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| 2008-07-14 作者:賈圖 來(lái)源:上海證券報 |
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一路下滑的深圳房?jì)r(jià)不僅令開(kāi)發(fā)商們孤枕難眠，也讓有關(guān)部門(mén)坐臥不安。由深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢分析報告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報告》）顯示，今年前5個(gè)月，深圳住宅每平方米銷(xiāo)售均價(jià)調整幅度接近30%，基本回落到去年年初水平。銷(xiāo)售面積更是銳減�！秷蟾妗窊撕粲跽仁�。
就全國而言，深圳市的房?jì)r(jià)跌幅是最深的，但盡管如此，其房?jì)r(jià)也僅僅才回落到2007年年初的水平，而我國早在2005年就開(kāi)始對房地產(chǎn)進(jìn)行調控，也就是說(shuō)，2005年時(shí)的房?jì)r(jià)在中央看來(lái)就已經(jīng)過(guò)高，因此才出臺調控措施的，以此推理，如果房?jì)r(jià)不能回歸到2005年的水平，救市就可能與當初的調控政策發(fā)生沖突，或者說(shuō)，救市被視為對前期調控政策的某種否定。
許多人對這樣一個(gè)觀(guān)點(diǎn)都持贊同態(tài)度：深圳房?jì)r(jià)此次下跌過(guò)快，是前期上漲過(guò)快導致的。過(guò)快的漲速累積的泡沫，終于破裂并引發(fā)房?jì)r(jià)下跌。那么，在房?jì)r(jià)非理性上漲的過(guò)程中，政府官員又是什么態(tài)度呢？
在深圳房?jì)r(jià)節節上漲時(shí)，深圳市長(cháng)許宗衡在記者招待會(huì )上指出：“深圳房?jì)r(jià)目前基本是理性的……你到深圳看看，九成以上樓房晚上都亮著(zhù)燈，這說(shuō)明深圳樓房多是自購自用，而不是像其他地方在炒房?jì)r(jià)�！币簿褪钦f(shuō)，深圳房?jì)r(jià)完全是建立在真實(shí)需求基礎之上的，就不存在泡沫，那么，根本沒(méi)有救市的必要，因為，在龐大真實(shí)需求的支撐下，房?jì)r(jià)即使下跌也并不值得擔憂(yōu)。深圳市有關(guān)官員應該與房?jì)r(jià)在上漲時(shí)一樣，保持樂(lè )觀(guān)的心態(tài)。
但是，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布的《報告》，與此前深圳市長(cháng)的說(shuō)法相悖�！秷蟾妗凤@示，今年上半年深圳商品房空置面積達164.73萬(wàn)平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面積65.37萬(wàn)平方米，同比增加高達84.5%，而空置率高往往是自住需求不足或投機比例占比過(guò)高所致。如果此前房?jì)r(jià)的上漲是真實(shí)需求而非投機推動(dòng)，這么大的空置面積又是如何來(lái)的？如果相關(guān)官員的說(shuō)法正確，那么，有關(guān)部門(mén)是否為了讓政府救市故意夸大了空置面積？如果《報告》中的數據正確，有關(guān)官員此前是否在通過(guò)故意遮掩樓市中的投機行為而拒絕在中央倡導的樓市調控方面有所作為？
我們再看看銀行當初的態(tài)度。2007年6月20日，由深圳市政府辦公廳召集各相關(guān)部門(mén)召開(kāi)了一次討論房地產(chǎn)形勢的會(huì )議，當時(shí)，深圳市房?jì)r(jià)在六個(gè)月內的漲幅超過(guò)了50%。在此次會(huì )議上，人民銀行深圳分行負責人通報了房地產(chǎn)貸款相應數據。報道稱(chēng)，這位負責人并不認為房地產(chǎn)貸款處于“警戒狀態(tài)”，其理由是——目前深圳購房者平均月供與深圳市房屋租金關(guān)系仍然處于合理范疇，并且月供與月收入比在26％—37%，而國際警戒線(xiàn)是50%。深圳市銀監局有關(guān)負責人也認為，房地產(chǎn)貸款占總貸款額的比例為50%，仍然是銀行主要的貸款方向，并且房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量?jì)?yōu)良，尤其按揭貸款不良率在1%以下。
而現在，房?jì)r(jià)剛剛回到2007年初的水平，有關(guān)銀行便如坐針氈，積極呼吁救市，這與它們當初的態(tài)度差異之大，可以“天壤”謂之。
因此，所謂的房地產(chǎn)救市呼吁，其實(shí)是一場(chǎng)維護樓市穩定發(fā)展幌子下的私利捍衛——捍衛的當然是開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行等相關(guān)主體的利益，損害的卻是民生和政府的信譽(yù)。實(shí)際上，樓市既不需要拯救，也沒(méi)有必要拯救，拯救樓市的結果，只會(huì )使房地產(chǎn)市場(chǎng)因錯過(guò)一次難得的調整機會(huì )而累積起更大的泡沫，這必將為未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下更大的隱患。
現在，除了深圳、廣州，全國大部分城市的房?jì)r(jià)仍在上漲，僅僅是成交量有所回落，這說(shuō)明，市場(chǎng)的調節作用正在發(fā)揮作用。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商應該順勢而為，降低房?jì)r(jià)，而現在，開(kāi)發(fā)商是“死了也不降價(jià)”（此處指房?jì)r(jià)），最近的一份調查結果顯示，去年12月以來(lái)表示可能降價(jià)的開(kāi)發(fā)商所占比例僅占8％，92％的開(kāi)發(fā)商表示不會(huì )降價(jià)；而表示未來(lái)可能降價(jià)的開(kāi)發(fā)商比例僅為9％，82％的開(kāi)發(fā)商表示未來(lái)不會(huì )降價(jià)。這種“死了也不降價(jià)”的行為本身，就是反市場(chǎng)的，是對市場(chǎng)對抗的極端表示，對于開(kāi)發(fā)商群體的這種頑固堅守，救市有必要嗎？
另一個(gè)“死了也不降價(jià)”（此處指地價(jià)）的地方政府，在房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯即將步入調整軌道的情況下，地方政府本應順勢而為，降低土地出讓金，從而，與房?jì)r(jià)的調整相合拍。然而，許多地方政府寧肯土地流拍，也拒絕降低出讓金，導致全國各地土地流拍現象密集出現。這些沉浸在“地王”幻覺(jué)中執迷不悟的地方政府，需要救市措施將它“解放”出來(lái)嗎？是它們自己把自己逼入絕境而不是市場(chǎng)本身出現了危機。
樓市需要拯救的時(shí)候，首先說(shuō)明樓市出現了嚴重的危機，而現在，除了深圳和廣州，全國許多地方的房?jì)r(jià)連正常調整都沒(méi)有經(jīng)歷，救市的呼吁實(shí)在令人費解。應該認識到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常調整是有益的，一方面，它擠壓出房?jì)r(jià)中的泡沫，消除未來(lái)樓市崩盤(pán)的隱患，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康的發(fā)展。另一方面，房?jì)r(jià)的調整，使得更多的人買(mǎi)得起房，實(shí)現住房夢(mèng)。當然，商品房永遠只能滿(mǎn)足一部分人群的消費需求，政府需要向社會(huì )提供更多的保障性住房——這才是解決住房問(wèn)題的最重要途徑，并且，這也遠比救樓市要重要得多。 |
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