國房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有著(zhù)多方面的因素：國會(huì )兩黨有個(gè)政治目標，那就是追求較高的房屋自有率，也就是想實(shí)現“居者有其屋”的民生理想，但那些低收入群體，根本就無(wú)法滿(mǎn)足銀行的貸款購房標準，他們交不起首付款，甚至連月供也還不上。這就是現實(shí)，誰(shuí)也改變不了，他們只能租房生活。
可是為了達成“提高房屋自有率”的目標，國會(huì )通過(guò)了《社區再投資法案》，在政府機構及社會(huì )團體的壓力下，銀行以及銀行背后的房利美和房地美聯(lián)手“放寬信貸標準”，購房者大量增加，房?jì)r(jià)急劇攀升，供不應求，釀成虛假繁榮局面。結果當美聯(lián)儲將利率逐漸從1%的極低點(diǎn)一直提高到2006年的5.25%正常水平后，月供增加，那些低收入群體根本交不起月供，于是喪失抵押品贖回權，房產(chǎn)被銀行收回，進(jìn)行拋售，以圖回籠資金。投機者緊跟著(zhù)瘋狂拋售樓盤(pán)，剛性購房者持幣觀(guān)望，房產(chǎn)供大于求，于是房?jì)r(jià)節節下降，房地產(chǎn)行業(yè)遭受重創(chuàng )，并蔓延至金融業(yè)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。
索維爾認為，房地產(chǎn)繁榮與蕭條的幕后推手有人性的優(yōu)劣特性，美聯(lián)儲各項利率政策的具體影響，房利美或房地美對抵押貸款資格標準的規定與調整等。但最主要的原因在于政府的干預。政府越是干預，房?jì)r(jià)越是高漲，居住成本越是會(huì )侵吞更大的收入份額，這直接違背了市場(chǎng)經(jīng)濟規律。
本書(shū)是索維爾在房地產(chǎn)方面總結歷史、剖析教訓的代表作。本書(shū)甫一出版，即成為美國人人必讀的房地產(chǎn)泡沫入門(mén)書(shū)。中國的房地產(chǎn)雖仍行走在大牛市之中，但國人常常對其心有惴惴。房地產(chǎn)，一貫引領(lǐng)經(jīng)濟走出衰退的引擎，這一次卻一反常態(tài)，似乎越來(lái)越可能成為經(jīng)濟的絆腳石。房地產(chǎn)市場(chǎng)從本世紀初盛大的綻放依然轉入壯觀(guān)的潰敗，而其影響將可能會(huì )持續數年才得以消退。