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| 2009-04-24 葉檀 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 |
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中國社科院4月23日在京發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書(shū)：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》，指出中國房地產(chǎn)短期內成交量上升的同時(shí)，價(jià)格調整將持續。
政策調整是房地產(chǎn)小陽(yáng)春的前提。為落實(shí)增投資、擴內需、保增長(cháng)的宏觀(guān)經(jīng)濟目標，國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策進(jìn)行調整，包括降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，減輕購房者負擔，刺激消費等。從一季度的房地產(chǎn)成交量和國企贏(yíng)利分類(lèi)來(lái)看，房地產(chǎn)與汽車(chē)仍然是我國消費領(lǐng)域的重頭戲。
但房地產(chǎn)的結構調整在繼續，如果經(jīng)濟緊縮，房地產(chǎn)小陽(yáng)春很難變成大陽(yáng)春。我國房地產(chǎn)的大戲不在小陽(yáng)春，而在并購重組。
藍皮書(shū)表示，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰。2008年受開(kāi)發(fā)信貸增長(cháng)下降和需求衰退的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉困難，部分中小企業(yè)面臨資金困境，生存受到威脅。因此，2009年國內房地產(chǎn)企業(yè)將迎來(lái)重組高峰，特別是未能成功上市的企業(yè)并購重組將會(huì )增加。一些未能成功上市卻大量?jì)渫恋刭Y源的開(kāi)發(fā)商將從債券市場(chǎng)和信托市場(chǎng)尋求支持，實(shí)力較小的開(kāi)發(fā)商不得已通過(guò)降價(jià)換取銷(xiāo)售資金回籠，企業(yè)自救和整合力度將決定自身的命運。
房地產(chǎn)小陽(yáng)春遮蔽了并購時(shí)代到來(lái)的事實(shí)，并購重組才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大戲，決定了今后兩三年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。
房地產(chǎn)要健康發(fā)展，關(guān)鍵因素有二：一是建立規范的土地市場(chǎng)；二是加快房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組，建立優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競爭模式。并購重組被賦予促使房地產(chǎn)健康發(fā)展的重任。
政策導向業(yè)已十分清楚。我國房地產(chǎn)政策雖然五花八門(mén)，風(fēng)向標莫過(guò)于地根與銀根“兩根”。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高價(jià)閑置地與庫存房形成尖銳矛盾，一季度國土資源部核減建設用地逾3000公頃，再次“緊縮地根”。不僅如此，國土資源部土地利用司的十余位專(zhuān)家“南下北上”進(jìn)行調研，摸底土地二級市場(chǎng)閑置土地數量，為建立規范的“土地流轉二級市場(chǎng)”提供基礎數據。
要提高土地二級市場(chǎng)的效率，目前使用權人之間股權交易的模式不應該被摒棄，反而應該發(fā)揚光大。通過(guò)市場(chǎng)主體之間的股權互換或者土地出讓?zhuān)粌H可以實(shí)現土地的市場(chǎng)定價(jià)，還能完成房地產(chǎn)重組并購之中的關(guān)鍵步驟，即房地產(chǎn)企業(yè)并購重組之前，首先在土地二級市場(chǎng)形成并購重組格局。
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷大浪淘沙的篩選期，選擇工作由銀行主導。
3月18日，央行與銀監會(huì )聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強信貸結構調整的指導意見(jiàn)》，其中明確指出，進(jìn)一步加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設，特別是在建項目的信貸支持力度，做好對有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目的融資支持和配套金融服務(wù)等。此舉強化了去年12月國務(wù)院發(fā)布的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的“國十三條”中的信貸力度。
這是政府并購重整產(chǎn)業(yè)的思路在房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步強化。2008年12月9日，銀監會(huì )公布了《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》，時(shí)隔12年之后，并購貸款重新開(kāi)閘。各機構為爭搶優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，開(kāi)始跑馬圈地。十幾天后，上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所與工行上海分行、上海銀行就簽訂了《開(kāi)展商業(yè)銀行并購貸款合作協(xié)議》。不到一個(gè)月，2009年1月6日，工行北京分行、北京首創(chuàng )股份有限公司和北京產(chǎn)權交易所就在京舉行三方關(guān)于并購貸款合作框架協(xié)議的簽字儀式。國內已經(jīng)有了1萬(wàn)億左右的并購交易，規模還將呈幾何級數擴大。
優(yōu)質(zhì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)獲得融資支持。3月，中國農業(yè)銀行分別授信香港瑞安集團和世貿集團130億元和150億元；SOHO中國獲得中國銀行(601988,股吧)北京市分行各類(lèi)授信和融資金額共計100億元；綠城集團也于近期獲得200億元授信額度。不僅如此，事實(shí)上在房地產(chǎn)受到調控的危急關(guān)頭，大型房地產(chǎn)商還是能夠通過(guò)股權與債權融資獲得所需資金，雖然成本有所提高。
經(jīng)過(guò)此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的陣痛期，兩三年后中國樓市格局將逐漸明晰。大型房地產(chǎn)商通過(guò)并購中小房地產(chǎn)企業(yè)項目，甚至直接并購中小房企，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)，通過(guò)并購還能消化庫存積壓房�？梢灶A見(jiàn)，在庫存房大部分得到消化之前，兩三年內新房開(kāi)工速度還會(huì )下降。有關(guān)方面無(wú)法再忍受數萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)各霸一方，無(wú)法形成統一的行業(yè)規則、令行不能禁止的現象。
政府給予優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商并購重組貸款向正確的方向邁進(jìn)了一步，下一步是阻止地方政府干預商業(yè)銀行，不讓不該存活的企業(yè)在地方銀行的護佑下如魚(yú)得水；同時(shí)政府盡快將保障住房從紙面規劃落地，以免房地產(chǎn)業(yè)的洗牌再度遭遇嚴重的道德與輿論困境。
并購重組是未來(lái)很長(cháng)時(shí)間中國企業(yè)界的大戲，國資委推出資產(chǎn)管理平臺，央企數量進(jìn)一步減少，央企如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)能置身事外嗎？ |
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