此次汶川8.0級大地震波及范圍廣，對四川北部以及陜西、甘肅廣大地區的居民房屋造成了惡性破壞。對于那些失去自建房屋的災民來(lái)說(shuō)，重建家園可能需要依靠政府的補助、同胞的支持以及災民自已的艱辛努力。
但是，此次大面積的房屋損毀事件中，有一種情況由于牽涉到復雜的產(chǎn)權和債務(wù)關(guān)系，處理起來(lái)比較棘手，爭議也很大。那就是，一部分向銀行按揭購買(mǎi)了商品房的人，房主在此次地震中幸存，但房屋卻已經(jīng)損毀。要求這些業(yè)主為已經(jīng)不存在了的住房繼續還貸，盡管從現行法律的角度來(lái)看是有依據的，但在地震波及范圍如此之廣，牽涉到的災民如此之多的情況下，如果硬性以法律為依據逼人還貸，不僅會(huì )增加社會(huì )不穩定因素，影響災后重建和當地經(jīng)濟的恢復，而且從人道主義的角度來(lái)看，要求他們繼續還款也說(shuō)不過(guò)去。
對于這種情況，筆者認為,采取政府、業(yè)主和銀行三方合作，各自讓利一部分的方式，可以得到較為完美的解決。所謂三方合作，就是災民出讓一點(diǎn)土地使用權年限、政府補貼一部分資金減免一部分稅收、銀行減免一部分利息。
在中國現行的土地制度下，商品房的土地使用權是政府以拍賣(mài)的方式，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商間接向房屋業(yè)主出售的，其年限為70年。因此，一套商品房的市場(chǎng)價(jià)值可以分為兩部分，一部分是房屋的建筑價(jià)值，另一部分是房屋下面的土地使用權價(jià)值。這兩部分價(jià)值的比例在中國不同地區，可能會(huì )因地價(jià)和建筑成本的差異有所不同，在此次地震災區的地級城市和縣級城鎮中，地面建筑物的價(jià)值估計不會(huì )超過(guò)其總價(jià)值的50%。我們以50%為假設前提進(jìn)行計算，一個(gè)地震前商品房總價(jià)值為1億元的小區，要在原有地塊上重新建起相當面積的住宅，大約需要5000萬(wàn)元。因此，要順利完成重建，這5000萬(wàn)元的資金的來(lái)源和分攤就成為關(guān)鍵。
但是，如果通過(guò)各方合作的方式，這5000萬(wàn)元并不難分攤。我們可以先成立一個(gè)5000萬(wàn)元的重建基金，其資金來(lái)源可以包括地方政府財政撥款、中央政府財政支持、發(fā)行特別債券和捐助資金。作為補償，政府可以適當縮減這塊土地的使用權年限，比如說(shuō)，70年的土地使用權已經(jīng)過(guò)去了5年，還剩下65年，政府可以將這塊土地的使用權年限縮減到45年或50年，也就是說(shuō)，政府今后可以提前15-20年重新收回這塊土地的使用權，配合現在擬議中的物業(yè)稅，政府事實(shí)上日后可以提前15-20年開(kāi)始征收物業(yè)稅，用以彌補一部分建設費用。當然，這一過(guò)程中，應該協(xié)調好政府的財政收支的跨期問(wèn)題。
另一部分建設費用可以通過(guò)重新規劃和適當提高住房的容積率來(lái)解決。在這次大地震中，有些地方房屋成片被毀，重建時(shí)，可以通過(guò)重新規劃的方式，將多個(gè)小區統一起來(lái)規劃道路和配套設施，充分利用邊角廢料地塊，提高土地的使用效率，也就是說(shuō)，原來(lái)只建有8000套房屋的地方，重新科學(xué)規劃后，可以建上10000套房屋。另外，地震災區原有的住房容積率普遍較低，重建時(shí)適當提高容積率，不但可以達到集約使用土地，改善公共基礎設施配套的目的，還可以多建出一部分房屋。比如說(shuō)，多建出2000套，這樣，原來(lái)建有8000套房屋的土地上，重建后，房屋就達到了12000套，這多出來(lái)的4000套房屋的價(jià)值也可以用來(lái)彌補建設費用，為債券還本付息。
當然，從短期看，可能有些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)無(wú)法消化這多建出來(lái)的房屋，那么也可以將節約下來(lái)的土地預留出來(lái)，今后擇機拍賣(mài)，其收入用來(lái)彌補重建費用。以上兩種方法，效果是等同的。
作為此次受災情影響的銀行，在重建過(guò)程中也可以發(fā)揮積極作用。一方面，可以通過(guò)向重建基金提供貸款的方式來(lái)提供支持，另一方面，還可以適當減免一部分業(yè)主的利息費用，支持居民恢復正常生活。
如果采納上述思路，那么在重建完成后，原來(lái)已付清銀行貸款的業(yè)主，可以分配到同等面積的住宅，繼續居住，而那些尚未還清銀行貸款的業(yè)主，也可以分配到一套與原有面積等同的新住房，但必須繼續向銀行還款，而銀行方面應該給予一定的利息或本金優(yōu)惠，以減輕其負擔。
通過(guò)這種三方合作的方式，房屋建好后，政府向原有地塊上的業(yè)主重新核發(fā)房產(chǎn)證，新的房屋的產(chǎn)權和業(yè)主的債權債務(wù)關(guān)系都得到了重新確定，災民們可以重新開(kāi)始安居樂(lè )業(yè)的生活，災區經(jīng)濟的可持續發(fā)展也可以因此得到重大的保障。 |
|