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當前房地產(chǎn)稅收體系改革的重點(diǎn)，應該放在消費和保有環(huán)節上。通過(guò)調整現行房地產(chǎn)稅種，建立統一、規范、合理的財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅種體系。
國稅總局與財政部日前聯(lián)合發(fā)出通知，今年1月1日起，城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原規定的基礎上提高2倍，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入了城鎮土地使用稅的征稅范圍。
我國房地產(chǎn)稅費體系還不完善
從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，到新增建設用地土地有償使用費提高1倍，再到城鎮土地使用稅提高稅率、擴大征稅范圍等，今年以來(lái)相繼實(shí)行的一系列土地稅費調控措施，似乎預示著(zhù)一個(gè)明確政策信號，即要加強稅費政策在房地產(chǎn)調控中的作用。但就目前我國房地產(chǎn)稅費體系的結構特征來(lái)看，要達到預期的目標恐怕力難從心。
目前，我國在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉讓、保有諸環(huán)節，分別征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等諸多稅種。
雖然各稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但是有一些稅種的性質(zhì)與功能有相近之處。而且，部分稅種當初的設立，更多地考慮了當時(shí)條件下的經(jīng)濟狀況，沒(méi)有長(cháng)遠的綜合規劃和統籌安排，存在征稅稅基重疊，或同一稅基設兩個(gè)稅種的問(wèn)題。這無(wú)形中會(huì )增加納稅人的負擔。
比如，土地增值稅在1994年設立的時(shí)候，正值深圳、海南、北海等部分沿海和經(jīng)濟發(fā)達大城市出現炒地熱，開(kāi)而不發(fā)的現象十分嚴重，為防止倒買(mǎi)倒賣(mài)土地，從而開(kāi)征該調控稅種。隨著(zhù)土地“招掛拍”和開(kāi)發(fā)措施的實(shí)施以及宏觀(guān)經(jīng)濟成功軟著(zhù)陸，土地增值稅的歷史使命完成了，也就慢慢為大家所淡忘。而今又舊事重提，強化征收該稅，對于壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤空間可能有一定效果，但對于老百姓所期望降低住房?jì)r(jià)格，滿(mǎn)足置業(yè)需求的目標，可能相去甚遠。
再比如房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅的性質(zhì)基本一樣，只是征收的對象有一定的差別，而印花稅、契稅更是非常古老的稅種，對調控談不上有什么積極意義。如果說(shuō)是為了防止投機性交易的話(huà)，那么與房屋轉讓利得的個(gè)人所得稅的作用就重合了。
要著(zhù)眼于提高稅收調控精準度
對于城鎮土地使用稅，《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定：“土地使用者不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納土地使用金，只要在城鎮土地使用稅的開(kāi)征范圍內，都應依照規定繳納城鎮土地使用稅�！睆钠涔δ芏�，的確可以促進(jìn)合理利用城鎮土地，調節不同地區、不同地段之間的級差收入，促使節約用地。
可是，這個(gè)稅種從法理學(xué)的角度來(lái)看，似乎不太合乎情理。因為，人們通過(guò)繳納土地出讓?zhuān)ㄊ褂茫┙�，已獲得標的土地70年（商業(yè)50年）的使用權，為什么還需要每年繳納城鎮土地使用稅呢？可見(jiàn)，這兩個(gè)稅費的性質(zhì)也有重合之嫌。
倒是在2001年停征的固定投資方向調節稅，可能其調控的效果更為精確，也更加合理。
要想最大程度發(fā)揮稅收政策調控作用，關(guān)鍵在于提高調控的精準度�？v觀(guān)我國房地產(chǎn)稅收結構，總體呈現出“數量繁雜、功能重復”的特點(diǎn)。
在這樣一個(gè)多數量、低效率的稅制結構體系中，要通過(guò)零敲碎打式的稅費政策調配，順利實(shí)現中央的宏觀(guān)調控目標，可能有點(diǎn)勉為其難。
改革重點(diǎn)應放在消費和保有環(huán)節上
針對目前我國房地產(chǎn)的特點(diǎn)，要從房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、流通和保有各個(gè)環(huán)節入手，全面清理與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種稅費，依據各稅種的性質(zhì)和功能，優(yōu)化稅種結構，這樣才能確保預期的目標和調控效果。
當前，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節稅費多，稅費負擔重；保有環(huán)節課稅少、負擔輕。就開(kāi)發(fā)和流通環(huán)節而言，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系趨緊，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節征稅，只能提高房地產(chǎn)的價(jià)格，并不能有效降低開(kāi)發(fā)商的利潤，反而可能影響到房地產(chǎn)商品的供給。
我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)很大一部分是投資性需求，稅收對這種投資性需求的調控，主要體現在消費和保有環(huán)節。
我國目前在消費環(huán)節并沒(méi)有針對消費性需求和投資性需求制定差別性的稅收政策，在保有環(huán)節，房地產(chǎn)稅種較少、稅負較輕，使得購房者的房地產(chǎn)保有成本較低，不利于抑制房地產(chǎn)投機行為。
因此，當前房地產(chǎn)稅收體系改革的重點(diǎn)，應該放在消費和保有環(huán)節上。通過(guò)調整現行房地產(chǎn)稅種，建立統一、規范、合理的財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅種體系。
在消費環(huán)節，可以對居民的消費性購房給予減免契稅的優(yōu)惠政策，還可以給予抵扣減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策，可以用個(gè)人所得稅的納稅總額按比例減免的方式，可以按購房利息支付減免的方式，也可以按納稅人為單元限額減免的方式，在多次變更住房條件時(shí)終生使用減免額度。
在保有環(huán)節，應當在新會(huì )計評估體系實(shí)施的基礎上，按照“輕稅、歸并、簡(jiǎn)化”的原則，將現行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅，城鎮土地使用稅等收費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統一收取的物業(yè)稅，并在合適的時(shí)候及時(shí)推出綜合型物業(yè)稅。
（中國社會(huì )科學(xué)院財貿所博士） |