隨著(zhù)人口老齡化社會(huì )的迫近，養老問(wèn)題已經(jīng)日益成為政策和市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)�！耙苑筐B老”觀(guān)點(diǎn)的推出，就是應這樣的背景而成為大眾的焦點(diǎn)議題。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、中房集團前總裁孟曉蘇是這一觀(guān)點(diǎn)的有力倡導者。
　　孟曉蘇在他的博客中寫(xiě)道，我國城市擁有自有住房的家庭已高達70%之多，住房已成為這些家庭擁有財富的主要組成部分。據國家統計局于2003年對西安、重慶等四城市居民家庭擁有財富的調查，我國城市家庭平均擁有財富已經(jīng)高達22.83萬(wàn)元，其中房產(chǎn)價(jià)值占到48.98%。經(jīng)過(guò)最近這幾年房?jì)r(jià)的飆漲之后，相信全國城市家庭的房產(chǎn)財富已經(jīng)擁有高達2萬(wàn)億美元以上的市場(chǎng)規模。
　　老年人因退休而導致的各項收入的減少，就可以通過(guò)工作時(shí)積累的財富來(lái)彌補，以維持較為理想的生活狀態(tài)。但如這筆財富是以住房不動(dòng)產(chǎn)的形式沉淀下來(lái)而無(wú)法變現，這種保障就只能是一句空話(huà)：因為老年人的生活需要實(shí)實(shí)在在的貨幣來(lái)支撐。許多老年人被稱(chēng)之為“住房富人，現金窮人”。他們年輕時(shí)貸款買(mǎi)房，辛勞一生賺錢(qián)攢錢(qián)，還貸付息，在臨近退休時(shí)方才取得住房的完全產(chǎn)權，此外別無(wú)積蓄，接下去就只能依靠不多的養老金維持生活。
　　與此同時(shí)，他們的住房卻順理成章地作為遺產(chǎn)留給了子女。按照庇古福利經(jīng)濟學(xué)的觀(guān)點(diǎn)，這無(wú)疑是一種福利損失：最需要用錢(qián)的人沒(méi)錢(qián)用，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。財富分配的不合理，降低了社會(huì )總體的福利水平，更損害了老年人的福利，使得他們不得不過(guò)分地壓縮生活水平，同時(shí)又對社會(huì )保障體系形成巨大壓力。隨著(zhù)“四二一”家庭的大量出現，一雙兒女是無(wú)力在經(jīng)濟上養育四位老年父母；兩對老年父母最終向一雙兒女遺留的雙套房產(chǎn)，也并不為已經(jīng)成家的子女很為需要。在這種狀況下，以房養老，自我養老，顯然是較好的選擇。
　　應該說(shuō)，孟曉蘇的觀(guān)點(diǎn)是比較富有前瞻性的�！耙苑筐B老”的理念在國外其實(shí)早已提出，并有了較成熟的操作模式。如美、日、英、法等國于上世紀80年代先后推出的“反向抵押貸款”，就有效地解決了部分“現金窮人，不動(dòng)產(chǎn)富人”的養老問(wèn)題。它的操作原理是將住房通過(guò)一定形式的金融保險機制，實(shí)現價(jià)值的流動(dòng)，使得老年人在工作期間積累的房產(chǎn)，能夠在其晚年帶來(lái)穩定可靠的現金流入，從而對養老保障發(fā)揮相應的功能。
　　近日分析師獲悉，已經(jīng)流行歐美數十年的“以房養老”模式，將于今年10月首次在我國推出。老人抵押房產(chǎn)后，每月從保險公司領(lǐng)取一筆養老金，過(guò)世后將房產(chǎn)交與保險公司。據了解，我國首個(gè)主營(yíng)“以房養老”的保險公司“幸福人壽”已通過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批，計劃下月正式掛牌營(yíng)業(yè)。
　　不過(guò)，分析師并不看好短中期內“以房養老”在中國的市場(chǎng)發(fā)展前景。原因很簡(jiǎn)單：當老人將房屋貶值的風(fēng)險轉售給保險公司或其他機構之后，老人的現金收入固然多了，但同時(shí)會(huì )帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：其一是保險公司得到大量的抵押固定資產(chǎn)之后，可以干什么？其二是在抵押期結束后，如果老人仍舊沒(méi)有過(guò)世，此時(shí)老人的保障將如何解決？
　　第一個(gè)問(wèn)題不解決，我們很難設想擁有龐大現金流支出的“以房養老”保險公司，將能夠如何生存。而第二個(gè)問(wèn)題如果不事先加以設計和考慮，則很可能出現中國1998年貨幣化分房之后造成的后果：一年40億的廉租房保障支出規模，使得社會(huì )底層住房保障嚴重不足。
　　需要強調指出的是，“以房養老”需要真正發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，以便于市場(chǎng)上各機構能夠自由進(jìn)行資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，這樣的市場(chǎng)制度條件下，才會(huì )有足夠多的機構愿意來(lái)承擔和分散資金占用、資產(chǎn)貶值的風(fēng)險。而同時(shí)，發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)又要求政府能夠做到市場(chǎng)經(jīng)濟所需要的兜底：沒(méi)有機構愿意承擔的風(fēng)險，政府必須承擔，例如老人抵押房產(chǎn)養老期限到期后的養老問(wèn)題怎么辦？
　　“以房養老”絕不是某些人士的一廂情愿就能夠迅速發(fā)展的。其背后所需要的公平的市場(chǎng)制度與條件，才是其良性發(fā)展的基礎。否則，養老問(wèn)題沒(méi)解決好，反而可能引來(lái)一些“強者的掠奪”，并造成不必要的社會(huì )負面影響。

（作者單位： 安邦集團研究總部）