哈達威指出，造成美國房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大泡沫的政策（人為）原因，首先在于美國的稅收等一攬子政策所形成的錯位激勵。
從1940年到2007年，美國住宅價(jià)格一路上漲，勢不可擋，即便在某些時(shí)段出現過(guò)區域性的價(jià)格回調，也沒(méi)有發(fā)生全國性房?jì)r(jià)坍塌的事件。長(cháng)達67年的經(jīng)驗似乎足以說(shuō)明房?jì)r(jià)持續上漲的合理性。2007年當年以及之前一些時(shí)間內，美國官員、經(jīng)濟學(xué)家、投資者、業(yè)主、地產(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)商都看好房?jì)r(jià)繼續上漲的前景。
是啊，人們有理由繼續看好房?jì)r(jià)。二戰后，美國城市化浪潮加快，原先居住在小城鎮和鄉村的人越來(lái)越多轉移到大城市。1960年代晚期，美國開(kāi)始擁抱新科技革命，涌現出一大批科技創(chuàng )新企業(yè)，財富神話(huà)一批接著(zhù)一批；與之同時(shí)，美國經(jīng)濟結構中金融化程度越來(lái)越深。包括美國在內的西方工業(yè)國家，向亞太地區轉移制造業(yè)產(chǎn)能（帶來(lái)的結果就是產(chǎn)業(yè)空心化）。這些因素疊加起來(lái)，均構成房?jì)r(jià)上漲的利好：自住購買(mǎi)需求旺盛，大量資金和投資需求轉移到股市及不動(dòng)產(chǎn)投資，投資買(mǎi)房以保值增值及短線(xiàn)獲利的路數長(cháng)期有效。2007年之前，美國許多電視臺最受歡迎的電視節目，不是熱門(mén)電視劇，而是傳授如何購房、翻新裝修，提高其資產(chǎn)價(jià)值以賣(mài)出獲利的節目。
波浪無(wú)限增大，這有悖物理學(xué)定律。（期望）房?jì)r(jià)永遠上漲，同樣不切實(shí)際。長(cháng)達67年的房?jì)r(jià)上漲，形成了世界經(jīng)濟史上最大的資產(chǎn)泡沫。房主、房地產(chǎn)評估師、貸款人、抵押貸款證券化交易商、對沖基金、貨幣基金及美國政府都從中獲利，并且，每一方都認為自己的獲利是理所應當的。
也正因為此，2008年次貸市場(chǎng)崩潰，美國房?jì)r(jià)迎來(lái)雪崩式下滑，國際貨幣基金組織估計，次貸危機造成了9450億美元的損失。上述各方就展開(kāi)了相互攻訐，美國政府和金融機構股東起訴信用評級機構，投資者、地產(chǎn)信托起訴投資銀行，美國地方政府和投資者起訴交易商，投資者起訴對沖基金，借款人和證券發(fā)行人起訴抵押貸款放款人……當然，被抨擊最多的，還要屬美聯(lián)儲等美國金融監管部門(mén)，以及很不巧在房?jì)r(jià)崩盤(pán)前還在言之鑿鑿上漲預期不可動(dòng)搖的專(zhuān)家。
長(cháng)達67年的美國房地產(chǎn)泡沫，究竟是怎樣煉成的？除了本文第二段提到的美國科技革命、經(jīng)濟結構發(fā)生變化等客觀(guān)因素，以及亙古不變的投機貪婪心理，還應總結出什么？美國丹佛大學(xué)法學(xué)院法學(xué)教授羅伯特·M.
哈達威所著(zhù)的《美國房地產(chǎn)泡沫史（1940-2007）》一書(shū)，有別于市面上已有的金融危機研究作品聚焦（美聯(lián)儲前主席）格林斯潘任期的做法，將視角擴展到1929年大蕭條和羅斯福新政，大量調閱了67年泡沫期內的市場(chǎng)數據，并得出具有說(shuō)服力的結論。
哈達威指出，造成美國房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大泡沫的政策（人為）原因，首先在于美國的稅收等一攬子政策所形成的錯位激勵。美國實(shí)行累進(jìn)制的所得稅政策，近幾十年來(lái)不斷推動(dòng)減稅及稅收補貼，從而最終形成了“累退式”稅收政策，有錢(qián)人從減稅、退稅、稅收優(yōu)惠中獲益最多。而且，這一政策還鼓勵業(yè)主、投資者通過(guò)倒賣(mài)房產(chǎn)來(lái)獲利。
第二項原因，出在住房保障政策環(huán)節。美國開(kāi)國之后，就鼓勵公民憑借自身努力獲得財產(chǎn)，當然也包括房產(chǎn)�？夏岬�、約翰遜兩任總統開(kāi)啟了“偉大的社會(huì )”計劃，形成了國家保障公民住房的政策傳統，再后來(lái)又出臺了《社區再投資法》，強調金融機構要遵守這方面的政治和社會(huì )責任，向窮人放款以支持其購房。銀行等金融機構迫于壓力不斷降低貸款審查標準，更多原本買(mǎi)不起房的人借助“零首付”、“一元首付”、超低利率的住房貸款買(mǎi)到房屋，且能通過(guò)長(cháng)期上漲的房?jì)r(jià)而倒賣(mài)房屋獲利。
書(shū)中還談到，為鼓勵公民購房，美國政府在羅斯福新政時(shí)期就開(kāi)始向購房者提供補貼，還向貸款銀行發(fā)行債券，收購其住房抵押貸款，以進(jìn)一步降低貸款購房利率。1990年代，美國政府和國會(huì )不僅允許房主以自己房產(chǎn)的凈值為抵押，購置第二套、第三套住房或用于其他方面的投資、消費。這一切最終倒推了房?jì)r(jià)畸形上揚，而金融機構為了轉移風(fēng)險，則致力于開(kāi)發(fā)和推廣金融衍生品，泡沫和風(fēng)險就隱性化的越吹越大。
這本書(shū)的一大亮點(diǎn)，或者說(shuō)哈達威觀(guān)點(diǎn)中較具新意的一部分是，將美國政府金融和房地產(chǎn)監管分為經(jīng)濟性監管和安全性監管。哈達威援引美國民航等行業(yè)的案例教訓指出，政府應盡可能削除只會(huì )產(chǎn)生保護壟斷、削除競爭的經(jīng)濟性監管，而應強化旨在保障競爭秩序、客戶(hù)利益的安全性監管。美國房地產(chǎn)67年泡沫史，也可視為美國政府在利益集團游說(shuō)下不斷降低安全性監管要求（比如降低聯(lián)邦和地方政府對金融行業(yè)的信用監管，降低金融機構資本金要求，不再強制貸款者首付金額不低于一定比例）、在公眾壓力面前不斷增強經(jīng)濟性監管甚至成立多家政府支持企業(yè)直接入市（房地美、房利美等）的歷史。概括起來(lái)，安全性監管形同虛設，成為了美國房地產(chǎn)泡沫不斷積累的重要推手。
哈達威通過(guò)數據和資料分析還提出，美國公共教育課程、公民付費理財教育體系中均嚴重缺失經(jīng)濟史和金融風(fēng)險教育的內容，這使得投資者對房?jì)r(jià)永遠不會(huì )下降謬論深信不疑。美國多名金融學(xué)專(zhuān)家合著(zhù)的《金融守護人：監管機構如何捍衛公眾利益》（三聯(lián)書(shū)店2014年1月出版）一書(shū)曾指出，金融業(yè)從業(yè)者是監管部門(mén)的“主場(chǎng)觀(guān)眾”，雙方因為趨同的專(zhuān)業(yè)背景、知識結構很容易形成相互認同的群體效應，后者不可避免因此對前者行為給予不同程度的偏袒。很顯然，經(jīng)濟學(xué)教育的缺失也使得公眾根本不可能識破，基于次級房貸而打包形成的“高�！毖苌返恼嫦�，也無(wú)法對監管部門(mén)實(shí)施任何有力的問(wèn)責監督。
書(shū)中還指出，美國勞工統計局1983年決定將房?jì)r(jià)排除于消費者物價(jià)指數（CPI）之外，這使得投資者產(chǎn)生錯覺(jué)，嚴重低估通貨膨脹率；而這又誘導美聯(lián)儲不斷放手壓低利率，進(jìn)一步引發(fā)了邊緣借款人對低首付或無(wú)首付買(mǎi)房的需求，依靠未來(lái)房產(chǎn)升值作為獲得房產(chǎn)權益的唯一途徑。
《美國房地產(chǎn)泡沫史（1940-2007）》這本書(shū)可以帶給中國讀者足夠的警示，書(shū)中所述釀成美國房?jì)r(jià)巨大泡沫的諸方面誘因，在我國也能找到不同形式和程度的存在。特別危險的是，某些監管部門(mén)、金融機構和大批投資者對房?jì)r(jià)不斷上漲有著(zhù)一廂情愿的預期，拒絕接受房?jì)r(jià)調整的市場(chǎng)信號。
