|
全面叫停小產(chǎn)權房是抑制房?jì)r(jià)快速上漲和強化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內容，這還不是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)化的全部，需要做的工作還很多。
據新京報昨日報道，北京市國土部門(mén)正聯(lián)合市農委在全市范圍內調查“鄉產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”等房地產(chǎn)項目的“家底”，近期將根據調查情況對違規開(kāi)發(fā)建設的項目予以停工停售。
小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)是違法和欺詐行為
所謂小產(chǎn)權房就是指購買(mǎi)在農村集體土地上建設的房屋，由享有該土地所有權的鄉（鎮）合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構制作頒發(fā)權屬證書(shū)。
其實(shí)，“小產(chǎn)權”房是一種偷換概念的說(shuō)法。從嚴格意義上來(lái)說(shuō)，目前政府出臺的所有法律、法規中并沒(méi)有所謂“小產(chǎn)權”或“鄉產(chǎn)權”的概念。我國法律上的房屋產(chǎn)權是一種完全的所有權概念，從來(lái)都沒(méi)有過(guò)小產(chǎn)權的概念。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方鄉鎮在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一種概念上的有意混淆。
而且，“小產(chǎn)權”房是一種違法行為。我國法律規定，農村土地的出讓和轉讓?zhuān)仨毾扔蓢艺鞯�，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開(kāi)發(fā)單位，開(kāi)發(fā)建設單位向國家交納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權證書(shū)的形式確認購房人對該房屋的產(chǎn)權。因此，從法律上說(shuō)，鄉產(chǎn)權房不是商品房，是不能買(mǎi)賣(mài)的，這類(lèi)房屋所謂的“產(chǎn)權證”是不具有商品房產(chǎn)權證的法律效力的，不具有進(jìn)行合法交易的資格，不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
此外，“小產(chǎn)權”房買(mǎi)賣(mài)中還存在著(zhù)欺詐成分。小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)本身在法律上是不受保護的，但是有些開(kāi)發(fā)商還承諾在幾年之后，交納一定的土地出讓金后就可以補辦產(chǎn)權證手續，轉化為大產(chǎn)權房，這實(shí)際上是一種明顯的違法行為和市場(chǎng)欺詐行為。
盛行根源在于管理不到位
為什么存在上述種種問(wèn)題的小產(chǎn)權房能夠生存下來(lái)，并成為影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序一個(gè)重要方面呢？為什么購買(mǎi)者明知不受法律保護卻明知故買(mǎi)呢？為什么政府就沒(méi)有及時(shí)制止、或者治而不止、甚至要放任自流呢？客觀(guān)的原因是，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，使人們難以購買(mǎi)到合法的商品房，因為小產(chǎn)權的房子價(jià)格相對要低20%—30%，同時(shí)購買(mǎi)者認為這種房產(chǎn)遲早會(huì )轉化為大產(chǎn)權的僥幸心理也在推波助瀾。
作為一種市場(chǎng)行為，小產(chǎn)權房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中能夠存在這么長(cháng)時(shí)間，能夠從局部地區、個(gè)別城市擴展到全國，這恐怕是政府相關(guān)管理部門(mén)的失職，是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為，鄉鎮政府實(shí)際上是這種行為的制造者和實(shí)際推動(dòng)者。
有人說(shuō)這是開(kāi)發(fā)商的違法行為，這種說(shuō)法沒(méi)有錯，因為小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)，就是由開(kāi)發(fā)商交易來(lái)完成的。但是，開(kāi)發(fā)商的這種行為均是在鄉鎮政府的默許、承諾和相互利益合作中推行的。更進(jìn)一步，小產(chǎn)權證即“小產(chǎn)權”或“鄉產(chǎn)權”的發(fā)放，實(shí)際上就是一種嚴重的政府違規違法行為。按照國家土地管理法的規定，任何個(gè)人和單位都不得在沒(méi)有經(jīng)農村土地征用轉化為國家土地所有權之后進(jìn)行土地出讓。
作為鄉鎮一級政府，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，尤其是全國各地大量開(kāi)發(fā)區建設熱潮高漲情況下，進(jìn)行土地違法買(mǎi)賣(mài)行為是一種利益驅動(dòng)所致，但是作為國家土地管理部門(mén)，卻對這種行為無(wú)動(dòng)于衷、任其發(fā)展，這就難以讓人理解了。
叫停有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)規范化
小產(chǎn)權房市場(chǎng)的猖獗現象，已經(jīng)嚴重影響了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序，為我國土地管理規范化造成了很大的困難。北京市決定進(jìn)行全面叫停小產(chǎn)權房是一項非常及時(shí)的舉措，對于規范北京房地產(chǎn)市場(chǎng)行為和維護房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序將會(huì )起到重要作用。
有人說(shuō)小產(chǎn)權房有利于抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這種說(shuō)法是不正確的。通過(guò)違法、違規行為來(lái)抑制房?jì)r(jià)本身就是錯誤的，這種做法只能帶來(lái)更加嚴重的問(wèn)題。筆者認為，短時(shí)間內價(jià)格的快速上漲是可以抑制的，因為價(jià)格不可能長(cháng)期持續上漲下去。但是，在一個(gè)充滿(mǎn)扭曲、不規范的市場(chǎng)中，價(jià)格的任何變化，代表的都是一種不合理的信號。
抑制北京房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)鍵是整頓房地產(chǎn)交易和管理市場(chǎng)，而核心是規范交易行為、強化管理、維護市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)是政府管理行為規范化、政府職能公開(kāi)化和民主化，以及開(kāi)發(fā)商行為的規范化。只要北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境達到優(yōu)化，不合理的價(jià)格上漲將會(huì )很快下降。因此，全面叫停小產(chǎn)權房是抑制房?jì)r(jià)快速上漲和強化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內容，這還不是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)化的全部，需要做的工作還很多。
盡管全面叫停小產(chǎn)權房是對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次凈化和優(yōu)化，預期也將會(huì )起到很好作用，但是，前面的分析都是在現行土地制度情況下進(jìn)行的，從小產(chǎn)權房現象中，我們還可以窺探和領(lǐng)悟到一絲絲苦楚和深思，因為我國現行的城鄉土地制度本身就存在著(zhù)很多問(wèn)題和矛盾，這可能才是導致這些問(wèn)題產(chǎn)生的根源。
（北京師范大學(xué)經(jīng)濟與資源管理研究院副院長(cháng)） |