過(guò)去近十年的時(shí)間里，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮、蕭條一直伴隨著(zhù)美國經(jīng)濟的動(dòng)蕩與發(fā)展。雖然2008年那場(chǎng)影響波及全球的美國次貸危機空前災難似乎已經(jīng)過(guò)去，但其過(guò)程及成因提供給世人的借鑒及啟示，均遠遠超出危機本身所帶來(lái)的恐懼。如今，再次對美國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的進(jìn)行歷史性回顧，不僅可在那次危機的基礎上尋求更多的經(jīng)驗教訓，而且也能給目前可能存在房地產(chǎn)問(wèn)題的國家和地區，提供鮮活的標本和政策上的建議。
當越來(lái)越多的批評焦點(diǎn)仍然把美國房地產(chǎn)泡沫的成因集中放大在次級房貸危機上，美國著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、奧地利經(jīng)濟學(xué)派代表人物之一托馬斯·索維爾，在其最新出版的《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書(shū)中，以他自由主義經(jīng)濟學(xué)理論的基本觀(guān)點(diǎn)和視角，提出這場(chǎng)危機真正成因的另一種觀(guān)點(diǎn)——政府干預的結果。為了更為堅定地表述這一判斷，托馬斯·索維爾在該書(shū)的第一章最初的著(zhù)墨，首先為我們厘清了各級政府和組織在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所扮演的角色。不過(guò)，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身要素復雜，作者在其后的分析中，旋即把問(wèn)題拋向利率、首付款等技術(shù)層面�？傮w而言，托馬斯·索維爾的分析始終是圍繞著(zhù)房地產(chǎn)成本核算進(jìn)行的。這種通過(guò)詳實(shí)數據對比及新聞評論的引述，為讀者揭示美國房地產(chǎn)發(fā)展區域性不均衡的手法，遠比那種單純而平鋪直敘的論述要更為生動(dòng)形象。
托馬斯·索維爾認為，引爆于2008年的美國次貸危機，其最大特點(diǎn)在于，呈現區域分化明顯、冷熱不均的格局。而這一因素的形成，很大程度上歸咎于土地價(jià)格的影響。為此，作者通過(guò)加利福尼亞州70年代房?jì)r(jià)暴漲的事實(shí)，批判了以“房屋限制令”為代表的行政手段對于土地市場(chǎng)的過(guò)度干預，并且通過(guò)數據列舉，強調了市場(chǎng)機制在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控過(guò)程中的重要作用。這樣的論述，更容易讓讀者感受到，不管何時(shí)何地制定什么樣的政策，一旦脫離了市場(chǎng)機制，最終都會(huì )受到來(lái)自市場(chǎng)方面的報復性回應。
在本書(shū)的作者托馬斯·索維爾看來(lái)，除了政府對土地限制開(kāi)發(fā)后陸續出現的價(jià)格瘋狂性暴漲和房地產(chǎn)問(wèn)題的隱現，美聯(lián)儲貨幣政策的失誤、金融創(chuàng )新的泛濫、評級機構的操作，也都為房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的形成甚至破滅起到相當大的作用。以往，人們能以上述方面的某一點(diǎn)來(lái)解釋美國房地產(chǎn)泡沫形成的原因已經(jīng)難能可貴，在《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書(shū)中，作者不僅能夠圍繞某個(gè)觀(guān)點(diǎn)闡明危機的來(lái)龍去脈，而且還“揪”出了危機背后的幕后操縱者�！�
如果說(shuō)，本書(shū)的前兩章還只是用經(jīng)濟學(xué)、政治學(xué)原理解釋房地產(chǎn)興衰的形成原因，那么在接下來(lái)的各個(gè)章節中，托馬斯·索維爾則更傾向于把美國各屆政府對地產(chǎn)的調控干預視為這場(chǎng)房產(chǎn)危機形成的重要推手。作者通過(guò)第三章中對美國斯坦福大學(xué)胡佛研究所研究員彼得·史威澤那句“那些發(fā)起這場(chǎng)經(jīng)濟危機的人，正是締造這場(chǎng)危機的受益者”的引用，不難看出作者眼中政府那只“看得見(jiàn)的手”，恰恰在這場(chǎng)美國歷史上規模最大的“第四次房地產(chǎn)危機”中充當了十分復雜的角色。
在書(shū)的第四、第五章節，作者耐心地回顧了百年以來(lái)美國歷屆政府針對房地產(chǎn)調控的政策得失。就是在這么重要的篇章中，托馬斯·索維爾通過(guò)“失業(yè)率在戰后得以下降”的事實(shí)，著(zhù)重反思了羅斯�！靶抡敝行姓侄螌�(jīng)濟干預的局限性。這種的觀(guān)點(diǎn)表達，盡管看似與本書(shū)所要討論的房地產(chǎn)興衰沒(méi)有關(guān)系，但聯(lián)系到此前作者對克林頓政府后期推行的“居者有其屋”政策及加州“土地限制”開(kāi)發(fā)的分析，明顯可以看出，這顯然是作者有意想把政府干預對市場(chǎng)秩序的破壞的討論引向縱深�！�
目前的中國，至今依然面臨著(zhù)與美國同樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整壓力，所不同的是，中國房地產(chǎn)行業(yè)更多地承擔著(zhù)各個(gè)地方政府經(jīng)濟發(fā)展與城市化進(jìn)程的重要角色。因此，在各級政府房地產(chǎn)調控與增長(cháng)之間，始終面臨取舍艱難的尷尬局面，這也就不難解釋為何中國歷次樓市調控始終被認為收效甚微。不過(guò)，中國畢竟是一個(gè)有著(zhù)與美國截然不同政體和國情的新型大國，房地產(chǎn)業(yè)在中國還有其更為復雜難控的一面。因此筆者認為，雖然市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)業(yè)具有資本屬性，也不能湮滅其同時(shí)肩負民生屬性的天然聯(lián)系。時(shí)下，中國經(jīng)濟轉軌進(jìn)程面臨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)方式的嚴峻挑戰以及復雜的國情，所以托馬斯·索維爾《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書(shū)全盤(pán)否定政府經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)的行政干預，是否完全適用于中國土壤，顯然還有理性商榷的空間。這也是我們在閱讀本書(shū)時(shí)應該辨析的地方。
不久前，美國前總統克林頓出席《財經(jīng)》年會(huì )2014發(fā)表演講時(shí)稱(chēng)，希望中國經(jīng)濟發(fā)展不要走美國老路，不要重蹈美國覆轍。語(yǔ)出當前，具有一定警示意義。筆者以為，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫破滅問(wèn)題，美國也好，日本也罷，房地產(chǎn)行業(yè)的運行終究不能以擠壓和犧牲一國實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展空間為代價(jià)，順勢而為，讓市場(chǎng)多表達，中國的房地產(chǎn)業(yè)才能駛上合理的軌道。托馬斯·索維爾的《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》以自己的方式告訴我們，解釋2008年美國那場(chǎng)因房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融危機可以有不同視角，但從中發(fā)現并認識自身的問(wèn)題卻是唯一有教益的事情。