自去年夏季次貸危機爆發(fā)以來(lái)，美聯(lián)儲連續降息、凍結房貸利率，同時(shí)，美聯(lián)儲和世界其它國家的央行注資近萬(wàn)億美元，布什總統簽署了1500億美元刺激經(jīng)濟計劃……然而，種種跡象表明，次債危機對美國經(jīng)濟的沖擊有愈演愈烈之勢。信貸危機已不再僅僅是次級抵押貸款問(wèn)題，優(yōu)質(zhì)貸款拖欠率也在上升，對遭受重創(chuàng )的樓市和疲軟的經(jīng)濟構成威脅。
    美國NAR（房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì ))3月24日公布的數據顯示，美國新房銷(xiāo)售中間價(jià)較上年同期大降8.2%，跌至19.59萬(wàn)美元，創(chuàng )1968年以來(lái)的最大同比跌幅，美國1月份房?jì)r(jià)的中值為19.97萬(wàn)美元。成千上萬(wàn)的美國住房持有者為抵押貸款苦苦掙扎，越來(lái)越多的人選擇依靠發(fā)薪日貸款來(lái)償還房貸。而發(fā)薪日貸款是一種極具風(fēng)險性的貸款品種，借貸者往往因此陷入債務(wù)的漩渦難以脫身，此類(lèi)貸款會(huì )導致更多的破產(chǎn)，會(huì )讓更多的借貸者一無(wú)所有。
    次債危機正在無(wú)情地吞噬著(zhù)美國經(jīng)濟的未來(lái)，不僅令美國政要憂(yōu)心忡忡，也促使越來(lái)越多的研究者發(fā)出悲觀(guān)的預期。透過(guò)次債危機，我們應該吸取怎樣的教訓？
    有個(gè)別官員及開(kāi)發(fā)商提出，美國次債危機源于房?jì)r(jià)的下跌，房?jì)r(jià)下跌成為推倒多米諾骨牌的導火索，因此，要避免次債危機在我國重演，就應該維持房?jì)r(jià)的穩定上升趨勢，避免房?jì)r(jià)下跌。
    從次債危機中竟然得出了需要推動(dòng)房?jì)r(jià)穩步上漲的結論，如果這算是對次債危機的反思，就顯得太令人啼笑皆非了。美國次級抵押貸款出現問(wèn)題，與兩大因素有關(guān)：
    其一，它是嫁接在高房?jì)r(jià)所包含的泡沫之上的。美國房?jì)r(jià)在這個(gè)上漲周期中持續上漲，僅2004年6月至2005年6月，美國房?jì)r(jià)就上漲了13.43%，為20多年來(lái)最大同期漲幅。這個(gè)漲幅在國內人士看來(lái)或許算不了什么，但是，對于美國這樣一個(gè)房?jì)r(jià)走勢相對溫和的市場(chǎng)而言卻是一個(gè)驚人的漲幅，因為美國過(guò)去的房?jì)r(jià)在一個(gè)長(cháng)達18年的周期中，累積漲幅也不過(guò)才15%左右。房?jì)r(jià)持續快速的上漲，累積了大量的泡沫。誠如經(jīng)濟學(xué)家樊綱所言，1999年以前，美國房?jì)r(jià)收入比曲線(xiàn)基本平滑，2000年以后則突然走高，脫離了穩定變化的關(guān)系，形成泡沫。而泡沫早然就有破裂的一天。
    其二，銀行為了追逐自身利益最大化，在發(fā)放次級抵押貸款過(guò)程中降低了對購房人的信用等級要求，導致大量信用記錄差甚至無(wú)信用記錄者，獲得貸款，并獲得免稅資格。銀行大量房貸，向房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了大量流動(dòng)性，這實(shí)際上是在變相推動(dòng)房?jì)r(jià)的上漲，加劇樓市泡沫的累積。
    不難看出，美國次債危機是人為推高房?jì)r(jià)，導致樓市泡沫日積月累最終破滅的結果�；�于這種認識，我們目前應該嚴格房地產(chǎn)信貸，認真執行中央出臺的房地產(chǎn)調控政策，壓低房?jì)r(jià)，擠壓其中的泡沫，如此，才能促使房地產(chǎn)的可持續健康發(fā)展，才能避免樓市因泡沫破裂出現的劇烈動(dòng)蕩。
    必須看到，我國目前的房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠超出民眾的實(shí)際購買(mǎi)力，住房在某種程度上已淪為既得利益者炒作、投機獲取暴利的工具。國際上通常用房?jì)r(jià)與家庭可支配收入比來(lái)判定房?jì)r(jià)是否合理。對于房?jì)r(jià)與收入比，聯(lián)合國人居中心給出的上限是3：1，世界銀行給出的上限是5：1，而我國在2006年第三季度統計出來(lái)的數據顯示：深圳市場(chǎng)房?jì)r(jià)與家庭可支配收入為15.76：1，上海為15.55：1，北京為13.55：1。美國次債危機發(fā)展到現在，其新房銷(xiāo)售中間價(jià)為19.59萬(wàn)美元，以目前的匯率計算，折算成人民幣不到140萬(wàn)元，而深圳、北京、上海這樣的城市，單套住房?jì)r(jià)格超過(guò)140萬(wàn)元的也已經(jīng)非常普遍。而美國的房?jì)r(jià)中是包含土地價(jià)格的。顯然，我國的房?jì)r(jià)不是沒(méi)有泡沫或泡沫合理的問(wèn)題，而是泡沫非常嚴重的問(wèn)題。
    要避免發(fā)生類(lèi)似美國那樣嚴重的次債危機，壓低房?jì)r(jià)，擠壓泡沫，避免泡沫的集中爆發(fā)是最佳選擇。那么，我國房?jì)r(jià)下跌的空間有多大？
    在今年的全國兩會(huì )上，全國人大代表袁超說(shuō)：“房?jì)r(jià)有下浮50%左右的空間�！彼�表示，從2006年-2007年間房?jì)r(jià)“瘋漲”，大多數人們只能望“房”興嘆。炒房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高額利潤和權力腐敗等諸多因素使房?jì)r(jià)居高不下，可直接計算部分約占30%左右，間接影響估計不會(huì )小于20%，這意味著(zhù)房?jì)r(jià)有下浮50%左右的空間。袁超在建議中指出，開(kāi)發(fā)商在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中增加了開(kāi)發(fā)商與權力交換的成本，而這些成本轉嫁給消費者，推高了房?jì)r(jià)。
    如果說(shuō)全國人大代表袁超的說(shuō)法還僅僅是一種基于社會(huì )現象的推斷，那么，武漢東星集團東盛房地產(chǎn)公司主動(dòng)將房?jì)r(jià)下調30%，則以不可辯駁的事實(shí)證明了房?jì)r(jià)中泡沫的嚴重性。據央視經(jīng)濟半小時(shí)報道，主導這次大降價(jià)行動(dòng)的是中國東星集團董事局主席、總裁蘭世立，他的售樓部打出了“響應政府號召，平抑武漢房?jì)r(jià)”的橫幅。據蘭世立介紹，在把房?jì)r(jià)從8800元降到現在的6000元以后，還有10%到15%的利潤。也就是說(shuō)，倘若不降價(jià)，其利潤率在40%到45%之間。而有的商品房起步價(jià)每平方米只有5500元（已經(jīng)包含巨大利潤），開(kāi)發(fā)商們通過(guò)建立所謂價(jià)格聯(lián)盟進(jìn)行炒作，把它炒到每平方米12000元，其利潤率之高就更不難想象了。
    在今年3·15前后，國內一家財經(jīng)報紙曾經(jīng)評選了年度十大暴利行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)名列榜首，中國東星集團董事局主席、總裁蘭世立通過(guò)現身說(shuō)法，證實(shí)了這一點(diǎn)。我們在向這些有社會(huì )責任感的企業(yè)家致敬的同時(shí)，也應該正視隱含在中國樓市背后的巨大泡沫。經(jīng)濟發(fā)展史告訴我們，從來(lái)沒(méi)有不破滅的泡沫，阻止它的唯一方法就是提前擠壓出泡沫，以最小的成本消除這種隱患。對此，經(jīng)濟學(xué)家樊綱亦持同樣觀(guān)點(diǎn)，他指出，要在房產(chǎn)泡沫處于萌芽狀態(tài)時(shí)，就通過(guò)反周期性宏觀(guān)調控政策將其化解，以避免市場(chǎng)大的波動(dòng)。只有擠出泡沫，才可無(wú)憂(yōu)樓市動(dòng)蕩帶來(lái)的一系列問(wèn)題。