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| 2009-06-01 徐 斌 來(lái)源:證券時(shí)報 |
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市場(chǎng)期待的固定資產(chǎn)投資項目資本金比例調整，5月27日正式公布了調整結果。經(jīng)過(guò)此次調整，電解鋁項目的最低資本金比例上調為40%；鋼鐵、水泥項目則繼續分別維持40%和35%的高位。同時(shí)，煤炭、機場(chǎng)、港口、沿海及內河航運等項目的最低資本金比例調低為30%。自1996年資本金比例制度建立以來(lái)，房地產(chǎn)項目的資本金比例首次調低。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%，恢復到1996年的水平。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的最低資本金比例為30%。
住宅地產(chǎn)項目資本金比例下降幅度之大遠遠超乎市場(chǎng)預期。這背后反映了什么？這說(shuō)明政府已經(jīng)下定決心啟動(dòng)住宅消費以刺激經(jīng)濟繁榮。因為房地產(chǎn)業(yè)涉及到上下游將近50個(gè)相關(guān)行業(yè)，對經(jīng)濟有巨大的拉動(dòng)作用。更重要的是，去年11月份至今的地產(chǎn)“小陽(yáng)春”說(shuō)明，城市住宅需求還是非常旺盛�？梢哉f(shuō)，住宅房地產(chǎn)需求，壓根兒不需要刺激，高房?jì)r(jià)反映出來(lái)的供需矛盾，本身已經(jīng)成為社會(huì )重大問(wèn)題�，F在的關(guān)鍵是增加供給，這樣才能既達到平抑房?jì)r(jià)滿(mǎn)足廣大老百姓的需求，同時(shí)又能拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。這一點(diǎn)，在1998年亞洲金融危機之后的中國經(jīng)濟中已經(jīng)得到印證。當時(shí)，中國經(jīng)濟雖然進(jìn)入通縮時(shí)代，但依然保持7%左右高速增長(cháng)的奧秘，就在于貨幣化分房啟動(dòng)房地產(chǎn)需求和投資。
那么降低住宅地產(chǎn)行業(yè)的資本金比例，就能起到增多城市住宅供給的作用嗎？回答是：不一定，這還需要其他條件的配合。
因為降低投資項目資本金比例的政策，本質(zhì)上和降低基準利率、存款準備金率一樣，是一種信用擴張政策。它等同于提高企業(yè)財務(wù)杠桿，有點(diǎn)類(lèi)似于降低期貨投機中保證金比例的意思。這意味著(zhù)，在同樣多的資本條件下，住宅地產(chǎn)業(yè)可以比其他行業(yè)貸到更多的款項。因此，社會(huì )資源就能更多配置到地產(chǎn)行業(yè)中去。
但這需要相應的前提。首先必須是住宅庫存出清完畢，旺盛的需求仍然存在，這樣才能導致住宅地產(chǎn)商全面開(kāi)工，否則即使政府給政策，企業(yè)也因為悲觀(guān)預期而縮小投資。
其次是住宅地產(chǎn)的主要投入要素——土地的供應依然是地方政府壟斷。目前雖然有龍頭住宅地產(chǎn)公司開(kāi)始拿地、擴大投資的跡象，但就從整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，仍然是悲觀(guān)預期較多。因此，在未走出復蘇、房?jì)r(jià)穩定上升之前，地產(chǎn)商估計還是小心翼翼的為多，降低資本金比例的效果未必立即彰顯。
再次，就算地產(chǎn)回暖、高房?jì)r(jià)再次刺激地產(chǎn)商加大投資以增多住宅供給，但房地產(chǎn)商財務(wù)杠桿增大得來(lái)的信貸資金，最終還是會(huì )流進(jìn)地方財政的腰包。因為地方政府還會(huì )像以前那樣有意控制土地供應節奏，以維持高地價(jià)收益。房子不可能建在空中，土地供給不增多，錢(qián)就是再多，住宅供給還是有限。因此，政府讓資金流進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)錯，但土地產(chǎn)權問(wèn)題不解決，還是地方政府壟斷土地一級市場(chǎng)，錢(qián)還是不能轉化為現實(shí)生產(chǎn)力，最終只能轉化為政府財政的額外收益。
根據國際經(jīng)驗，一國城鎮化率突破28%之后，將進(jìn)入加速階段，最后在70%附近才穩定下來(lái)。中國目前城鎮化率不過(guò)45%，這意味著(zhù)未來(lái)一段時(shí)間內，人口向城鎮集中的步伐不會(huì )慢下來(lái)，城鎮住宅需求小不了。中國城鎮化目前表現和歐盟國家一樣：都是以大城市為“點(diǎn)”向外擴張，同時(shí)，農村地區人口和財富向城市群成“片”集中。這個(gè)過(guò)程，需要城市政府增多城市核心區和郊區的地鐵、高速公路等基礎設施的投入，尤其是郊區建設用地的供應。這就不僅需要大量的錢(qián)，而且還需要土地產(chǎn)權的明晰以及土地市場(chǎng)的建設。從長(cháng)期來(lái)看，后者更為重要！
提振地產(chǎn)業(yè)以滿(mǎn)足居民住宅需求，并且以此拉動(dòng)中國經(jīng)濟的思路是正確的。但光是引導信貸資金流入比例，顯然是不夠的，而且是危險的。在土地供應以及農村建設用地、宅基地流轉政策不配套的情況下，住宅地產(chǎn)業(yè)資本金比例降低的結果，很可能只是“地王”不斷刷新紀錄，但住宅供給依然不旺的局面。 |
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