無(wú)論是樓市還是股市，政府總是在提高交易成本抑制需求的怪圈中打轉無(wú)法自拔。有必要重申，住房信貸緊縮政策對銀行有利而對壓制房?jì)r(jià)無(wú)用。
　　銀行緊縮房貸的跡象再明顯不過(guò)。先是以房貸大戶(hù)建行為首的商業(yè)銀行在深圳等地提高第二套住房首付比，而后銀監會(huì )與建行提示信貸風(fēng)險。近日有媒體報道，央行、銀監會(huì )擬于近日聯(lián)合發(fā)出通知，對房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域提出新的政策要求。核心政策之一是將第二套房的房貸首付比從30%提高到40%以上，第二套房的貸款利率可能在標準利率基礎上提升10%左右的幅度。
　　這是以24號文下發(fā)為標志的房地產(chǎn)新政在金融領(lǐng)域的延伸，目標清晰―――打壓房地產(chǎn)投資性需求，減少銀行房貸風(fēng)險。美國次級債危機想必讓監管者印象深刻，這場(chǎng)風(fēng)波如果發(fā)生在中國，引發(fā)的就是金融業(yè)大動(dòng)蕩。
　　提高第二套房首付比例無(wú)法抑制房?jì)r(jià)，因為受到以下阻礙：
　　首先，信息系統不支持。不同的銀行之間信息未曾聯(lián)網(wǎng)，無(wú)法甄別同一個(gè)家庭以不同家庭成員的名義分別購房。因此，實(shí)行這一辦法的變化是將使房貸中投機取巧者增加。
　　其次，銀行無(wú)法區分自住與投資，無(wú)法抑制投資需求。提高第二套房的首付比例，目的是為了抑制房地產(chǎn)投資而不是自住需求。但在經(jīng)歷了股市與樓市的跌宕起伏，決策者應該很清楚，資本時(shí)代的投資需求是無(wú)法被抑制的。除非有比房地產(chǎn)收益更多的投資品種源源出臺，否則抑制房地產(chǎn)投資就是前資本時(shí)代鼠目寸光的行為。銀行既沒(méi)有區分自住與投資的技術(shù)手段，他們的主要任務(wù)也不是為政府的房地產(chǎn)政策服務(wù)，減少房地產(chǎn)的投資數量，而是減少金融風(fēng)險盡量提高盈利水平。
　　再次，從總體來(lái)看，商業(yè)銀行流動(dòng)性仍然過(guò)剩。目前各銀行之所以愿意配合政策提高首付比是因為年末信貸額度不足，無(wú)款可貸，無(wú)米下鍋。以上海為例，包括工、農、中、建四大國有銀行在內的滬上大多數銀行都已經(jīng)提前完成了今年的房貸指標，少數中小銀行甚至6月份就已“完工”，想繼續貸款只能透支明年的貸款額度。等到明年年初新的信貸大戰硝煙再起，恐怕各銀行就不會(huì )棄高額盈利于不顧，惟監管者馬首是瞻了。
　　降低房?jì)r(jià)釜底抽薪的辦法是增加人民幣的購買(mǎi)力，使投資者持有實(shí)物資產(chǎn)保值的熱情不那么高漲；或者推出各種收益不下于房地產(chǎn)投資的投資產(chǎn)品；或者政府以提高利率、開(kāi)征物業(yè)稅等辦法增加政府紅利，從投資者口中奪利，當政府紅利上升到某個(gè)臨界點(diǎn)使投資者無(wú)利可圖時(shí)，人們只能棄房地產(chǎn)而去。
　　提高第二套住房首付比例與按揭利率對普通購房者不利而對銀行有利。
　　進(jìn)入加息周期以后，還貸者壓力陡增，銀行面臨越來(lái)越大的房貸風(fēng)險。房貸的安全性與提高貸款的盈利能力成為銀行首要考慮的因素。提高首付比例和增加利率剛好可以給銀行提供趁手的工具，幫助銀行對客戶(hù)進(jìn)行篩選，那些自有資金充足、能夠接受貸款利率上限的客戶(hù)將受到格外垂青，而對于房貸利率上漲敏感的普通工薪階層將被摒棄在房貸服務(wù)之外。
　　一般房貸者在加息壓力之下已經(jīng)不堪重負，今年以來(lái)連續5次加息，5年以上期房貸優(yōu)惠利率由5.814%升至6.6555%，如果房貸利率在此基礎上上升10%將達到7.3111%。2004年10月29日以來(lái)9次上調利率，以總額40萬(wàn)元、期限為20年的住房按揭貸款為例，歷次加息最終累加的總還款額增加了近12萬(wàn)元，加息之后還會(huì )上升數萬(wàn)元。這對于資金充裕者固然不足為慮，主要城市的房地產(chǎn)升值幅度仍然可以覆蓋其成本，普通工薪階層只能望而卻步。這樣做的結果只有一個(gè)，房地產(chǎn)投資成為高收入者的特權。
　　政府的職責之一就是一視同仁地保障中低收入者的居住權與投資權。就信貸而言，可以仿照美國政府支持的兩大住房抵押貸款機構―――聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會(huì )和聯(lián)邦住房抵押貸款公司向普通工薪階層的購房者發(fā)放優(yōu)惠利率的貸款，而不是把他們都驅趕到商業(yè)貸款這華山一條道上。美國兩大住房抵押貸款機構在服務(wù)美國中低收入購房者上功不可沒(méi)，他們陷入困境是因為牽涉風(fēng)險過(guò)大的金融衍生品。
　　要讓普羅大眾分享房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的收益，僅讓他們購買(mǎi)房地產(chǎn)上市公司的股票是遠遠不夠的，據悉目前央行、銀監會(huì )、證監會(huì )等多家部門(mén)，還在積極準備和研究房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)方案，希望類(lèi)似于香港領(lǐng)匯基金這樣的投資品種盡快出臺，免得中低收入階層在飛速發(fā)展的房地產(chǎn)資本時(shí)代中被加速邊緣化。