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| 2008-03-07 作者:黃俊峰 來(lái)源:中國證券報 |
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“面多了加水，水多了加面……”在房地產(chǎn)上市公司披露的2007年年報中，我們似乎看到了房地產(chǎn)商陷入了“水面困局”而不能自拔的境況。
不論是全國性的還是地區性的房地產(chǎn)上市公司，其年報數據都相當亮麗，集中反映了過(guò)去一年全國房地產(chǎn)業(yè)的高度繁榮。即使面對嚴峻的調控形勢，數十家房地產(chǎn)上市公司在年報中表現得亦是相當鎮定從容，似乎調控是對人而不是對己。他們幾乎眾口一詞地表示，將利用宏觀(guān)調控所帶來(lái)的行業(yè)整合時(shí)機，通過(guò)多渠道融資繼續囤地擴張。這樣的論調，不禁讓人回想起2005年調控力度加大背景下的房地產(chǎn)商“圈地熱”。
世易時(shí)移。時(shí)隔兩年之后，面對更加嚴厲的調控政策和更加嚴峻的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)商仍高舉囤地擴張大旗，還在玩“土地+資金”的游戲，但其中所蘊含的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險與兩年前已不可同日而語(yǔ)。
自2004年政府調控房地產(chǎn)業(yè)至今，銀根和地根不斷緊縮，再加上政府保障性住房（包括廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房）政策的逐步落實(shí)，綜合性調控政策的累積效應正在形成，這直接造成了購房者對未來(lái)房?jì)r(jià)繼續上漲不再抱有很大的預期，持幣觀(guān)望氣氛再次彌漫樓市。
事實(shí)上，去年四季度至今房?jì)r(jià)快速上漲勢頭戛然而止，降價(jià)、打折等兩年多未見(jiàn)的促銷(xiāo)手段重現樓市，“拐點(diǎn)論”在這樣的背景下興起便不難理解。房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大萬(wàn)科率先在全國范圍內的降價(jià)促銷(xiāo)沖擊波，激蕩著(zhù)更多的房地產(chǎn)商加入打折賣(mài)樓的行列，繁榮時(shí)期的捂盤(pán)待高價(jià)而沽，成為少數勇敢房地產(chǎn)商的賭博行為。
萬(wàn)科降價(jià)促銷(xiāo)的背后，最現實(shí)的考慮是加快銷(xiāo)售進(jìn)度，加速資金回籠，通過(guò)提高周轉率化解資金壓力。實(shí)際上，差不多所有的房地產(chǎn)商當前都患有資金饑渴癥。觀(guān)察房地產(chǎn)公司2007年報，它們的經(jīng)營(yíng)性現金流幾乎全部是負數，這表明賣(mài)樓所得款項到手后立即就被開(kāi)發(fā)商投入到購置新土地或者新項目的建設上去了。
房地產(chǎn)商在年報中紛紛表示，將通過(guò)多種渠道融資解決發(fā)展的資金問(wèn)題，但兩大最主要渠道銀行和證券市場(chǎng)大門(mén)的完全打開(kāi)，目前看仍然只是奢望。
從緊的貨幣政策下，今后銀行對地產(chǎn)商的放貸和對購房者的放貸將繼續緊縮。過(guò)去“付少量定金拿地——質(zhì)押土地獲得貸款開(kāi)發(fā)樓盤(pán)——賣(mài)樓回款后歸還貸款本息”的開(kāi)發(fā)模式，在銀根緊縮下運作起來(lái)難度加大，房地產(chǎn)業(yè)的“準金融行業(yè)”特性在嚴格調控下將大大褪色。
盡管近期有地產(chǎn)商的IPO和配股再融資獲得放行，但業(yè)內人士認為，當前房地產(chǎn)公司通過(guò)證券市場(chǎng)直接融資的口子完全放開(kāi)還不大可能。而發(fā)行信托產(chǎn)品融資、吸引外資注資等途徑也受到政策控制，難有大的作為。
資金之“水”與土地之“面”的矛盾，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言總是存在的，但是在調控重壓下，兩者孰輕孰重的爭論，說(shuō)到底就是“囤地為王”還是“現金為王”的問(wèn)題。在年報中我們看到，眾多房地產(chǎn)公司“魚(yú)和熊掌”都要的情緒依然濃重。
當貪婪完全蓋過(guò)了恐懼，福兮禍兮？唯有今后的市場(chǎng)才會(huì )給出正確的答案。 |
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