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| 2008-09-24 作者：馬紅漫 來(lái)源:東方早報 |
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樓市的傳統銷(xiāo)售旺季“金九銀十”今年難以再現。據報道，本月上海樓市成交量?jì)H為去年同期的兩成。同時(shí)，央行最新發(fā)布的問(wèn)卷調查結果顯示，未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數占比為13.3%，創(chuàng )1999年調查開(kāi)始以來(lái)最低水平。
與以往不同，在此次已近一年的樓市僵局中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求極其罕見(jiàn)地始終未有爆發(fā)。這一特殊現象，讓供需雙方均對后市的漲跌充滿(mǎn)迷茫，畢竟樓市價(jià)格走向并不是單方意志所能左右的。而近期開(kāi)發(fā)商在考慮試探性降價(jià)的同時(shí)，呼吁救市的聲音也越來(lái)越多。
一直以來(lái)，與樓市同樣受到關(guān)注的還有股市。最近，由于依靠政府部門(mén)“印花稅單邊征收”等三大利好的同時(shí)祭出，股市終于一改連續陰跌的陰霾，連續兩個(gè)交易日跳空高開(kāi)，讓廣大股民看到了些許樂(lè )觀(guān)的曙光。那么，樓市是否可能也得到類(lèi)似的政策“救贖”呢？
應當看到的是，樓市與股市還是存在本質(zhì)差別的。前者主要是民眾的安居之所，而后者則是我國百姓財產(chǎn)性收入提高的主要投資渠道。樓市的火暴行情已延續近10年，最終的結果是樓價(jià)與居民收入嚴重背離。其間價(jià)格的飆漲除了讓少數投資者笑逐顏開(kāi)外，更多的是壓抑了多數居民的自住需求，甚至抑制了整體內需增長(cháng)的動(dòng)力。而且，造成經(jīng)濟增長(cháng)對樓市投資的依賴(lài)強化，形成了一種惡性循環(huán)。所以，房?jì)r(jià)的理性回歸當是普通消費者的眾望所歸，也是宏觀(guān)經(jīng)濟健康發(fā)展的必須。
如今的樓市低迷，其實(shí)是前期房產(chǎn)政策的漸次顯效，樓價(jià)本就應該在這種觀(guān)望情緒中有所轉向。易居中國的統計資料顯示，上海目前已有44.8%的樓盤(pán)售價(jià)出現下跌。在房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性的這一過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商已不再敢肆意囤積土地。據報道，在上海日前剛剛完成出讓的今年第22號公告6幅土地中，有3幅地塊最終因無(wú)人競買(mǎi)而流標，另外3幅也僅僅以底價(jià)成交。低迷的市場(chǎng)需求開(kāi)始對失去理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮積極作用。但是，就目前房?jì)r(jià)的絕對水平而言，無(wú)論是房?jì)r(jià)收入比之高，還是租金回報比之低，都表明房?jì)r(jià)仍處于明顯的畸高狀況。所以，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策仍應堅持不懈，必須等待房?jì)r(jià)出現實(shí)質(zhì)性回落才能夠有所調整。據此而言，現在就提及所謂“拯救樓市”之說(shuō)為時(shí)尚早，過(guò)早改變房地產(chǎn)調控政策，甚至會(huì )讓之前的政策效果落空。
當然，海外市場(chǎng)的經(jīng)驗表明，在樓市由繁榮轉向蕭條的過(guò)程中，一些矛盾和問(wèn)題也可能會(huì )集中爆發(fā)。諸如，銀行“彈性”執行二手房政策、中小房地產(chǎn)企業(yè)瀕臨倒閉、前期購房者要求退房事件等。這些問(wèn)題的滋生，源于監管執行能力弱化、社會(huì )服務(wù)中介不完善、開(kāi)發(fā)商結構失衡、市場(chǎng)理念不完善等諸多原因，需要引起有關(guān)部門(mén)的高度關(guān)注。
樓市調整期新問(wèn)題的產(chǎn)生說(shuō)明，在以調控政策引導樓市走入理性?xún)r(jià)格區域的同時(shí)，一系列配套措施也需要跟進(jìn)。去年年底，上海市已經(jīng)將住房公積金增值收益中的20億元作為廉租房建設補充資金，收儲廉租房源，以幫助困難群體改善住房條件。而外地人才聚集的張江地區，也極具創(chuàng )新地開(kāi)發(fā)了白領(lǐng)可入住的廉租公寓。不可否認，這些頗為人性化的政策顧及到了需求層面的感受，理應得到肯定。但是，這些政策措施的受眾面偏窄、力度偏弱等缺點(diǎn)，也需要后續措施的補充。特別是針對那些對房?jì)r(jià)波動(dòng)敏感，可能出現斷供和退房潮流的群體和區域，應該提早進(jìn)行銀行風(fēng)險壓力測試，要求開(kāi)發(fā)商拿出事前的應對方案。另外，有關(guān)部門(mén)也應當對開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行積極引導，例如鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)股權合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等渠道獲取周轉資金，以合規合法的渠道化解資金瓶頸，避免調控政策對全行業(yè)的運行造成過(guò)度的傷害。
樓市調控不同于股市，當下仍然必須以遏制價(jià)格飆升、引導理性回歸為主基調。在堅持既定基調不變的前提下，目前需要調控部門(mén)密切關(guān)注配套政策如何及時(shí)跟進(jìn)，避免市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)帶來(lái)諸多社會(huì )問(wèn)題，但此類(lèi)舉措絕非所謂的“房地產(chǎn)救市”。 |
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