一段時(shí)間以來(lái)，上海樓市流傳著(zhù)一個(gè)令人不安聲調——“房荒論”。這一聲音塵囂上，似乎一夜之間，過(guò)剩的大批房源被消化殆盡。
   “房荒說(shuō)”的基本邏輯是：春節后，上海一手新房消化速度驚人，樓市后續供應緊張。按照目前每個(gè)月的消化速度，庫存新房?jì)H僅在幾個(gè)月之內便可賣(mài)光，樓市供應危機即將到來(lái)。比如，2009年4月25日，上海樓市單日成交量突破1000套，創(chuàng )下了2007年10月以來(lái)的82周新高。中銀國際一位分析師就此表示，以4月26日的可售面積、銷(xiāo)售速度推算，上海存量房只剩下3個(gè)月的消化時(shí)間。
    在此類(lèi)預言之下，“房荒說(shuō)”推動(dòng)了大量潛在買(mǎi)家投身樓市。隨之帶來(lái)的一個(gè)結果是，恐慌心理造成的價(jià)格人為抬升，不少開(kāi)發(fā)商趁勢提價(jià)。
    筆者的認識是，“房荒說(shuō)”是片面之詞，從中期來(lái)看，供應偏緊可能在上海核心城區的局部區域，而不可能在全市范圍內上演，“普遍回暖”是一個(gè)偽命題，樓市相應的結構調整依然是未來(lái)的主基調之一。
    支持這一論點(diǎn)的主要理由是：首先，以一手新盤(pán)中的公寓產(chǎn)品（剔除動(dòng)遷房、配套商品房）為例，上海佑威房地產(chǎn)研究中心根據“網(wǎng)上房地產(chǎn)”官方數據統計，上海市公寓在2009年1月底的時(shí)候存量達到646萬(wàn)平方米，而時(shí)過(guò)三個(gè)月，2009年4月底全市公寓的存量為507萬(wàn)平方米，平均每月消化46.33萬(wàn)平方米。按照這種理想的去化速度來(lái)看，光是公寓全部去化，就需要11個(gè)月。以目前已經(jīng)入市的一手新盤(pán)存量來(lái)計算（存量除以月均消耗量），屬于靜態(tài)計算法。
    值得注意的是，上海各個(gè)環(huán)間消化速度不完全相同。中外環(huán)間的去化速度最快，只需近7個(gè)月就能去化，而郊環(huán)外則需要2年才能售完。
    其次，此輪消費市場(chǎng)啟動(dòng)，是前期價(jià)格下調遭遇壓抑已久的剛性需求后形成的疊加效果。去年積壓的購房需求在今年3月開(kāi)始爆發(fā)，導致近幾個(gè)月供求嚴重失衡。近期多數開(kāi)發(fā)商去庫存主要由于2008年銷(xiāo)售冷淡，通過(guò)減少開(kāi)工面積減輕資金壓力，而目前市場(chǎng)又現火爆就相對無(wú)房可賣(mài)，還有政府在近一年半減少土地供應，直接造成新增供應不足。
    需要明確的是，已經(jīng)推向市場(chǎng)的一手新盤(pán)僅僅是存量的一部分。隨著(zhù)近期土地市場(chǎng)和樓市共同回暖，在今年下半年大量項目必將快速入市，但不會(huì )是所有區域的供應都將加大，如近期土地供應主要集中在外郊環(huán)區域，因此該區域后市可能供大于求，這一新增供應量將擴大未來(lái)存量的容量，重新平衡供應與需求的微妙關(guān)系。與此同時(shí)，外環(huán)以?xún)鹊闹行膮^域，土地供應日益減少，造成局部區域的供不應求。
    再則，目前各家地產(chǎn)商、研究機構的存量房源消化計算樣本和計算口徑，往往忽略了二手掛牌存量房源，以及此前租賃、未來(lái)轉為出售的房源，這一部分將大大分流一手新盤(pán)買(mǎi)賣(mài)的壓力。
    據公開(kāi)數據，上海全市二手房新增掛牌量今年2月新增3.27萬(wàn)余套；3月新增掛牌2.8萬(wàn)余套；4月新增掛牌2.5萬(wàn)余套。雖然新增掛牌量不斷減少，但存量依然不小。其中，走向嚴重分化的是：低單價(jià)、低總價(jià)的小戶(hù)型房源，或者老公房，銷(xiāo)售速度極快，確實(shí)可售存量越來(lái)越少，但是，高單價(jià)、高總價(jià)的二手房源依然掛牌供應豐富。
    按照以往的規律，房地產(chǎn)交易呈現周期特征，每年的5月前后、9月和10月前后是高峰時(shí)期，其余時(shí)間多為淡季。當前的許多開(kāi)發(fā)商和機構以2009年4月和5月峰值消費速度來(lái)匡算全年，也不夠準確。樓市必將找到新的平衡，去化多種類(lèi)型的存量將至少耗費一年半至兩年時(shí)間。