隨著(zhù)緊縮政策的繼續，將有越來(lái)越多城市的地價(jià)因缺少資金的推動(dòng)而走向下跌軌道，相應的，由此引發(fā)的對未來(lái)房?jì)r(jià)下跌的群體性預期，也意味著(zhù)中國房?jì)r(jià)將經(jīng)歷一輪像樣的調整。因此，我們更應該把珠三角地區房?jì)r(jià)的下跌看成是全國房?jì)r(jià)整體性下跌的一次預演。

　　對于房?jì)r(jià)的走勢，我在《上海證券報》先后發(fā)表了《房?jì)r(jià)整體下降已成定局》和《再論房?jì)r(jià)整體下降已成定局》兩篇文章，分別從資金和供求關(guān)系角度入手，推斷我國房?jì)r(jià)的整體下降趨勢已經(jīng)不可逆轉。今后，我從成本角度再次對房?jì)r(jià)的未來(lái)走勢作出分析。
　　從經(jīng)濟學(xué)的角度來(lái)看，商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，成本對商品價(jià)格所起的作用主要取決于它的傳導能力。當然，就直觀(guān)感受而言，人們更傾向于這種常識性判斷：當成本上漲時(shí)，成本總要向商品價(jià)格傳導，盡管傳導要經(jīng)過(guò)一個(gè)過(guò)程，需要耗費一定時(shí)間，但人們對傳導的趨勢是確信不疑的。當這種常識性判斷成為人們的共識，就會(huì )成為民眾的一種自然選擇，而且是帶有群體性的選擇。這一點(diǎn)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現得尤其明顯。如果成本上升，在成本將很快向房?jì)r(jià)傳導的預期推動(dòng)下，人們(尤其炒房者)會(huì )爭相加入到買(mǎi)房的隊伍當中去。反之亦然。因而，成本的變化在房?jì)r(jià)漲跌中的作用是非常明顯的。
　　在房?jì)r(jià)的整個(gè)構成中，眾所周知的問(wèn)題是，地價(jià)占據著(zhù)絕對重要的部分。人們通常所說(shuō)的地價(jià)即土地費用，它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費、土地整理費用等。土地費用在房?jì)r(jià)中的比重，占到20%至30%左右。當然，那些早期在地價(jià)很便宜的時(shí)候拿到土地的開(kāi)發(fā)商，其土地費用在房?jì)r(jià)中所占比重有的甚至不足10%，但是，許多開(kāi)發(fā)商為了掩蓋暴利，常常會(huì )根據現有的地價(jià)水平來(lái)計算成本，以最大限度地將利潤變小，既確保自己的利潤最大化，也容易在避稅方面做文章。
　　除了土地費用，還包括建安工程費用、配套設施費用、稅費和項目運營(yíng)管理費用等等。整體而言，土地費用在整個(gè)房?jì)r(jià)構成中占比是最高的，這一點(diǎn)幾乎無(wú)人不曉。因此，哪怕是最普通的老百姓，也常常根據地價(jià)的走勢來(lái)判斷房?jì)r(jià)的走勢。最近幾年房?jì)r(jià)之所以快速增長(cháng)，地價(jià)快速上漲是一個(gè)非常重要的原因。因為地價(jià)飛漲給人們帶來(lái)了一個(gè)強烈的房?jì)r(jià)仍將大幅、持續、快速上漲的預期，它不僅把已有消費能力的人變成實(shí)際的消費者，甚至把那些沒(méi)有消費能力的潛在消費者，也吸引進(jìn)來(lái)，加之炒房者的涌入，房?jì)r(jià)在群體性選擇的推動(dòng)下快速上漲。因此，在地價(jià)漲速越快的階段，房?jì)r(jià)的漲幅也越快。主要是地價(jià)上漲影響了人們的購房行為。2007年上半年，是我國房?jì)r(jià)漲速最快的一個(gè)時(shí)期，尤其是深圳、廣州等地，深圳市半年的房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)了50%，而在那個(gè)階段，也正是“地王”一個(gè)接一個(gè)密集出現的時(shí)候。
　　但是，在去年9月房貸新政推出后，地價(jià)就停止了瘋漲的步伐，因為資金的收緊意味著(zhù)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)不確定性風(fēng)險的加大，開(kāi)發(fā)商將從“進(jìn)攻”(如瘋狂拿地)向“防御”(開(kāi)發(fā)已囤積土地)轉變，地價(jià)回穩是非常容易預見(jiàn)的。緊接著(zhù)，2008年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》，以打擊囤積土地為核心的重拳， 不僅加大了囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風(fēng)險與資金風(fēng)險，這使得地價(jià)掉頭向下。
　　以上海為例，在中央打擊囤積土地的政策發(fā)布后，備受矚目的上海市楊浦區新江灣城F地塊公開(kāi)出讓?zhuān)�以底價(jià)67.5億元成交。而在2007年12月份，業(yè)內人士估計的成交價(jià)格約在180億元左右。這僅僅是一個(gè)開(kāi)頭，隨后，全國不少城市的土地拍賣(mài)出現流拍現象，深圳、廣州等市的地價(jià)則迅速步入下降軌道。
　　根據傳導效應，地價(jià)下跌的效果一般要在幾個(gè)月后才能反映出來(lái)，尤其是對房地產(chǎn)這樣的周期性較長(cháng)的行業(yè)而言，但是，誠如本人開(kāi)始部分所言，地價(jià)的下跌使得人們對房地產(chǎn)成本的下降有了最直觀(guān)的認識，這影響了人們對未來(lái)房?jì)r(jià)可能下跌的預期，而這種預期不僅使那些沒(méi)有消費能力的人觀(guān)望，就連那些有消費能力甚至需要買(mǎi)房的人，也推遲了購房計劃。同時(shí)，大量炒房者在未來(lái)房?jì)r(jià)可能下降的預期下拋售住房，使得長(cháng)期累積在市場(chǎng)外的大量存量住房釋放出來(lái)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系一下子發(fā)生了變化，出現了明顯的供大于求的現象。
　　地價(jià)下跌意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本的降低，這本身就使得房?jì)r(jià)有了下行空間；而地價(jià)下跌引發(fā)的房?jì)r(jià)下跌預期，改變了人們的消費選擇。這是此輪房?jì)r(jià)將步入下跌軌道的判斷依據之一。
　　現在，深圳、廣州的房?jì)r(jià)在快速下跌，深圳市有些樓盤(pán)的跌幅已經(jīng)超過(guò)了50%，但下跌動(dòng)能仍沒(méi)有得到充分釋放。這一判斷并非本人一個(gè)堅持，就連萬(wàn)科的董事長(cháng)王石，亦明確表達這種看法。4月24日，當某媒體記者采訪(fǎng)王石，問(wèn)他如何看待現階段深圳的樓市時(shí)，王石反問(wèn)道：“你認為深圳的房?jì)r(jià)高不高？”記者答：不高。王石當場(chǎng)表態(tài)：“現在深圳的房?jì)r(jià)高了，不信你去買(mǎi)？”
　　不慚地說(shuō)，此輪樓市調整，本人是最早提出“拐點(diǎn)論”的研究者之一，有文章可查證：2007年12月17日，本人在《上海證券報》發(fā)表的《樓市拐點(diǎn)可能正在形成》一文就是證明。而王石則是最早提出拐點(diǎn)論的企業(yè)家，盡管我們未就判斷結果一致的原因進(jìn)行交流，但相關(guān)原理是相通的。除了本人前兩篇文章中提到的觀(guān)點(diǎn)，地價(jià)的下跌是一個(gè)重要依據。
　　雖然目前地價(jià)的下跌尚不是全面的，個(gè)別城市還在硬撐，但隨著(zhù)緊縮政策的繼續，將有越來(lái)越多城市的地價(jià)因缺少資金的推動(dòng)而走向下跌軌道，相應的，由此引發(fā)的對未來(lái)房?jì)r(jià)下跌的群體性預期，也意味著(zhù)中國房?jì)r(jià)將經(jīng)歷一輪像樣的調整。因此，把深圳、廣州的房?jì)r(jià)下跌看作孤立的個(gè)例是錯誤的，我們更應該把珠三角地區房?jì)r(jià)的下跌看成是全國房?jì)r(jià)整體性下跌的一次預演，明智的開(kāi)發(fā)商除了及時(shí)順勢作出調整，沒(méi)有更好的選擇。