深圳樓市近幾個(gè)月持續下跌，房?jì)r(jià)已跌落到一年前的水平，交易量則萎縮至10年前的水平了。與此同時(shí)，北京、上海樓市也步入觀(guān)望，成交量大幅減少。因此，有研究報告呼吁，為了“降低交易門(mén)檻，鼓勵和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍”，建議采取減免交易稅費，適度放松貨幣政策的“救市建議”。

    我以為，對此要冷靜分析。
    首先，我國近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴重已是不爭的事實(shí)，政府為此采取了稅收、金融等多方面措施遏制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，其目的就是為了擠出泡沫、讓房?jì)r(jià)回歸至合理水平。但就目前主要城市的房地產(chǎn)交易價(jià)格而言，也就深圳在明顯下跌，而其他各大城市仍在高位徘徊、甚至同比仍呈上漲之勢。所以，從全國而言，目前宏觀(guān)調控的目標并未實(shí)現，談房地產(chǎn)救市為時(shí)過(guò)早。
    具體分析，深圳房?jì)r(jià)的大幅下跌只是個(gè)案，并不具有代表性。所謂個(gè)案，原因已有不少學(xué)者做過(guò)分析，比如深圳存在社會(huì )斷層、房地產(chǎn)真實(shí)需求并不大、炒房客在樓價(jià)飆升中居功至偉等，房?jì)r(jià)下跌具有合理成分。
    而且，即便是在當前，各方對于未來(lái)房?jì)r(jià)走勢依然分歧較大。比如，北大徐滇慶教授在道歉之余，仍重申其“由于流動(dòng)性過(guò)剩、熱錢(qián)流入等原因，未來(lái)房?jì)r(jià)仍會(huì )不斷上漲”的觀(guān)點(diǎn)。各方的分歧也表明，未來(lái)房?jì)r(jià)走勢并不明朗，國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控仍不可松懈。
    筆者并不否認供求關(guān)系在房?jì)r(jià)形成中的重要作用，但房地產(chǎn)作為一種商品，我們在討論其價(jià)格時(shí)，不能偏離合理估值水平而片面強調供求關(guān)系在定價(jià)過(guò)程中的作用。國際上衡量房地產(chǎn)合理價(jià)格通常采取房?jì)r(jià)收入比，一般認為這一指標在5至7倍比較合理，但就我國一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)而言，這一比值經(jīng)常達到20倍左右，有的城市甚至達到30倍。
    當然，考慮到我國是發(fā)展中國家、經(jīng)濟增速快，以及我國城市化水平低、人們都喜歡進(jìn)城居住等因素，我國的這一比值可以比國際水平高一些，但即便在剔除這些因素后，20多倍依舊偏高。而且，未來(lái)我國城市化進(jìn)程將不斷加快，國家采取的經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等政策將會(huì )分流商品房需求，考慮到這些問(wèn)題，未來(lái)房?jì)r(jià)回調是合理的。
    同時(shí)，分析房?jì)r(jià)還需透過(guò)表面看到背后的各利益主體。房地產(chǎn)商自然不希望房?jì)r(jià)下跌，地方政府由于土地財政已形成了其重要收入來(lái)源，為了保證收入的穩定和可持續，自然也不希望房?jì)r(jià)下跌；銀行出于對貸款違約和爆發(fā)信用風(fēng)險的擔憂(yōu)，也不會(huì )希望房?jì)r(jià)下跌。
    對于以上三個(gè)利益主體又需區別分析，房地產(chǎn)商和地方政府主要代表各自的本位利益，不必多慮。至于有觀(guān)點(diǎn)認為一旦地方政府失去土地財政收入將無(wú)錢(qián)推行社會(huì )保障，我看純屬邏輯不清，把房?jì)r(jià)降下來(lái)讓住者有所居，這本身不就是很好的社會(huì )保障嗎？因此，筆者真正擔心的還是銀行，銀行業(yè)一旦出問(wèn)題引致系統性風(fēng)險，將會(huì )傳導到全社會(huì )、帶來(lái)較大危害。
    不過(guò)綜合看來(lái)，房?jì)r(jià)適度下跌不會(huì )導致銀行出大問(wèn)題。原因有兩個(gè)：一是從銀行貸款總量看，開(kāi)發(fā)貸在銀行貸款中所占比例不大。從發(fā)放的存量看，個(gè)人貸款數量一般大于開(kāi)發(fā)貸。目前個(gè)貸整體上沒(méi)出現問(wèn)題，深圳目前出現的部分斷供現象，多以炒房客為主，占銀行資產(chǎn)總量不大，而且銀行在前兩年房?jì)r(jià)高漲時(shí)采取很多變相降低貸款標準的做法，此時(shí)承擔一部分損失也有利于以后的業(yè)務(wù)更為穩健。
    二是開(kāi)發(fā)貸如果出現麻煩，雖對銀行有影響，但不至于拖垮銀行。銀行在放開(kāi)發(fā)貸時(shí)有標的物保證，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款用土地權證做抵押，銀行一般都是按土地評估價(jià)的50%至70%打折后再放貸， 如果開(kāi)發(fā)商資金出現問(wèn)題，銀行可以依法進(jìn)行資產(chǎn)的處置和保全，但銀行要承受一定損失，因為如果開(kāi)發(fā)商到期不能還款直接導致銀行的不良資產(chǎn)率上升，銀行就不得不從盈利中撥備，當期業(yè)績(jì)就會(huì )受到影響。
    綜合來(lái)看，在多方博弈之下，房地產(chǎn)價(jià)格出現適度回調是合理的，國家當前切不可貿然放松政策去進(jìn)行所謂“救市”。日前，有開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)要學(xué)習“豬堅強”試圖以不降價(jià)來(lái)挺過(guò)寒冬，其實(shí)這是很困難的。須知，“豬堅強”所以能夠生存下來(lái)，是以掉了200斤的肥膘為代價(jià)的，因此開(kāi)發(fā)商真想學(xué)習“豬堅強”還應主動(dòng)“瘦身”、降低價(jià)格以讓出一部分暴利。如果價(jià)格回調使真實(shí)住房需求不斷釋放，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì )在理性回歸中趨于平穩�！�

（作者系中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任、教授）