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| 2009-03-06 作者:同濟大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院副教授 張?chǎng)?nbsp; 來(lái)源:上海證券報 |
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哈耶克認為，觀(guān)念的力量是非常強大的，觀(guān)念可以創(chuàng )造和改變歷史。這句話(huà)也可以用來(lái)分析我國的樓市，因為在觀(guān)念上把住房看成是消費品還是投資品，關(guān)系到中國房地產(chǎn)未來(lái)的命運和國民的生活。近幾年來(lái)，我國樓市存在一個(gè)怪現象，那就是一方面大量房子空置，另一方面房源緊缺、房?jì)r(jià)不斷上漲，以至出現樓市泡沫。原因就在于，在觀(guān)念上大家都認為房子是可以用來(lái)投資（機）的，于是政府炒地皮，有錢(qián)的個(gè)人和外資就炒房子。全民炒房的結果是房?jì)r(jià)不斷攀升，使絕大多數低收入者買(mǎi)不起房，深受其害。實(shí)際上，除少數高檔房以外，大多數房子主要是用來(lái)居住的，而不是用來(lái)炒的。
從經(jīng)濟學(xué)來(lái)講，購買(mǎi)房地產(chǎn)確實(shí)是一種投資，而不是消費。所以國家在統計物價(jià)時(shí)，沒(méi)有把房地產(chǎn)價(jià)格統計進(jìn)去，只把房租的價(jià)格統計進(jìn)去。既然買(mǎi)房是一種投資，“炒家”就希望有很多人來(lái)“炒”一把，把價(jià)格抬上去，從中獲得更多的投資收益。但問(wèn)題在于，房子不同于一般投資品，它除了具有固定性、差異性和有限性外，還具有民生性。住宅的民生性在于它與老百姓的生活息息相關(guān)，因為住宅是確保個(gè)人生存的基本物質(zhì)條件，是人們最基本的生活資料和第一必需品。杜甫的詩(shī)句“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”道出的就是居者有其屋的良好愿望。
不能把房地產(chǎn)等同于一般投資品還在于，房地產(chǎn)投資并不能增加整個(gè)社會(huì )的
財富，投機過(guò)度只會(huì )引發(fā)泡沫。對此，英國古典經(jīng)濟學(xué)家亞當·斯密在《國富論》中就說(shuō)過(guò)，“住宅不會(huì )為居住者帶來(lái)任何收入。如果將其出租，由于房子本身并不能生產(chǎn)任何東西，因此租房者必須找到其他收入來(lái)支付房租�！�
斯密由此得出結論，房主雖然可以通過(guò)出租房子獲得收入，但并不會(huì )給整個(gè)社會(huì )帶來(lái)一丁點(diǎn)收入。他還認為，當投機能獲得高額利潤時(shí)，過(guò)度投機就會(huì )成為一個(gè)最容易犯的錯誤。那些利潤率“最高的國家將毀滅得最快”。
為了保障居民擁有住房的基本權利，真正做到“居者有其屋”，許多國家和地區一方面由政府提供大量廉價(jià)房，另一方面實(shí)行嚴格的限制炒房的政策。比如新加坡約有80%的人購買(mǎi)了組屋（政府投資建設的住房，以較低的價(jià)格出售給中低收入家庭），并規定兩個(gè)人聯(lián)名才能擁有房產(chǎn)，單個(gè)人不得同時(shí)擁有兩處以上的房產(chǎn)。公民所買(mǎi)的組屋5年內不得轉讓?zhuān)_實(shí)要轉讓也必須通過(guò)政府機構去交易，而不能直接在市場(chǎng)上出售。如果有人被發(fā)現買(mǎi)了組屋而不居住，可能要遭到6個(gè)月的監禁。新加坡雖然對公寓的買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有限制，但常常通過(guò)調節稅收來(lái)抑制房?jì)r(jià)。當房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)，政府會(huì )通過(guò)征收100％的個(gè)人所得稅來(lái)抑制投機性需求。在香港，除了允許房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的商品房可以完全開(kāi)放、自由買(mǎi)賣(mài)外，主要通過(guò)公屋制度(即廉租房制度)來(lái)解決絕大多數人口的住房問(wèn)題。達到一定條件的居民可以購買(mǎi)廉租房，但限于租金低廉和轉手困難，居民很難借廉租房進(jìn)行投資或投機。
在美國雖然可以炒房，但大多數人買(mǎi)房都是用來(lái)自住的，擁有兩套房子的人并不多。原因在于美國的稅收制度對“炒家”不利。根據美國法律，房主購房后每年都要向政府繳納相當于房產(chǎn)市值百分之三的房地產(chǎn)稅。隨著(zhù)房子不斷升值，房地產(chǎn)稅也會(huì )逐年增加。如果一個(gè)“炒家”捂著(zhù)幾套房子，房子雖然升值了，負擔也隨之加重了。大概正是因為這個(gè)原因，美國較少出現炒房的現象。所以，對于那些趁美國經(jīng)濟衰退準備赴美購房的中國人來(lái)說(shuō)，如果購房是為了供子女留學(xué)居住，自然不錯，但如果是為了投資賺錢(qián)，就得考慮稅收風(fēng)險和匯率風(fēng)險了。
看看我國這些年的大中城市，有錢(qián)人紛紛加入炒房隊伍，“外資炒房團”、“內資炒房團”四面出擊，囤積房屋，哄抬房?jì)r(jià)，還有一些政府官員也加入進(jìn)來(lái)，利用手中的權力以極低的價(jià)格獲得最好的房子，然后囤積起來(lái)，不僅造成房地產(chǎn)資源的巨大浪費，加劇供求矛盾，在一定程度上對引發(fā)房地產(chǎn)泡沫起了推波促瀾的作用。
可見(jiàn)，無(wú)論從經(jīng)濟學(xué)角度還是從保障民生的角度看，我們都要改變觀(guān)念，絕對不能把所有住房都當作股票那樣的純投資品任意炒作。各級政府應把住房看成民生問(wèn)題，把基本解決中國民眾的住房問(wèn)題作為一項基本職責，向市場(chǎng)提供更多廉價(jià)的土地和廉租、廉價(jià)房，同時(shí)采取合理有效的政策措施抑制個(gè)人和外資的房地產(chǎn)投機行為。對普通老百姓來(lái)說(shuō)，應重點(diǎn)發(fā)揮住房的消費功能而不是投資功能，減少純粹以投資為目的買(mǎi)房行為。這樣上下一致，才能從根本上穩定房?jì)r(jià)，防止樓市出現泡沫，讓大多數人都能買(mǎi)得起房、住得起房。
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