作為房地產(chǎn)市場(chǎng)化與社會(huì )養老需求結合的天然產(chǎn)物，“以房養老”熱在大江南北的急劇升溫，折射出我國脆弱的養老體系正日益不堪承受老齡化社會(huì )的養老保障之重。
    廣義來(lái)說(shuō)，一個(gè)人在步入人生老年階段時(shí)，任何將自有房屋變現、以增加養老金收入的做法，都可以稱(chēng)之為“以房養老”。擁有房產(chǎn)是以房養老的前提，老年人以房養老的方式可以多種多樣。
    房產(chǎn)作為人生與家庭積累的最大資產(chǎn)和財富，對于大多數普通中低收入家庭來(lái)說(shuō)，一般傾盡了畢生積累到老年時(shí)恐怕也只能擁有一套自住住房。房產(chǎn)生財無(wú)外乎出租、出售或抵押。如出租可取得租金收入，既可以是房屋的部分出租，老人仍居住在原房屋內，也可以全部出租，老人搬出并另外租賃一個(gè)房租低于原自住住房租金收入的新住房中，使租金收入差額成為養老補充。如果出售，可考慮以大換小，重新購置低于出售價(jià)的小住房，房款價(jià)差就可實(shí)現補充養老收入的功效。無(wú)論選擇將房屋出租或出售，老人均可將房租或售房收入支付給養老院，居住到養老機構中頤養天年。這正是最近出現在北京、南京以及上海的以房養老模式。
    對于高收入者，在年輕時(shí)可以投資購置自住房屋以外的房產(chǎn)，等到年老時(shí)將房產(chǎn)出售，以獲得一筆養老資金。與人的生命周期比較起來(lái)，在年輕時(shí)購買(mǎi)的養老專(zhuān)用房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)二、三十年后，一般來(lái)說(shuō)，以購置房產(chǎn)來(lái)養老儲蓄無(wú)疑可以最大程度使養命錢(qián)保值增值。
    逆序住房抵押貸款（ReverseMortgage）是以房養老的金融模式。即在老人有生之年，既不出售也不出租，而將房屋抵押給銀行，并仍居住于該房屋內，由銀行按照房產(chǎn)價(jià)值和預期壽命狀況等因素向老人逐月發(fā)放養老金，待老人過(guò)世后，銀行取得房屋產(chǎn)權并處置出售，予以清償養老金本息。
    所謂“逆”，是相對傳統的“正”抵押貸款而言的：傳統抵押貸款，采取“一次貸款、分期還款”的方式進(jìn)行，在貸款期限內債務(wù)余額不斷縮��；而逆住房抵押貸款，采取“多次貸款、一次還款”的方式進(jìn)行，在貸款期限內債務(wù)余額不斷增大，期末一次性還本付息結清貸款。
    就逆序住房抵押貸款而言，它作為一種區別于傳統抵押貸款的不動(dòng)產(chǎn)（這里是指老人住房）融資的方式，非常巧妙地解決了有房老人的“住房富裕、現金貧困”的矛盾，通過(guò)金融機制將房產(chǎn)變現，并允許老人在自己的住房?jì)阮U養天年，而無(wú)需搬離住房，使得老人的住房資產(chǎn)同時(shí)發(fā)揮了居住和融資的雙重功能。
    目前，以房養老熱正在我國興起，無(wú)論是北京的保險加抵押模式、南京的以租換養還是上海的售后返租模式，從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和銀行信貸品種的創(chuàng )新來(lái)說(shuō)，這些新品種的開(kāi)發(fā)迎合了有房老人群體中主要是無(wú)子女老年人的養老需要，通過(guò)這些品種把房產(chǎn)變現機制和養老服務(wù)功能組合起來(lái)，解決有房老人使用房產(chǎn)中積壓的資金來(lái)增加養老收入，這是非常值得肯定的。
    當然，以房養老不能成為養老機制的主流，只能定位于一種養老補充品種，我國只有加快推進(jìn)包括社會(huì )基本養老保險、商業(yè)性養老保險、社會(huì )化養老服務(wù)以及家庭內子女孝敬贍養老人的多元養老保障體系，這才是中國應對老齡化社會(huì )到來(lái)增強國民養老安全保障的正途。