經(jīng)濟參考報

高房?jì)r(jià)難持久炒房面臨三大風(fēng)險

2007-09-17 張望來(lái)源:上海證券報

    房地產(chǎn)調控政策總體取向已十分明朗，將突出商品房的自住消費功能，投資功能將受到抑制；商品房投資炒作最終要受市場(chǎng)實(shí)際需求制約，租金和房?jì)r(jià)的嚴重背離已是投資買(mǎi)房的最基本市場(chǎng)風(fēng)險；高價(jià)位的商品房面臨變現的困難。
    據國家發(fā)展改革委、國家統計局近日發(fā)布的調查結果，今年8月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比、環(huán)比均上漲。同比上漲8.2％，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.0％；環(huán)比上漲1.5％。經(jīng)濟適用房、普通住房和高檔住房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲3.1％、9.3％和10.0％。8月份二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.9％，環(huán)比上漲2％。近來(lái)國內商品房?jì)r(jià)格普遍上漲，原因雖然多樣，但重要原因之一是今年以來(lái)股市財富效應和近期部分資金從股市撤出進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，抬高了房地產(chǎn)市場(chǎng)預期，并推高商品房?jì)r(jià)格上漲。而鑒于目前商品房市場(chǎng)已與幾年前不同，大部分商品房?jì)r(jià)值潛力已經(jīng)充分挖掘，整個(gè)政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)結構、住房心理、投資理念等都在發(fā)生變化，僅靠商品房的區域性、稀缺性并不能支持其價(jià)格過(guò)猛上漲，對于已經(jīng)充分挖掘價(jià)值潛力的商品房，未來(lái)價(jià)格還會(huì )出現調整和階段性下跌，這在2005年末和2006年已經(jīng)出現。所以目前商品房投資或炒房風(fēng)險較大，主要有三大風(fēng)險：
    一、政策性風(fēng)險。房地產(chǎn)是政策面和宏觀(guān)調控重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。調控政策總體取向已經(jīng)十分明朗，將突出商品房的自住消費功能，投資功能將受到抑制。由于房地產(chǎn)涉及廣大群眾的根本利益，對構建和諧社會(huì )具有重要影響，所以，房地產(chǎn)必將成為宏觀(guān)調控目標之一。從政策取向判斷，住房的投資功能決不會(huì )受到鼓勵，而只能是適度的，投機更要受到打擊。從以往調控政策變化看，有關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)規律的認識不斷提高，調控政策逐步完善，調控手段多樣。從調控趨勢看，我國房地產(chǎn)資源配置將存在政策性住房和商業(yè)化市場(chǎng)化兩種配置形式并存的局面，以滿(mǎn)足多層次需求。政策性住房主要針對低收入群體，商業(yè)化和市場(chǎng)化的配置主要滿(mǎn)足中高收入群體。目前，對于商品房投資需求的控制和打擊投機需求，增加投資成本，壓縮投資收益率（包括租金收益）是主要思路之一。為使房地產(chǎn)調控制度長(cháng)效化，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的規范和調控很可能從目前的行政命令，上升到法律層面。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策和制度，一方面將不斷增加適合廣大中低消費群體需求的供給，也會(huì )根據市場(chǎng)需求，增加高品質(zhì)商品房數量，市場(chǎng)結構將不斷優(yōu)化；另一方面將更加支持自用型消費和梯度式改善型消費。這些措施都將不斷改善市場(chǎng)結構，對價(jià)格起到平抑作用。就當前看，投資買(mǎi)賣(mài)和炒房者的政策性風(fēng)險主要體現在三方面：一是信貸政策的變化。在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)和宏觀(guān)調控政策的大背景下，加上美國次級債務(wù)危機的經(jīng)驗教訓，銀行對個(gè)人住房信貸政策在近期和未來(lái)一段時(shí)期會(huì )不斷趨緊，尤其對多套住房投資者的信貸控制會(huì )更加嚴格。運用信貸杠桿進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)投資的難度會(huì )愈來(lái)愈大。第二是“增控逼存”政策進(jìn)一步增強。如嚴控新增土地、盤(pán)活存量用地、打擊“捂盤(pán)惜售”等政策，上海近期規定3萬(wàn)平方米以下新樓盤(pán)須一次預售，業(yè)內人士表示，這是防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)最具實(shí)質(zhì)性的一招，由此市場(chǎng)供給將快速增加。所以，隨著(zhù)2006年“國六條”《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》、國土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》等有關(guān)政策的深入落實(shí)，市場(chǎng)結構和預期都會(huì )發(fā)生積極變化。三是交易轉讓環(huán)節限制政策逐步增強。如稅收政策對持房者和交易成本的影響，對第二套房購買(mǎi)對象限制等，如有的地區限制外籍人士購買(mǎi)第二套和多套商品房等政策，這些政策對市場(chǎng)需求和交易具有一定的抑制作用。
    二、市場(chǎng)風(fēng)險。商品房投資炒作最終要受市場(chǎng)實(shí)際需求制約，租金和房?jì)r(jià)的嚴重背離已是投資買(mǎi)房的最基本市場(chǎng)風(fēng)險。投資和炒作商品房的獲利前提是市場(chǎng)良好預期，普遍看好市場(chǎng)價(jià)格上漲，市場(chǎng)租金價(jià)格合理，具有投資回報的機會(huì )。在數年前市場(chǎng)價(jià)格尚未充分挖掘情況下，市場(chǎng)的確給投資和炒房者帶來(lái)了較大的獲利機會(huì )。但目前市場(chǎng)需求已發(fā)生顯著(zhù)變化，需求受到多種因素影響：一是租金收益和投資價(jià)格嚴重背離，已不具備投資的吸引力。有機構測算，按照上海市7、8月份二手房的價(jià)格水平，中高檔商品房租金收益僅為年5%左右，而且據業(yè)內分析已經(jīng)相當不容易。二是利率風(fēng)險。目前央行進(jìn)入加息期，未來(lái)會(huì )增加住房需求成本，尤其是高價(jià)房和貸款數量較大的商品房，利率上升會(huì )增加不小的成本。三是其他投資的替代效應。金融投資渠道不斷拓寬，投資產(chǎn)品不斷豐富，良好的收益率和穩健性將產(chǎn)生較大的替代效應。相比之下，商品房投資受市場(chǎng)實(shí)際購買(mǎi)力、租金市場(chǎng)，房屋的維護成本、交易轉讓成本和政策性風(fēng)險等制約，收益性、流動(dòng)性都較幾年前有明顯下降。
    三、流動(dòng)性風(fēng)險。高價(jià)位的商品房面臨變現的困難，多套購房者容易遭受資金鏈斷裂而被迫平價(jià)和低價(jià)出售的風(fēng)險。商品房變現比較順利需要一些基本條件，如市場(chǎng)預期普遍看好、銀行信貸轉讓和申請貸款相對寬松、交易環(huán)節政策限制較少且成本較低等。目前情況下，高價(jià)房變現并非容易。一是股市效應對短期商品房?jì)r(jià)格上漲的刺激作用是有限的，未來(lái)商品房?jì)r(jià)格走勢受政策、租金、購買(mǎi)者承受能力等影響存在許多不確定性，投資商品房存在被套的可能性；二是隨著(zhù)銀行貸款成本的增加和租金收益率的限制，投資的商品房債務(wù)壓力和負擔會(huì )不斷增加，投資者面臨收支缺口無(wú)法平衡的可能性增加。尤其是購買(mǎi)多套商品房的投資客，一旦收支缺口難以平衡，銀行貸款難以及時(shí)償還，資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險會(huì )立刻顯現，屆時(shí)將使投資者被迫以不合理的價(jià)格出售商品房遭受損失。有關(guān)統計數據顯示，上海中心城區二手房8月份房?jì)r(jià)漲幅已經(jīng)高達15％，但由于提價(jià)幅度過(guò)高，整個(gè)市場(chǎng)成交速度放緩，這是市場(chǎng)不接受目前價(jià)格過(guò)快上漲的結果。事實(shí)上，脫離實(shí)際需求，尤其是自住性需求和租金承受能力房?jì)r(jià)是難以持久支撐的。