經(jīng)濟參考報

住房預售款專(zhuān)管點(diǎn)到房企要害

2007-03-28 易憲容來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞

    住房預售制度本來(lái)是一種有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的融資制度，但是由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從計劃經(jīng)濟中走出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉軌性，從而使得中國住房預售制不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)，也制造了市場(chǎng)及銀行的風(fēng)險。因此，早在2005年央行的房地產(chǎn)金融報告就指出，中國住房預售制度不健全、不完善，給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)及銀行造成很多風(fēng)險，因此建議取消住房預售制度。但這個(gè)建議立即引起房地產(chǎn)界激烈的反對，根本原因就在于住房預售制對房地產(chǎn)市場(chǎng)融資極為重要，而報告指出了房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的要害。
    對于國內這種單邊承擔風(fēng)險的住房預售制度，筆者認為即使不取消也得完善與修改。
    從目前的情況來(lái)看，盡管住房預售制度在一定程度上推動(dòng)了國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用其制度缺陷掠奪社會(huì )財富創(chuàng )造了條件。比如，一些房地產(chǎn)商通過(guò)“炒樓花”來(lái)制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價(jià)格；預售制使房屋面積縮水、建筑設計變更、環(huán)境描述浮夸種種侵犯購房者權益的行為成為可能；更有甚者把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復預售，最后“攜款潛逃”等。
    因此，國內住房預售制如何建立起一套有效的當事人共同分擔風(fēng)險機制勢在必行。風(fēng)險分擔機制應貫穿于住房預售制始終，合理分散或降低各環(huán)節的風(fēng)險。它應包括嚴格的市場(chǎng)準入與退出機制、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機制、多種合同選擇與談判機制、住房預售款專(zhuān)項管理制度、市場(chǎng)的懲罰機制、風(fēng)險分擔機制、風(fēng)險約束機制、監管機制以及保護購房者利益的救助機制等。而住房預售款專(zhuān)管是其中最為重要一個(gè)環(huán)節。
    在發(fā)達的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有哪一個(gè)國家法律或制度會(huì )在預售時(shí)讓購買(mǎi)者一次付清住房預售款并交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。購買(mǎi)者或者預付10%到20%的保證金，其余款項隨著(zhù)工程進(jìn)度分期支付；或是一次支付但第三方專(zhuān)門(mén)保管。也就是說(shuō)，無(wú)論哪種形式的預付，其款項都不會(huì )直接交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是由律師或第三方存入銀行保證賬戶(hù)，款項按工程進(jìn)度經(jīng)工程測量師及律師同意后才能撥付。
    就目前中國的情況來(lái)看，一方面在說(shuō)住房預售制是國際先進(jìn)制度要引進(jìn)，但另一方面僅引進(jìn)了一部分有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的制度。這樣的結果給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“空手套白狼”的機會(huì )，致使消費者及銀行金融風(fēng)險大大增加。
    這次的住房預售制度改革，就是要讓住房預售款實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理。所謂預售款專(zhuān)戶(hù)管理，是指將開(kāi)發(fā)商在預售階段取得的住房預售款統一存入一個(gè)銀行賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監管部門(mén)的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出。這樣，不僅能夠有效維護單個(gè)項目工程款的按期發(fā)放、保證不因此出現拖欠農民工工資，也防止了開(kāi)發(fā)商挪用預售款等，同時(shí)降低了住房預售中消費者及銀行的風(fēng)險。
    住房預售款專(zhuān)戶(hù)管理看上去制度改進(jìn)動(dòng)作不大，卻觸及到了關(guān)鍵所在。因為目前的住房預售制不僅降低了進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的準入標準，降低了資金門(mén)檻，也能使房地產(chǎn)企業(yè)在短期內資金快速滾動(dòng)擴張。采取住房預售款專(zhuān)戶(hù)管理后，使得一個(gè)項目的款項只歸這一個(gè)項目，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，也便利了政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的征稅管理，減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逃稅的可能性，易于把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤水平暴露在第三方的監督下。
    住房預售款的專(zhuān)戶(hù)管理將逼迫對預售款依賴(lài)較大的開(kāi)發(fā)商重新調整開(kāi)發(fā)戰略，同時(shí)也預示著(zhù)中央政府落實(shí)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控的開(kāi)始。政府手上調控房地產(chǎn)市場(chǎng)工具及手段仍然很多。