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| 2009-05-12 師小海 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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收入預期不樂(lè )觀(guān)影響消費者難以支持房?jì)r(jià)恢復性上漲
有關(guān)研究機構最近完成的《全國商品房空置研究》顯示,當前中國部分一線(xiàn)城市商品房仍存在空置率過(guò)高情況,其中北京空置16.64%的情況最為突出,需要12.9個(gè)月的消化周期。根據相關(guān)統計,至2008年底,全國已建住房中未售房屋面積達9070萬(wàn)平米,今年2月底在建房屋面積還有10.886億平米,今年第一季度末未售房屋面積仍在繼續增加。由于存量房的規模很大,如果今年的交易量不能出現持續的大幅度增長(cháng)的話(huà),空置商品房的消化壓力仍將延續到明年。
至于今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)一度出現的交投活躍現象,主要集中在單位價(jià)格下降明顯的庫存房和低總價(jià)中小單位商品房上。但隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商陸續調高產(chǎn)品價(jià)格,各大城市房?jì)r(jià)同比回升,4月和5月上旬的交易局面已經(jīng)表現出轉向。有關(guān)統計顯示,4月第一周后,北京市住宅成交量連續三周出現環(huán)比下跌,第四周成交量環(huán)比降幅超過(guò)20％,退房率也有所上升。五一期間,北京商品住宅日均成交比四月清明期間下降29%,上海和深圳則分別比四月清明期間下降了41.9%和38.3%。而5月上旬,北京新建商品房成交套數和面積比4月同期各自下降了13.13%和22.47%。4月下旬和5月份的交投表現,恰恰印合了不少分析師對今年一季度市場(chǎng)活躍后的“倒春寒”預期。
事實(shí)上,對收入預期的不樂(lè )觀(guān),是影響消費者難以支持房?jì)r(jià)出現所謂的恢復性上漲的主要因素。根據渣打銀行的調研,大多數企業(yè)目前不打算提高職工工資水平,很多制造業(yè)的工資水平實(shí)際還有所降低。經(jīng)過(guò)去年下半年以來(lái)到今年年初的價(jià)格調整,一些中小商品房的價(jià)格下降達到一些消費者的預期,累積了半年多的消費欲望得到集中釋放,所以帶來(lái)了第一季度的市場(chǎng)活躍。這對于房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟復蘇而言,都是良好的表象。然而,一旦價(jià)格再次遠離大眾的收入水平和消費意愿,消費者就會(huì )自然轉入觀(guān)望。
許多意見(jiàn)都把房地產(chǎn)復蘇視為整體經(jīng)濟復蘇的重要一環(huán),這樣的理解是客觀(guān)的,然而,一個(gè)產(chǎn)業(yè)不可能在仍存有大量泡沫的時(shí)刻復蘇,否則,再一次的非理性繁榮,將會(huì )帶來(lái)下一次更深入的泡沫清洗和市場(chǎng)衰退。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的巨量存貨,也就是大規模的空置房,需要時(shí)日來(lái)消化,而通過(guò)適宜消費的價(jià)格供給,帶動(dòng)市場(chǎng)交投和產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的活躍,對房地產(chǎn)業(yè)自身、其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟,都將是最好的選擇。今年以來(lái)的市場(chǎng)表現已經(jīng)透露出,消費者購房需求的價(jià)格彈性在明顯增大,當稅費、利率等刺激效應逐步褪盡之后,產(chǎn)品價(jià)格調節工具仍然是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)復興與否的唯一有效工具。
無(wú)疑,當前金融市場(chǎng)釋放的巨大流動(dòng)性,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給商獲得了相持的資本。至今,沒(méi)有哪一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟行業(yè)能夠像房地產(chǎn)行業(yè)一樣,以和國有金融的最深入聯(lián)合,長(cháng)期支撐高居不下的庫存率。深度滲透金融的這個(gè)特點(diǎn),很多時(shí)候可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大優(yōu)勢,然而在某些時(shí)候,這一優(yōu)勢也恰恰是這一行業(yè)出現大起大落的市場(chǎng)震蕩的原因。就像最近出臺的放松房地產(chǎn)項目資本金自有比例的規定,就是可能會(huì )導致新的過(guò)度杠桿效應和震蕩風(fēng)險的例子。 |
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