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| 2008-04-23 易憲容 來(lái)源:中國經(jīng)濟時(shí)報 |
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最近，關(guān)于房地產(chǎn)資金壓力的消息鋪天蓋地。有股市融資受阻，也有從緊貨幣政策下銀行信貸的緊縮；有國外資金嚴格限制進(jìn)入，也有國內民間信貸資金成本提高；有土地成本推高導致房地產(chǎn)企業(yè)負債率高企，從而使一些企業(yè)面臨資金鏈的斷裂……特別是央行上海分行下發(fā)《關(guān)于協(xié)助調查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金情況的通知》，要求相關(guān)銀行對上海市房企資金情況進(jìn)行抽樣調查，以便跟蹤房地產(chǎn)信貸政策效應，更是導致上周地產(chǎn)股的大跌。
于是，有人呼吁：政府不僅要救股市，也要救房地產(chǎn)市場(chǎng)，否則形勢進(jìn)一步惡化會(huì )導致“行業(yè)崩盤(pán)”，并由此引發(fā)國內銀行危機、經(jīng)濟危機。比如有人就公開(kāi)放言：如果房?jì)r(jià)進(jìn)一步下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險全面釋放出來(lái)，最先死的是銀行而不是房地產(chǎn)企業(yè)。而政府對此卻不可掉以輕心。
對于這些傳言，至少有幾點(diǎn)是可以確定的。一是從政府公布的數據來(lái)看，大量銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如１－２月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金達５６５３億元，其中國內銀行增長(cháng)最快而且所占的比重最高（達２７７９億元，同比增長(cháng)３１．９％，總開(kāi)發(fā)資金占比為４９％），但是房地產(chǎn)商為什么總是感到資金緊張？這其中既有宏觀(guān)政策改變的原因，也有全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速擴張的原因。更為重要的原因是，任何政策調整都是利益關(guān)系的改變，總會(huì )有人出來(lái)反對，希望通過(guò)對“話(huà)語(yǔ)權”的掌握來(lái)維護其利益。
因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策剛剛改變并導致價(jià)格理性回歸，就有人來(lái)質(zhì)疑政策的合理性，要求政府重新審視這些政策。但是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現融資困境的關(guān)鍵是什么？?jì)H僅是房地產(chǎn)政策調整、貨幣政策從緊、股市低迷等外部原因嗎？其實(shí)，不僅今年一季度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金沒(méi)有減少，而且金融市場(chǎng)的流動(dòng)性也沒(méi)有萎縮，否則央行從緊的貨幣政策早就逆轉了。
就目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與央行及相關(guān)監管部門(mén)在房地產(chǎn)政策上又展開(kāi)了一場(chǎng)博弈。這有點(diǎn)像２００３年１２１號文件推出時(shí)的情況。央行公開(kāi)的數據表明，大量的銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則通過(guò)各種輿論工具高呼房地產(chǎn)業(yè)由于政府從緊的貨幣政策而資金全面緊張，甚至有“斷鏈”的危險。因此，政府應該重新檢討從緊的貨幣政策并改變方向。
實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的輿論博弈要想重現２００３年的結果已經(jīng)不可能了。因為，首先是十七大報告及政府工作報告對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宗旨及目標已經(jīng)有了明確的界定，即民生的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其次是美國次貸危機的教訓已經(jīng)改變了政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本認識，從而把防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險，特別是防范銀行信貸的風(fēng)險，擺在了重要位置。在物價(jià)與樓價(jià)高企的情況下，要想在短期內改變從緊的貨幣政策是不可能的。三是一季度的銀行信貸增長(cháng)放緩重點(diǎn)不在企業(yè)信貸增長(cháng)放緩而是個(gè)人銀行信貸放緩，其最為核心的部分是個(gè)人住房按揭貸款。在個(gè)人住房按揭貸款增長(cháng)快速減少（少增８９１億）的情況下，即使讓大量的銀行信貸流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也只能增加更多的房地產(chǎn)供給，促使房?jì)r(jià)調整。于是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行信貸增長(cháng)所面臨的風(fēng)險就會(huì )越來(lái)越高。對此，央行監管部門(mén)應該比本文認識得更清楚。
從最近政府的房地產(chǎn)政策來(lái)看，防范銀行信貸風(fēng)險應該包括兩個(gè)方面的內容。一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銀行信貸風(fēng)險。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放信貸，監管部門(mén)有嚴格的市場(chǎng)準入。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金必須在３５％以上，否則就不可能獲得銀行貸款；住房只有在建筑房屋封頂之后才能夠預售等。另一方面是房地產(chǎn)的個(gè)人按揭貸款的信貸風(fēng)險。對此同樣有嚴格的規定。比如３５９號文件對第一套住房信貸的嚴格準入、對第二套住房信貸的界定，都在信貸管理上有詳細的規定。由于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短、制度法規不健全，銀行信貸風(fēng)險管理缺陷到處都是。如果資產(chǎn)價(jià)格或房?jì)r(jià)下跌，可能導致銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險逐漸放大。這樣，銀行以抵押物設置的風(fēng)險防線(xiàn)就面臨著(zhù)考驗。
近幾年來(lái)，國內商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款快速增長(cháng)，占整個(gè)貸款比重也快速上升。比如，２００７年工行、建行、中行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款達到３０４０億、３１７８億、１４３６億，占比分別為１０．４％、９．７１％、６．２％。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(cháng)最快、占貸款比重最高的還是一些股份制銀行及城市商業(yè)銀行。如，北京銀行、興業(yè)銀行等。
目前，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現金流趨緊是一種普遍現象。在從緊的貨幣政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金不足也是必然，再加上股市融資將會(huì )迅速減少。這不僅會(huì )導致房產(chǎn)土地交投清淡，也會(huì )迫使不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了回籠資金而降價(jià)。
房?jì)r(jià)向下調整不僅會(huì )導致住房抵押物的價(jià)值下跌，也會(huì )導致土地價(jià)格的下降，從而放大銀行信貸的風(fēng)險。因為，就目前來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主流是土地抵押貸款。土地價(jià)格迅速下降，不僅會(huì )把銀行信貸風(fēng)險完全暴露出來(lái)，也會(huì )把銀行信貸風(fēng)險無(wú)限放大。這既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把銀行捆綁在一起的理由所在，也是目前一些國內商業(yè)銀行開(kāi)始減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的原因。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸風(fēng)險完全暴露，受到懲罰的首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而不是銀行。
對于住房按揭貸款，中國不會(huì )走上美國式的次貸危機之路。因為中國沒(méi)有讓按揭貸款證券化及衍生品化。當然，中國既沒(méi)有美國式的多元化的住房按揭貸款體系，也沒(méi)有相關(guān)的法律制度規則及貸款人信用管理與評級等。各商業(yè)銀行在短期利益的驅使下，讓不少不符合準入標準的人進(jìn)入了市場(chǎng)，從而導致中國房地產(chǎn)投機炒作十分泛濫，房?jì)r(jià)迅速推高。但是，嚴格的首付比例也在一定程度上降低了國內銀行的信貸風(fēng)險。由于２００７年房?jì)r(jià)漲得最快，從而帶來(lái)了１萬(wàn)多億元風(fēng)險較高的住房按揭貸款，而２００６年底以前的２萬(wàn)多億住房按揭貸款風(fēng)險則較低。因此，只要全國住房?jì)r(jià)格下跌不超過(guò)３０％，國內商業(yè)銀行的風(fēng)險就不會(huì )太高。而一旦房?jì)r(jià)下跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則面臨資金斷鏈甚至倒閉的風(fēng)險。
如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠隨著(zhù)房地產(chǎn)政策及融資環(huán)境的改變，調整其運作方式，那么也就根本不存在所謂的資金不足問(wèn)題。比如，在任何一個(gè)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有一家房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)好房子后會(huì )“惜售”，但是在中國就出現了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之所以敢“惜售”，就在于其預期房?jì)r(jià)會(huì )上漲，就在于早些時(shí)候銀行信貸管理規則不合理。如果房地產(chǎn)信貸規則改變了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商難道還敢這樣做嗎？因此，當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金緊張，根本上還是自身造成的結果。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把持有的住房降價(jià)銷(xiāo)售，就可以回籠資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這樣做，而是寄希望于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回到過(guò)去的老路上。越是在這個(gè)時(shí)候，相關(guān)的政府職能部門(mén)就越是要把其制定的房地產(chǎn)政策落到實(shí)處。只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能回歸理性，才能夠持續健康地發(fā)展。 |
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