目前，我國許多城市的“房?jì)r(jià)收入比”已經(jīng)超出國際標準至少3倍以上。這意味著(zhù)，能夠買(mǎi)得起住房的只能是少數高收入者，而高收入者自住性住房問(wèn)題已基本解決，其購房行為主要是為了投機或投資，這構成高房?jì)r(jià)脆弱的基礎。加之社會(huì )保障不健全導致民眾收入向教育、醫療、養老等方面的分流，及住房供應結構失衡等問(wèn)題，中國房?jì)r(jià)的整體下跌趨勢已經(jīng)難以避免。

　　本人在《上海證券報》先后發(fā)表四篇論房?jì)r(jià)走勢的文章，分別從資金、供求關(guān)系、成本、保障住房角度入手，推斷我國房?jì)r(jià)的整體下降趨勢已經(jīng)不可逆轉。在這期間，越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始支持我的觀(guān)點(diǎn)。北京師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院金融研究中心主任鐘偉最近提出，現在房?jì)r(jià)沒(méi)有調整的城市都將會(huì )調整，這個(gè)調整將會(huì )發(fā)生在今年第三季度或第四季度。他認為，2006年、2007年房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，開(kāi)發(fā)商獲利過(guò)多是房?jì)r(jià)調整的主要原因。
　　鐘偉先生和我在對房?jì)r(jià)走勢的判斷上基本一致，但關(guān)于調整原因，我更傾向于認為，房?jì)r(jià)持續上漲遠離民眾的實(shí)際購買(mǎi)力才是房?jì)r(jià)步入調整的根源。今天，我就從購買(mǎi)力角度入手，對房?jì)r(jià)走勢作進(jìn)一步的分析。
　　住房有三大功能：居住、投資和投機，其中，居住功能是基礎，其他兩大功能都是建立在住房居住功能基礎上的。當住房作為居住功能而存在的時(shí)候，它就是消費品，而消費品的價(jià)格是由消費者的實(shí)際購買(mǎi)力水平所決定的。
　　國際上一般用“房?jì)r(jià)收入比”來(lái)表示房?jì)r(jià)的合理性與消費者的實(shí)際購房能力。所謂“房?jì)r(jià)收入比”是指一個(gè)地區的住房平均價(jià)與家庭年平均收入的比值。比值越高，說(shuō)明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說(shuō)明居民家庭對住房的支付能力越高。1996年，聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報告中，在對50多個(gè)國家的首都城市進(jìn)行調查后認為，一套住房的合理價(jià)格應在居民年收入的2至3倍，如達到5倍時(shí)，大多數人就會(huì )無(wú)力購買(mǎi)，市場(chǎng)就會(huì )出現問(wèn)題。發(fā)達國家的住房市場(chǎng)，其“房?jì)r(jià)收入比”基本上在這個(gè)范圍內。比如美國，其“房?jì)r(jià)收入比”平均為2.8倍。
　　針對我國的現實(shí)情況，國際專(zhuān)家（包括世界銀行專(zhuān)家）給出的“合理的住房?jì)r(jià)格”的“房?jì)r(jià)收入比”為3至6倍，也就是一個(gè)家庭3年到6年的收入，可以購買(mǎi)一套住房。據有人考證，3至6倍的“房?jì)r(jià)收入比”出自20世紀90年代初的世界銀行專(zhuān)家AndrewHamer，他在進(jìn)行中國住房制度改革研究時(shí)，提出了這個(gè)被世行認為“比較理想”的比例，而這個(gè)比例得到了中國政府的認同。1998年，國務(wù)院23號文提出，一個(gè)地區一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房，其平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，而當時(shí)規定的經(jīng)濟適用房的涵蓋范圍是占人口80%以上的“中低收入家庭”。
　　“房?jì)r(jià)收入比”定為4倍，是有關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)綜合評估后得出的結論。而統計數據顯示，深圳市2004年和2005年的房?jì)r(jià)收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區的“房?jì)r(jià)收入比”，甚至達到了30倍至50倍以上。這說(shuō)明，以國際上通用的“房?jì)r(jià)收入比”這個(gè)標尺來(lái)衡量，我國房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠超出了民眾的實(shí)際購買(mǎi)力。
　　而且，在作出這一比較的時(shí)候，我們其實(shí)還忽略了一個(gè)隱性因素，即社會(huì )保障產(chǎn)品的數量和質(zhì)量。在歐美等發(fā)達國家，由于教育、醫療、養老等問(wèn)題，基本上都由財政負責提供，民眾高枕無(wú)憂(yōu)，其收入的實(shí)際含金量非常高，換句話(huà)說(shuō)，其收入的絕大部分可以用于消費。也正因為此，美國人一向喜歡大手花錢(qián)，甚至常�；ǖ貌幻�一文也照樣無(wú)憂(yōu)無(wú)慮，其原因就在于有社會(huì )保障這座靠山。而在我國，由于社會(huì )保障性產(chǎn)品的供應尚不健全，民眾很大程度上需要通過(guò)自己“籌備”資金以彌補社會(huì )保障缺口。而伴隨著(zhù)教育、醫療等領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革，20年中，我國教育學(xué)費上漲了25倍，醫療費用上漲了19倍。這意味著(zhù)，民眾的收入并不能完全用于購買(mǎi)住房，還必須應對這些必需的開(kāi)支。
　　因此，如果綜合考慮保障因素，我國“房?jì)r(jià)收入比”應該低于國際標準才更合理。而實(shí)際情況卻是，我國許多城市現在的“房?jì)r(jià)收入比”已經(jīng)超出國際標準的至少3倍以上。這意味著(zhù)，能夠買(mǎi)得起住房的只能是少數高收入者，而高收入者自住性住房問(wèn)題已經(jīng)解決，其購房行為主要是為了投機或投資，在住房市場(chǎng)繁榮的情況下，投機或投資住房支撐起了相當大的銷(xiāo)量�！渡钲谒{皮書(shū)：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示，深圳2006年置業(yè)者中有超過(guò)30％置業(yè)者在取得產(chǎn)權證后半年內轉手，投機之嚴重由此可見(jiàn)一斑。
　　這種虛假的繁榮由于遠遠偏離民眾的購買(mǎi)力而顯得非常脆弱，一旦對房?jì)r(jià)上漲的預期不再，購買(mǎi)力萎縮的真實(shí)一面馬上就會(huì )顯現出來(lái)。深圳房?jì)r(jià)的持續下跌，正是投機退潮，急劇萎縮的購買(mǎi)力無(wú)力支撐目前的高房?jì)r(jià)所致。不少一線(xiàn)城市的情況與深圳大同小異，當深圳房?jì)r(jià)實(shí)現價(jià)值回歸的時(shí)候，那些尚未步入調整的城市早晚也要步深圳的后塵。
　　另外，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著(zhù)一個(gè)非常嚴重的供應結構失衡的問(wèn)題（即大戶(hù)型住房供應過(guò)剩而中小戶(hù)型供應不足），這進(jìn)一步造成了民眾實(shí)際購買(mǎi)力的萎縮。因為大套住房的房?jì)r(jià)與普通家庭的收入比值會(huì )更大。中央曾經(jīng)出臺政策，要求“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上”。而一直到去年上半年，這一比例才達到24.31%。一方面，是中低收入者占據市場(chǎng)的絕對主流，另一方面，是大戶(hù)型住房占據市場(chǎng)的主流。供應與需求之間的脫節，進(jìn)一步偏離了民眾的實(shí)際購買(mǎi)力。如果說(shuō)，保障性住房供應的增大對中低價(jià)位住房影響巨大的話(huà)，住房供應的結構性失衡所導致的大戶(hù)型住房供應的過(guò)剩，則對高價(jià)位住房構成強大的壓力。因此，當調整到來(lái)，廣州、深圳的房?jì)r(jià)都是齊跌，而不是專(zhuān)家們所預言的結構性下跌。
　　綜上，房?jì)r(jià)的整體下跌趨勢已經(jīng)難以避免。尤其是在房貸新政實(shí)行后，進(jìn)一步抑制了人們的實(shí)際消費能力，而最近央行大幅度提高存款準備金率一個(gè)百分點(diǎn)，又進(jìn)一步打擊了住房市場(chǎng)囤積居奇的能力，相當一部分存量住房將被逼向市場(chǎng)。降價(jià)銷(xiāo)售已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商們不得不面對的選擇，至少有一點(diǎn)是肯定的：晚降價(jià)不如早降價(jià)，在羊群效應形成以前降價(jià)售房的開(kāi)發(fā)商，將來(lái)或許會(huì )感受到當機立斷的幸福。