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| 房產(chǎn)中介行業(yè)的危機說(shuō)明了什么 |
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| 2008-01-17 葉檀（上海 媒體從業(yè)者） 來(lái)源:新京報 |
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創(chuàng )輝租售、中天置業(yè)等多家房產(chǎn)中介企業(yè)相繼“出事”表明，房產(chǎn)中介正面臨著(zhù)一場(chǎng)行業(yè)危機，事實(shí)上，由于第三方監管的不到位，這場(chǎng)危機早就頻現端倪。因此，為了避免無(wú)辜購房者與員工的損失，嚴格監管，防止其成為金融贏(yíng)利的灰色地帶，可謂迫在眉睫。
繼中天置業(yè)出現卷款逃逸案、長(cháng)河地產(chǎn)關(guān)門(mén)破產(chǎn)之后，號稱(chēng)“中國規模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多的中介公司”創(chuàng )輝租售集團1月在珠三角7個(gè)主要城市和上海、武漢的門(mén)店紛紛關(guān)門(mén)，員工被欠薪，客戶(hù)資金被挪用，交易商款項被拖欠。
房產(chǎn)中介行業(yè)當下的危機，至少透露出三大問(wèn)題，值得政府慎重對待：
第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現轉折，房?jì)r(jià)是否出現拐點(diǎn)還有待觀(guān)察，但由于各種政策出臺而導致觀(guān)望情緒增加則可以肯定，于是某些城市二手房交易量急降。這就使得一些資金鏈緊張的房產(chǎn)中介公司舉步維艱，而資金鏈斷裂的結果必然是破產(chǎn)倒閉，不顧信譽(yù)的經(jīng)營(yíng)者則可能趁監管漏洞卷款而逃。
第二，一些房產(chǎn)中介的帝國夢(mèng)建立在沙地之上。他們進(jìn)入市場(chǎng)之時(shí)正值前兩年房地產(chǎn)業(yè)的高增長(cháng)，因此在計算客戶(hù)人數與現金流時(shí)，以房地產(chǎn)的交易峰值時(shí)期為依據，這就決定了那些中介機構難以抵擋市場(chǎng)下行期的考驗。
如中天置業(yè)公司的運作資金對成交量的依賴(lài)極大，去年交易量下滑的8月份就出現了虧損，每個(gè)月的額度都在200萬(wàn)至300萬(wàn)元之間，而創(chuàng )輝租售總部所在的深圳交易量最大下跌九成，最終導致資金鏈斷裂。創(chuàng )輝租售一度立志要在全國開(kāi)3000家店，做國內房產(chǎn)中介業(yè)的“門(mén)店王”，去年在上海大開(kāi)門(mén)店200家，結果換來(lái)的是數百萬(wàn)元的虧損。
第三，有關(guān)部門(mén)對于房地產(chǎn)中介監管不力，主要表現在無(wú)法防止房地產(chǎn)中介向“類(lèi)金融機構”模式拓展。
資金是高歌猛進(jìn)型中介機構的命門(mén)。光靠贏(yíng)利所得無(wú)法支撐創(chuàng )輝租售等中介機構的急劇擴張，業(yè)內對此模式早有預警。在資金鏈緊張的情況下，中介機構只能靠挪用客戶(hù)資金等方式大力擴張，背后都有金融運作的蛛絲馬跡存在。
如中天置業(yè)的蔣飛成立了深圳市中天長(cháng)盛擔保有限公司，用自己的擔保公司給客戶(hù)做二手房交易按揭的擔保，輕易將保證金甚至房款轉入自己的賬戶(hù)，在20天左右的轉賬過(guò)程中，可以零利息挪用客戶(hù)的資金。這樣一來(lái)蔣飛得到的不只是房產(chǎn)交易中介的利潤，而是金融擔保等收益。而創(chuàng )輝租售則是在大力擴張的同時(shí)尋找風(fēng)險投資，爭取在最短的時(shí)間內實(shí)現上市，以打通資金瓶頸�？梢院芮宄乜闯�，這些中介機構溢出了實(shí)業(yè)或者交易中介的贏(yíng)利模式，而轉向金融贏(yíng)利的灰色地帶。
我國在2007年上半年由建設部與央行聯(lián)合發(fā)布通知，明確要求建立存量房交易結算資金管理制度，以防止國內房地產(chǎn)經(jīng)紀機構占壓挪用交易資金。深圳也早在2006年底就出臺了《深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理辦法》，規定通過(guò)獨立的第三方監管房地產(chǎn)交易資金。但因為沒(méi)有強制一定要通過(guò)“專(zhuān)用賬戶(hù)”劃轉交易結算資金，銀行具體的監管細則遲遲沒(méi)有制訂，導致資金由第三方監管成為一紙空文，由中介機構內部劃撥操作，甚至劃撥到高管的個(gè)人賬戶(hù)上，孕育了卷款逃逸等惡性案件的溫床。
2005年的北京佰家事件，2006年天津匯眾事件，2007年深圳中天置業(yè)事件，2008年年初創(chuàng )輝租售事件，可見(jiàn)中介機構的亂象并非始于今日，如果不進(jìn)行有效監管，也不會(huì )落幕于今日。
為今之計，一是要嚴加監管，落實(shí)二手房交易款的第三方監管制度，二是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行軟著(zhù)陸，留出產(chǎn)業(yè)整合的時(shí)間，由合規守信的中介公司并購經(jīng)營(yíng)困難的中介公司，或者留出破產(chǎn)整飭資金的時(shí)間，才能最大限度地減少社會(huì )成本，減少無(wú)辜購房者與員工的損失。 |
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