近期美國前總統克林頓訪(fǎng)華引起很大關(guān)注。他對于中國的發(fā)展模式提出了一點(diǎn)建議,希望中國不要把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)?肆诸D是一位頗有遠見(jiàn)卓識的政治家,他對中國的經(jīng)濟增長(cháng)模式了然于胸,對于美國因為過(guò)分倚重房地產(chǎn)業(yè)而給經(jīng)濟帶來(lái)重創(chuàng )也是心有余悸。
2013年福布斯中國富豪排行榜顯示,今年的首富是大連萬(wàn)達集團的王健林,其從事的產(chǎn)業(yè)正是房地產(chǎn)。直到現在,房地產(chǎn)業(yè)仍然是非常賺錢(qián)的行業(yè),是超級富豪的孵化器。解決了住房的剛性需求后,國人購置二套以上房產(chǎn)等固定資產(chǎn),已經(jīng)變成了一項投資需求。越來(lái)越多的企業(yè)主不再擴大企業(yè)經(jīng)營(yíng),而是參與到房產(chǎn)的投機經(jīng)營(yíng)中來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)跟土地財政緊密相連,各地房?jì)r(jià)之所以居高不下。因為房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟,不少地方政府采取不斷提高土地出讓金的辦法來(lái)解決資金難題。房?jì)r(jià)高企,最終都轉嫁到了消費者頭上,不少人節衣縮食,從銀行按揭貸款,成為房奴,沒(méi)有多余的收入來(lái)提升自己的生活品質(zhì),這也就是中國內需增長(cháng)乏力的原因。
在美國,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一段高速繁榮的時(shí)期,不少投機客從中獲利?墒菦](méi)過(guò)幾年,隨著(zhù)美聯(lián)儲調高利率至正常水平,引起房?jì)r(jià)大跌,美國的房利美和房地美債券退市,次貸危機爆發(fā),影響范圍波及全球。美國次貸危機引起的全球金融風(fēng)暴,很大原因就是房地產(chǎn)泡沫;中東迪拜債務(wù)危機也主要是房地產(chǎn)泡沫引起。所以,國際經(jīng)驗給我們提出一個(gè)警示,房地產(chǎn)泡沫危害很大,必須及早重視,否則會(huì )鑄成大錯。
美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與蕭條,值得我們認真深究一番,從中探尋出一些有益的規律來(lái)。房地產(chǎn)的繁榮與蕭條一直在全球各地上演,但21世紀的這輪房地產(chǎn)行情卻具有典型意義,其中尤以美國為最,漲入天堂,跌入地獄。究竟是什么原因導致了房地產(chǎn)的繁榮與蕭條?在美國經(jīng)濟學(xué)家托馬斯·索維爾的著(zhù)作《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書(shū)中,我們可以了解到美國房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有著(zhù)多方面的因素:國會(huì )兩黨有個(gè)政治目標,那就是追求較高的房屋自有率,也就是想實(shí)現“居者有其屋”的民生理想,但那些低收入群體,根本就無(wú)法滿(mǎn)足銀行的貸款購房標準,他們交不起首付款,甚至連月供也還不上。這就是現實(shí),誰(shuí)也改變不了,他們只能租房生活。
可是為了達成“提高房屋自有率”的目標,國會(huì )通過(guò)了《社區再投資法案》,在政府機構及社會(huì )團體的壓力下,銀行以及銀行背后的房利美和房地美聯(lián)手“放寬信貸標準”,購房者大量增加,房?jì)r(jià)急劇攀升,供不應求,釀成虛假繁榮局面。結果當美聯(lián)儲將利率逐漸從1%的極低點(diǎn)一直提高到2006年的5.25%正常水平后,月供增加,那些低收入群體根本交不起月供,于是喪失抵押品贖回權,房產(chǎn)被銀行收回,進(jìn)行拋售,以圖回籠資金。投機者緊跟著(zhù)瘋狂拋售樓盤(pán),剛性購房者持幣觀(guān)望,房產(chǎn)供大于求,于是房?jì)r(jià)節節下降,房地產(chǎn)行業(yè)遭受重創(chuàng ),并蔓延至金融業(yè)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。
索維爾認為,房地產(chǎn)繁榮與蕭條的幕后推手有人性的優(yōu)劣特性,美聯(lián)儲各項利率政策的具體影響,房利美或房地美對抵押貸款資格標準的規定與調整等。但最主要的原因在于政府的干預。政府越是干預,房?jì)r(jià)越是高漲,居住成本越是會(huì )侵吞更大的收入份額,這直接違背了市場(chǎng)經(jīng)濟規律。
本書(shū)是索維爾在房地產(chǎn)方面總結歷史、剖析教訓的代表作。本書(shū)甫一出版,即成為美國人人必讀的房地產(chǎn)泡沫入門(mén)書(shū)。中國的房地產(chǎn)雖仍行走在大牛市之中,但國人常常對其心有惴惴。房地產(chǎn),一貫引領(lǐng)經(jīng)濟走出衰退的引擎,這一次卻一反常態(tài),似乎越來(lái)越可能成為經(jīng)濟的絆腳石。房地產(chǎn)市場(chǎng)從本世紀初盛大的綻放依然轉入壯觀(guān)的潰敗,而其影響將可能會(huì )持續數年才得以消退。