近日有消息稱(chēng)，《土地管理法》修訂草案正在業(yè)內“征求意見(jiàn)”，并有望于年內通過(guò)全國人大常委會(huì )審議。在修訂案中，最引人關(guān)注的是，住宅建設用地使用權70年大限到期后“按照國家有關(guān)規定自動(dòng)續期”替換原來(lái)表述明確的“無(wú)償自動(dòng)續期”。這一修改雖然只有數字之差，但關(guān)系到土地用益物權的實(shí)質(zhì)性歸屬，關(guān)系到房產(chǎn)所有權何以永續性確認，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)和城市建設的長(cháng)遠發(fā)展。因此，立法機構對住宅用地使用權如何續期應當慎之又慎。
　　實(shí)際上，建設用地使用權到期后如何延續，一直是法學(xué)和經(jīng)濟學(xué)探討的焦點(diǎn)，而分歧則是“無(wú)償”與“有償”之辯。根據《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期�！辈�無(wú)明確是否“無(wú)償”。按照官方的說(shuō)法，本次修訂《土地管理法》，也將與物權法的精神相統一。
　　法律專(zhuān)家指出，官方不明確建設用地使用權今后的續期方式，目的是預留出立法和政策制定的回旋空間。不過(guò)，這一模糊的表述也可能給國有土地最終市場(chǎng)化運行設置不確定因素。
　　物權法中所指的“自動(dòng)續期”，是“無(wú)償”還是“有償”并無(wú)定論，但住宅建設用地70年的使用權，在法律上并非“虛指”。因此，在可以預見(jiàn)的將來(lái)，這一懸疑是必須解決的立法課題。
　　如果明確了是“無(wú)償”，那么國家將不能在續期中收取費用，而以“按照國家有關(guān)規定”作為表述，“就可以設定為無(wú)償，也可以設定為有償，按照屆時(shí)的情況管理，等于把這個(gè)權力交給了政府”。
　　顯然，如果今后立法設定“無(wú)償”，則意味著(zhù)土地用益物權將近乎所有權；如果設定“有償”，那就有可能侵害房產(chǎn)私權，并對房地產(chǎn)業(yè)構成利空。如果將由政府“相機抉擇”，則又引發(fā)出政府行為短期化與立法長(cháng)期性的矛盾。如何續期，這一物權法立法過(guò)程尚未解決的問(wèn)題，確實(shí)將考驗未來(lái)立法者的智慧。
　　事實(shí)上，作為房產(chǎn)權屬的重要組成部分，土地物權的性質(zhì)和歸屬期限直接影響到產(chǎn)權的定價(jià)。在海洋法系國家，房屋產(chǎn)權一般可分為“free-hold”和“l(fā)ease-hold”兩種形式。前者是指永久所有權的房地產(chǎn)；后者指土地定期租賃權的房地產(chǎn)，期限一般都很長(cháng)，從99年到999年不等。而永久所有權的房產(chǎn)和土地租賃權的房產(chǎn)，價(jià)格存在天壤之別。
　　而按照中國現行的土地開(kāi)發(fā)制度，地產(chǎn)商獲得土地需要一次性支付70年土地使用權的出讓金，由此獲得開(kāi)發(fā)土地的權利，而這一成本作為房?jì)r(jià)的一部分，最終轉嫁給購房者。換言之，房產(chǎn)持有人的購房成本中，有30%-50%支付的是70年的土地使用權。因此，續期問(wèn)題如果得不到妥善解決，將深刻影響到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與穩定。
　　不過(guò)回顧歷史，我國對土地物權的立法一直與時(shí)俱進(jìn)。國務(wù)院1990年5月頒行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：“土地使用權期滿(mǎn)，土地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物由國家無(wú)償取得�！焙髞�(lái)的《物權法》則在法律層面對此進(jìn)行了校正。
　　根據“上位法優(yōu)于下位法”的原則，住宅建設用地使用權“自動(dòng)續期”已得到確立，與之相沖突的土地管理法也將予以修訂。理論上，《土地管理法》修訂可進(jìn)一步明確是“無(wú)償”還是“有償”，還可以明確“有償”的計算標準。而如何續期之爭在未來(lái)也必將通過(guò)立法博弈加以化解。