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前一陣子，有某著(zhù)名大學(xué)的教授、著(zhù)名的博士還有著(zhù)名時(shí)評人若干人等，起了勁地把房?jì)r(jià)高的原因歸結于開(kāi)發(fā)商的罪惡，甚至呼吁取消開(kāi)發(fā)商，并表示按他們說(shuō)的做，房?jì)r(jià)可降一半，云云。那陣勢，頗有為民生立言之雄姿英發(fā)。至于效果，至少在網(wǎng)絡(luò )上，頗得“振臂一呼，應者云集”之光彩。然而今日，面對價(jià)格遠低于政府限價(jià)房、經(jīng)濟適用房的所謂“小產(chǎn)權房”，這些“民意英雄”們不知該作何感想？又該作何發(fā)言？
統計顯示，北京有一定開(kāi)發(fā)規模的“小產(chǎn)權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區，盡管政府管理部門(mén)對如此多的“小產(chǎn)權房”表示出憂(yōu)慮，一再發(fā)出風(fēng)險提示，建議不要購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”，因為此類(lèi)房屋無(wú)產(chǎn)權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等法律權利，但是為自住而購房者趨之若鶩。這些成批開(kāi)發(fā)的房屋售價(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，而同一地區的“小產(chǎn)權房”普遍比大產(chǎn)權房?jì)r(jià)格低30％左右。另?yè)吨袊虉蟆酚浾邎蟮�，位于房山區周口店鎮某村的樓盤(pán)，售價(jià)僅為800多元／平方米，還是現房，而交通不及這個(gè)地方便利的房山區竇店鎮和韓村河鎮的一些商品房，因為是大產(chǎn)權，手續齊全，每平方米售價(jià)竟高達3000多元。這樣算，由村鎮集體發(fā)放“永久使用權”或“永久租賃權”（怎么理解都可以）的商品房?jì)r(jià)格，只是那些由縣級以上政府發(fā)放有限期使用權（70年后自動(dòng)續租土地，要不要再交土地出讓金另說(shuō)）的四分之一。
“小產(chǎn)權房”價(jià)格為什么這么低？是因為沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的介入嗎？否！恰恰是開(kāi)發(fā)商的介入，才使得幾千年歷史上幾乎完全靠一己之力蓋房的中國農民第一次不花自己的金錢(qián)和力氣就住上了和城里人一樣的高檔房！他們把自己的宅基地騰出來(lái)，由村鎮集體交給開(kāi)發(fā)商去經(jīng)營(yíng)（你也可以把它理解成租賃，也可以解釋為農民用宅基地入股，和開(kāi)發(fā)商合作經(jīng)營(yíng)），條件是開(kāi)發(fā)商免費為每戶(hù)農民蓋一至兩套房（多余的將來(lái)可以出租作為永久的收入來(lái)源），另外開(kāi)發(fā)商還得負責農民的社保、鄉村規劃的基礎設施建設等等。多余的土地供開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，你也可以說(shuō)是買(mǎi)賣(mài)，但似乎更確切說(shuō)是“租賃”，因為土地所有權仍在村集體手里�？梢哉f(shuō)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的資金和技術(shù)介入，許多農民根本沒(méi)有經(jīng)濟能力過(guò)上現代化的城市生活，更沒(méi)有能力為相當部分城市居民提供廉價(jià)的“小產(chǎn)權房”。正是開(kāi)發(fā)商在這里面起到了中間橋梁的作用。
那么，“小產(chǎn)權房”價(jià)格低的原因到底何在？這也不是秘密——在于省去了三部分費用：一是購地成本，二是各種稅費，三是由土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的“公關(guān)成本”甚至“腐敗成本”。2007年6月29日一份媒體的調查報道，可以清晰地告訴我們稅費和土地成本到底是多少。以北京房山區一個(gè)名為“加州水郡”的項目為例：除了承擔約1902元／平方米的土地開(kāi)發(fā)成本，另外以8000元／平方米售價(jià)保守計算稅費，每平方米樓面需繳納企業(yè)所得稅2300元、營(yíng)業(yè)稅240元、城市維護建設稅400元、土地增值稅80元、耕地占用稅8元以及契稅240元。即便不算上述6個(gè)主要稅種之外費用的繳納，“加州水郡”每平方米樓面稅費總額已達3268元，購房者付出8543元／平方米購買(mǎi)的商品房?jì)r(jià)中，其中38％將作為稅費而繳納。加上正常土地交易1902元／平方米的土地成本，連帶地價(jià)和各種稅費總額達5170元／平方米，以8543元／平方米房?jì)r(jià)計，地價(jià)和稅費成本占房?jì)r(jià)中的61％。這里還沒(méi)算只有房地產(chǎn)商心里最清楚的所謂“公關(guān)成本”或“腐敗成本”。
事實(shí)上，“加州水郡”地價(jià)并不算高，在國內一些中心城市，特別是大城市中心地區，土地樓面價(jià)每平方米數千元或上萬(wàn)元的實(shí)屬稀松平常。
早期的房地產(chǎn)商或許有“罪”的，特別是在土地協(xié)議轉讓時(shí)代，相當多房地產(chǎn)商如同“空手套白狼”，不花一分錢(qián)通過(guò)關(guān)系從地方政府手里拿到土地，然后以土地作抵押向銀行貸款，再通過(guò)向居民賣(mài)圖紙賣(mài)期房獲取巨額利潤。但那僅僅是開(kāi)發(fā)商的“原罪”，還是由于權力之罪？今日，政府亡羊補牢，新政策已經(jīng)堵死了后來(lái)者上述“原罪”之路，實(shí)行土地招標出讓?zhuān)叶唐趦认雀冻鲎尳�，房子沒(méi)封頂休想辦按揭貸款，等等。
當然，你還可以說(shuō)現在的房地產(chǎn)商有“罪”，主要的“罪”在于其囤地囤房。但為什么他們會(huì )囤地囤房？乃是因為奇貨可居��！土地一級市場(chǎng)牢牢控制在誰(shuí)的手里？如果政府部門(mén)能夠真正根據市場(chǎng)需求恰好地掌握土地供應節奏，現實(shí)中不少難題不就迎刃而解了！再看看“小產(chǎn)權房”，其開(kāi)發(fā)商們，每一分錢(qián)都來(lái)自自己，無(wú)法向銀行貸款；購房人也無(wú)法向銀行貸款，需要自籌資金。暫且不說(shuō)他們有幾多合法幾多合理，可以看看，他們中有多少人會(huì )囤地囤房？我們再看看彩電冰箱市場(chǎng)，有沒(méi)有人囤積？若有，你肯定笑那些人是腦積水！
（作者系北京資深評論員，雜文家） |