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最近，“麗水現象”引來(lái)坊間激烈議論。浙江小城麗水，城鎮居民人均年收入不過(guò)1.5萬(wàn)元，然而去年那里的房?jì)r(jià)最高炒到1萬(wàn)元/平方米，在日前愈加收緊的宏觀(guān)調控下，麗水房?jì)r(jià)泡沫開(kāi)始破滅。有人大罵麗水夸張的房?jì)r(jià)泡沫是當地政府與房地產(chǎn)商一起炮制，民間游資及炒房團自然難逃干系，也有人反駁道“需求過(guò)旺”是原始驅動(dòng)力。
刨出麗水怪現象背后的鏈條自然很有必要，但是更有必要提及的是，麗水現象并非個(gè)案，它映射的是在貨幣緊縮形勢下，更多的投機勢力已轉戰三四線(xiàn)城市。要警惕這些城市房?jì)r(jià)有可能猛然拉升的勢頭。
房?jì)r(jià)漲跌的敏感度越來(lái)越高�，F在趨于共識的是，一二線(xiàn)城市，特別像北京、深圳、廣州等（杭州除外），房?jì)r(jià)盡管沒(méi)有一些媒體以偏概全所稱(chēng)的“暴跌”，但緩慢下降已成大勢。拿北京來(lái)講，據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據，上周（6月2日至8日），北京開(kāi)盤(pán)的10個(gè)樓盤(pán)均價(jià)為14276元/平方米，較此前一周下降三成。關(guān)鍵是，市場(chǎng)成交大多以小戶(hù)型為主，成交量也有所下滑。包括從此前一些官方與民間數據可以嗅出，投機勢頭趨緩。
但三四線(xiàn)城市情況正好相反�！胞愃F象”是一個(gè)極端的案例，但是有數據表明，去年國慶以后，熱錢(qián)在一二線(xiàn)城市受到阻擊后，向三四線(xiàn)城市潮涌趨勢明顯，在高回報率的誘引下，要么收購一些地產(chǎn)項目自己來(lái)做，要么參與開(kāi)發(fā)，一些熱錢(qián)為規避風(fēng)險，委托投資管理公司來(lái)負責運作，可謂煞費苦心。另一個(gè)主要原因是，三四線(xiàn)城市一些政策靈活，而且缺乏房地產(chǎn)品牌企業(yè)，這無(wú)論對熱錢(qián)、外資還是一些大型的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，都是很好的誘餌。
浙江麗水是一個(gè)四線(xiàn)城市，若要以一個(gè)三線(xiàn)城市為案，取河南鄭州甚為合適。這使我想起來(lái)一件事：6月6日，總部在鄭州的河南建業(yè)地產(chǎn)在香港上市，盡管建業(yè)以招股價(jià)下限的2.75港元定價(jià)，盡管上市首日便“破發(fā)”，全天的股價(jià)都沒(méi)有機會(huì )站到發(fā)行價(jià)以上喘口氣，但總裁胡葆森依然是開(kāi)心的，用建業(yè)的唯一承銷(xiāo)商大摩的一位代表的話(huà)來(lái)說(shuō)，“建業(yè)上市本身已是難得的成功”，怪不得潘石屹說(shuō)，這是“2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)的轉折性事件”。
胡葆森的一句推介語(yǔ)很重要，“以鄭州為中心，以河南最遠的城市為邊界，約300公里為半徑畫(huà)一個(gè)圓，這個(gè)圓里有1.2億人口�！焙螞r這個(gè)圓的半徑和里面的人口都有不斷遞增的趨勢。而來(lái)自鄭州房管局的數據顯示，今年以來(lái)，（新建商品房）房?jì)r(jià)一直在4000元/平方米上下浮動(dòng)，但5月底開(kāi)始這一均價(jià)出現上升趨勢，達到4200元/平方米之上。
列舉這些數據與事件的原因，并非為胡葆森“不幸中的萬(wàn)幸”叫好，而應從兩方面客觀(guān)分析。從商業(yè)角度看，胡葆森寧可讓融資額大幅縮水，也要完成上市，這種“次優(yōu)”決定和努力是非常明智的，也令恒大地產(chǎn)許家印非常艷羨；從宏觀(guān)調控角度來(lái)看，鄭州等三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)炒作雖然沒(méi)有浙江麗水這一四線(xiàn)城市的炒作程度高漲，但同樣不容忽視。由此看來(lái)，應謹防三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的突然回升甚至迅速上漲的苗頭。 |