根據中國的信貸政策,商業(yè)銀行的住房按揭利率都會(huì )在新的一年開(kāi)始根據最近央行發(fā)布的貸款基準利率進(jìn)行調整。但是2008年底的情況有所不同,為了應對美國次貸危機,在一兩個(gè)月的時(shí)間里,政府公布了不少鼓勵居民住房消費優(yōu)惠信貸政策,特別是2008年10月27日的房地產(chǎn)新政,對首次購買(mǎi)自住性住房的消費者,套型面積不超過(guò)90平方米的,優(yōu)惠貸款利率為基準利率70%。
　　而這些政策出臺之后,各商業(yè)銀行一直沒(méi)有出臺相應的實(shí)施細則,直到2008年底,在沉默一段時(shí)間后,建設銀行、工商銀行、中國銀行、農業(yè)銀行四大行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施終于在2009年第一天才有具體實(shí)施政策:2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶(hù),原則上都可以申請7折優(yōu)惠利率。在此基礎上,有些銀行還加上了一些附加條件,如近兩年內沒(méi)有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結清房貸的客戶(hù),以及還必須符合“首套貸款”、“普通房”等要求。
　　那么,為什么國內商業(yè)銀行對個(gè)人住房按揭貸款的態(tài)度,由以往大力搶占市場(chǎng)并快速擴張規模,變成現在不熱衷或沒(méi)有主動(dòng)性呢？其實(shí),最為關(guān)鍵的問(wèn)題還是在于這些個(gè)人住房按揭優(yōu)惠貸款政策與商業(yè)銀行負激勵有關(guān)。
　　在2007年10月359號文件之前,住房按揭貸款被各家商業(yè)銀行看作是它們最為優(yōu)質(zhì)的、利潤水平最好的貸款,因此,各家商業(yè)銀行無(wú)不通過(guò)各種各樣方式來(lái)?yè)屨甲》堪唇屹J款的市場(chǎng)份額。
　　我們可以看到,在2008年10月30日之前,國內商業(yè)銀行加權利差在3厘以上,這對于存貸利差為主要贏(yíng)利模式的國內商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),住房按揭貸款規�？焖贁U張對它們當然是相當有利的。再加上當時(shí)是房?jì)r(jià)處于上升時(shí)期,其按揭信貸風(fēng)險較低,因此,各商業(yè)銀行也有較強的激勵加大住房按揭貸款市場(chǎng)份額。但是,新的住房信貸政策之后,商業(yè)銀行住房按揭利差迅速縮小,甚至是負利率。對商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),不僅沒(méi)有正激勵,反之是負激勵。也就是說(shuō),在負利差的情況下,商業(yè)銀行做按揭貸款越多其虧損就越大。在國內商業(yè)銀行股份制改造基本完成、國內銀行逐漸商業(yè)化及市場(chǎng)化的情況下,沒(méi)有一家國內商業(yè)銀行會(huì )愿意做虧損生意的,除非國家給商業(yè)銀行補貼。即使是到2008年底,經(jīng)過(guò)央行多次利率的調整,個(gè)人住房?jì)?yōu)惠按揭貸款負利率已經(jīng)改變,但是利差水平縮小或降低同樣使得國內商業(yè)沒(méi)有動(dòng)力增加個(gè)人住房按揭貸款。因為,在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高、房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險過(guò)高、利差水平不及2007年一半的情況下,國內商業(yè)銀行一定會(huì )減弱對個(gè)人住房按揭貸款信貸規模擴張。
　　到2008年底,個(gè)人住房按揭貸款總額估計會(huì )達到3.6萬(wàn)億元。到2007年底個(gè)人住房按揭貸款為3.3萬(wàn)億元。如果按照四大國有銀行現行設定的標準,那么能享受7折優(yōu)惠利率住房按揭存量貸款大致在3000億元左右,與2007年底利差水平相比,國內商業(yè)銀行這樣做減收只有15億元左右。如果現在住房按揭貸款存量都能夠享受優(yōu)惠利率的話(huà),估計國內商業(yè)銀行一年內減少收益在200億以上。如果把2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降的風(fēng)險考慮在內,估計國內商業(yè)銀行所遭受到損失比這要大得多。
　　也就是說(shuō),2009年房地產(chǎn)行業(yè)將出現投資下行、住房?jì)r(jià)格回歸理性,房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險會(huì )越來(lái)越高。在這種情況下,出于規避風(fēng)險及利潤水平的考慮,國內商業(yè)銀行已經(jīng)沒(méi)有早期快速擴張住房按揭貸款的動(dòng)力。這就是為什么當前國內商業(yè)銀行遲遲無(wú)法全部滿(mǎn)足所有的客戶(hù)優(yōu)惠信貸政策的原因所在？因為,這些政策完全減弱了對國內商業(yè)銀行的利益激勵。
　　商業(yè)銀行的這些行為,并不是行業(yè)道德倫理的問(wèn)題,而是商業(yè)行為的問(wèn)題,如果這些行為沒(méi)有與政府政策相沖突,沒(méi)有與市場(chǎng)法則相沖突,那么這些行為是無(wú)可爭議的。更何況在市場(chǎng)經(jīng)濟中,每一個(gè)人都得承擔其市場(chǎng)行為之責任。否則,依舊談不上市場(chǎng)機制了。