房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和發(fā)展是當今中國經(jīng)濟發(fā)展的不可替代的龍頭,沒(méi)有之一。我和讀者一樣都很想知道,在中國房?jì)r(jià)經(jīng)歷了長(cháng)達近20年的飛速增長(cháng)之后,是漲勢逐步趨于緩和,還是房?jì)r(jià)逐步穩定,甚至于展開(kāi)調整。每每看到諸多截然相反的信息充斥而來(lái),更加使得我們無(wú)所適從。那么房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)歷和階段在國際上有沒(méi)有現成的實(shí)例可以借鑒?有。美國著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家托馬斯·索維爾的新書(shū)《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》就給我們展現了美國房地產(chǎn)的繁榮與蕭條的輪回,或許從中我們能借鑒到與我們有益的舉措,預見(jiàn)到我們想知道的未來(lái)。
房地產(chǎn)繁榮的政治經(jīng)濟學(xué)理由。一提到房地產(chǎn),給人的感覺(jué)是,它一貫是引領(lǐng)經(jīng)濟走出衰退的引擎。但是在近10年看來(lái),似乎越來(lái)越有可能成為經(jīng)濟的絆腳石。想弄清房地產(chǎn)在經(jīng)濟中到底扮演什么角色,必須知道參與房地產(chǎn)的各個(gè)主要角色。首先是銀行,其次是企業(yè),再次是政府相關(guān)政策部門(mén),例如土地局發(fā)改委等,還有相應的金融投資公司。
當然,美國是美聯(lián)儲統管銀行,房利美房地美,美國住房及城市發(fā)展部和其他金融機構等,再加上買(mǎi)房者,如此紛繁復雜的各種利益縱橫交錯。用一句話(huà)來(lái)概括,他們的收益體現的是私有化,而風(fēng)險則表現為社會(huì )化。我們沒(méi)有必然的理由期待各個(gè)機構能夠協(xié)調統一各自的行為。其實(shí)從它的重要角色就不難看出,房地產(chǎn)這一行業(yè)牽扯到社會(huì )最重要的政治和經(jīng)濟方面。正是因為有了首付、借貸、利率讓房地產(chǎn)貸款興旺發(fā)達起來(lái),各種追逐利益最大化的團體和個(gè)人讓整個(gè)房地產(chǎn)沸騰。那么在房地產(chǎn)的興衰中誰(shuí)該受到指責?貸款人、借貸者、政府還是金融市場(chǎng)?答案是全部。是的,所有的人都負有責任,但其中很多人卻并無(wú)責任能力。轉過(guò)來(lái)看看政治家在做什么,經(jīng)濟適用房的發(fā)起,放寬信貸標準,面對危機的警告無(wú)動(dòng)于衷�？磥�(lái)全世界都一樣,政治家明知有些事很瘋狂,卻并不去阻止它。最終房地產(chǎn)淪落為以犧牲納稅人利益為根本目的的權貴資本主義的斂財工具。這樣說(shuō)也許并無(wú)悲觀(guān)。
房地產(chǎn)繁榮神話(huà)潛藏著(zhù)危機。托馬斯·索維爾在第三章房地產(chǎn)的蕭條中詳細表述了房地產(chǎn)的危機表現。當時(shí)過(guò)境遷,風(fēng)光不再,房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下跌,雖然對于不同的地域還展現出差異,但是房地產(chǎn)步入衰退的實(shí)際情況確實(shí)給金融市場(chǎng)帶來(lái)了負面影響。隨著(zhù)華爾街巨鱷的動(dòng)輒幾十億美元的虧損,社會(huì )層面對政治和經(jīng)濟的批判就開(kāi)始產(chǎn)生,市場(chǎng)接著(zhù)反應,政治也開(kāi)始有所表現,當政府收到的責難逐漸累積,必然會(huì )導致臨時(shí)干預、監管、援助與“刺激”。然而最終的結果卻往往不盡如人意,可能是因為時(shí)機的問(wèn)題,也可能刺激的對象不對,最終卻導致了通貨膨脹和使用國家機器來(lái)強行推行慈善。而后者在歷史上看從來(lái)就沒(méi)有成功過(guò)。
理念與現實(shí)之間的差距是如此之遠,以至于越來(lái)越多的美國人發(fā)現經(jīng)濟適用房蹤跡難覓。這不正是中國現階段的寫(xiě)照嗎?但是,且慢,還有解決辦法。無(wú)論是劃紅線(xiàn)還是社區投資,最終都歸結為歧視與法律和特權之間的爭論不休。在市場(chǎng)與政府的大辯論中,市場(chǎng)總是反應過(guò)度,而政府總是姍姍來(lái)遲。無(wú)論是保護還是拯救,最終都不能擺脫自然規律興亡更替的法則。
一位歷史學(xué)家曾經(jīng)說(shuō)過(guò),艱難歲月就是美好時(shí)光的借鑒,這句話(huà)用于房地產(chǎn)業(yè)恰如其分。幾乎人人都同意造成國家當前經(jīng)濟危機的成因無(wú)非就是:貪得無(wú)厭的借款人、虛弱的政府監管、更加虛弱的政府監管機構以及將風(fēng)險無(wú)限放大的金融機構。但是我們有沒(méi)有辦法來(lái)阻止或者分流這些利益導向呢?作者寫(xiě)道,毫無(wú)疑問(wèn),完美的政府干預能夠解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題,并組織這些問(wèn)題演化為吞噬整個(gè)經(jīng)濟的金融問(wèn)題。接著(zhù)作者從“市場(chǎng):自由與不自由”方面所能考慮到的諸多因素,例如助力因素、受迫因素、突發(fā)因素分析了房地產(chǎn)問(wèn)題。又從政治干預角度,“一攬子”解決方案等方面闡述。期間借鑒了加拿大的經(jīng)驗,最終對房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)與政府的博弈之間給出了一個(gè)平衡之路。
無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的股市崩盤(pán),還是創(chuàng )造就業(yè)所帶來(lái)的市場(chǎng)過(guò)度反應,最終大蕭條都是要走向終結的。房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這樣,必須要歷經(jīng)興盛與衰敗交替輪回的過(guò)程。
對于美國的房地產(chǎn)行業(yè),不管是資本主義的監管危機,還是資本主義本身應該負有責任,這些都不重要了。在國家資本主義日益社會(huì )主義傾向的今天,從中國的房地產(chǎn)業(yè)中可以看到美國的影子。托馬斯·索維爾在書(shū)中的描述,給沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)蕭條的中國以紙面上的教訓。兼聽(tīng)則明,《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書(shū)正好達到了這一目標。